TJ 68224, 13 mars 2025, RG 23/02574

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]
[Adresse 4]
[Adresse 7]
[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n° 25/00577

N° RG 23/02574 - N° Portalis DB2G-W-B7H-IPP3

Section 2

CG
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 13 mars 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. [Adresse 9]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

- représentée par Me Jean-Michel ARCAY, avocat au barreau de MULHOUSE,

PARTIE REQUISE :

Madame [B] [I]
née le 02 Septembre 1978 à [Localité 11]
demeurant [Adresse 1],
assistée de L’Association UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES DU HAUT-RHIN, - UDAF - prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 6], mise en cause avec intervention forcée,

- représentée par Me Kamélia EL-GHAOUI, avocat au barreau de MULHOUSE,
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C682242024004779 du 07/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

NOUS, Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 21 janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrats des 28 août 2017 et 29 septembre 2017 , la SA NEOLIA a donné à bail à Madame [B] [I] un logement et un garage sis [Adresse 2], en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel actuellement fixé à 630,14 euros provision mensuelle sur charges incluse, le loyer étant payable à terme échu, ainsi qu’un dépôt de garantie.

Le 29 avril 2023, la SA NEOLIA a fait signifier à Madame [B] [I] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 2 231,39€.

Par exploit d’huissier délivré le 11 octobre 2023, la SA NEOLIA a fait citer Madame [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal statuant en référé aux fins de voir :
- dire et juger recevable et bien fondée son assignation,
- constater la résolution de plein de droit du baux conclus entre les parties en date du 28 août 2017 et 29 septembre 2017 aux torts exclusifs de Madame [B] [I],
- condamner Madame [B] [I], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’elle occupe [Adresse 2], sous peine d’astreinte de 20€ par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,
- autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,
- condamner Madame [B] [I] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, à compter des effets de la clause résolutoire, soit à compter du 29 juin 2023, et jusqu’à libération effective des lieux ;
- condamner Madame [B] [I] à lui payer le montant de 2 186,42€ avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 7 septembre 2023,
- condamner Madame [B] [I], sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de huit jours après signification de l’assignation, à justifier d’une assurance couvrant ses risques locatifs en cours de validité ;
- condamner Madame [B] [I] à lui payer un montant de 900€ avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
- dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,
- condamner Madame [B] [I] en tous les frais et dépens, y compris le commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 avril 2023,
- rappeler le caractère exécutoire de plein droit du présent jugement.

Au visa des dispositions des articles 24 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Madame [B] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers et des charges et d’assurance habitation, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

L’affaire a été fixée et retenue à la première audience du 19 décembre 2023.

A l’audience, la SA NEOLIA, par la voix de son conseil, a fait reprendre les termes de son assignation. Elle expose que la dette s'élève à ce jour à la somme de 2 645,78 euros qu’elle réclame désormais.  

Madame [B] [I] a comparu en personne. Elle ne conteste pas le montant de la dette locative. Elle précise avoir deux enfants âgés de 20 et 10 ans. Elle souhaite conserver le logement et soutient verser la somme de 80 euros par mois pour apurer la dette, sans avoir repris le paiement des loyers. Elle soutient avoir souscrit à l’assurance pour garantir les risques locatifs. Madame [B] [I] n’a déposé aucun document à l’appui de ses allégations.

Le diagnostic social et financier a été évoqué à l'audience du 19 décembre 2023.

Selon ordonnance avant-dire-droit du 18 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection a d’une part déclaré recevable la demanderesse de son action de constat de résiliation du contrat de bail et d’autre part réouvert les débats. En cours de délibéré, l’UDAF a adressé un courrier à la juridiction avec des pièces. Une mesure de sauvegarde judiciaire a été ouverte et une procédure auprès de la banque de France a été déclarée recevable.
Selon assignation du 22 mai 2024, la SA [Adresse 9] a mis en cause l’UDAF avec intervention forcée dans la présente procédure. Elle demande au tribunal de :
- dire et juger recevable et bien fondée son assignation,
-ordonner la jonction des procédures ;
- constater la résolution de plein de droit du bail conclu entre les parties en date du 28 août 2017 et 29 septembre 2017 aux torts exclusifs de Madame [B] [I],
- condamner Madame [B] [I], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’elle occupe [Adresse 2], sous peine d’astreinte de 20€ par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,
- autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,
- condamner Madame [B] [I], assistée de son mandataire l’UDAF à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, à compter des effets de la clause résolutoire, soit à compter du 29 juin 2023, et jusqu’à libération effective des lieux ;
- condamner Madame [B] [I] assistée de son mandataire l’UDAF à lui payer le montant de 2 903,81€ avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 20 mars 2023,
- condamner Madame [B] [I], assistée de son mandataire l’UDAF sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de huit jours après signification de l’assignation, à justifier d’une assurance couvrant ses risques locatifs en cours de validité ;
- condamner Madame [B] [I] assistée de son mandataire l’UDAF à lui payer un montant de 900€ avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
- dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,
- condamner Madame [B] [I] assistée de son mandataire l’UDAF en tous les frais et dépens, y compris le commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 avril 2023,
- rappeler le caractère exécutoire de plein droit du présent jugement.

Dans ses écritures du 18 novembre 2024, Madame [B] [I] assistée de son mandataire l’UDAF, sollicite de :
• ordonner la suspension de plein droit des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans, à compter du 14 mars 2024, date de la décision de rétablissement personnel de la commission de surendettement du Haut-Rhin ;
en conséquence,
• débouter la SA NEOLIA de l’intégralité de ses demandes d’expulsion et de condamnation pécuniaire à l’égard de Madame [B] [I] ;
• débouter la SA NEOLIA de toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des frais et dépens de la présente procédure.

Selon ordonnance du 18 juin 2024, le tribunal de céans a ordonné la jonction des procédures compte tenu de leur connexité. Puis l’affaire a été renvoyée à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 21 janvier 2025. Chacune des parties était représentée par son avocat, qui a sollicité le bénéfice des conclusions susvisées auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

L’affaire a été mise à délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du contrat de bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations, que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En vertu des dispositions de l’article 24 VIII de la même loi, lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 29 avril 2023 à Madame [B] [I] pour paiement d’une somme principale de 2 231,39 euros au titre de l'arriéré arrêté au 21 avril 2023.
Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte arrêté au 20 mars 2024, dont la dette s’élève à la somme de 2 903,81 euros que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois. Toutefois, il résulte de la décision du 1er février 2024 de la Commission de surendettement du Haut-Rhin que celle-ci a décidé d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et l’effacement total des créances de Madame [B] [I], dont sa dette locative déclarée d’un montant de 2 600,78€. Cette décision étant postérieure à la date d’effet de la clause résolutoire, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 30 juin 2024.
Toutefois, en application de l’article 24 VIII de la loi précitée, il y a lieu de suspendre le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Madame [B] [I] pendant un délai de deux ans, à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, soit jusqu'au 14 mars 2026, dans les conditions prévues au dispositif.

Ce délai n'affecte toutefois pas l’exécution du contrat de location et il appartiendra notamment à Madame [B] [I] de s'acquitter du paiement du loyer et des charges.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, il résulte du relevé de compte de la SA NEOLIA du 16 janvier 2025 que le solde s’élève à la somme de 94,29 euros, alors qu’elle réclame la condamnation de Madame [B] [I] au paiement de la somme de 2 903,81 euros. Madame [B] [I] s’acquitte du paiement des loyers depuis la mesure d’effacement de la dette. Or, figurent des frais de justice qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif dans le décompte prévoit des frais de justice de 107,29 euros.

En conséquence, faute de l’existence d’une dette locative la SA d’HLM NEOLIA est déboutée de sa demande en paiement.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Compte tenu de la solution du litige, de l’équité et de la situation des parties, la SA NEOLIA est déboutée de sa demande de condamnation aux dépens de l’instance à l’encontre de Madame [B] [I] .

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
Il s’évince de ce qui précède que la SA [Adresse 8] est déboute de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS