CA Toulouse, 19 mars 2025, RG 22/01378
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Texte de la décision
19/03/2025
ARRÊT N° 116 /25
N° RG 22/01378
N° Portalis DBVI-V-B7G-OXCP
AMR - SC
Décision déférée du 30 Novembre 2021
TJ d'ALBI - 19/00886
P. MALLET
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le 19/03/2025
à
Me Angéline BINEL
Me Laurence EICHENHOLC
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU DIX NEUF MARS DEUX MILLE VINGT CINQ
***
APPELANTES
SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
[Adresse 11]
[Localité 79]
MMA IARD
[Adresse 11]
[Localité 80]
Représentées par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)
Représentées par Me Angéline BINEL de la SCP SCPI BINEL LAURENT VAN DRIEL, avocat au barreau de CASTRES (palidant)
INTIMES
Madame [EG] [HU]
[Adresse 88]
[Localité 76]
Monsieur [MW] [WC]
[Adresse 28]
[Localité 65]
Madame [AW] [IE] épouse [WC]
[Adresse 28]
[Localité 65]
Monsieur [YV] [G]
[Adresse 107]
[Localité 89]
Madame [NY] [O]
[Adresse 107]
[Localité 89]
Monsieur [CO] [A]
[Adresse 38]
[Localité 98]
Madame [ZV] [WZ] épouse [A]
[Adresse 38]
[Localité 98]
Monsieur [JT] [TI]
[Adresse 13]
[Localité 53]
Madame [ZF] [UF] épouse [TI]
[Adresse 13]
[Localité 53]
Représentés par Me Laurence EICHENHOLC de la SELARL EICHENHOLC, avocat au barreau D'ALBI
Monsieur [OD] [HZ], venant aux droits de M. [DE] [ZA] et de Mme [HO] [DR] épouse [ZA]
[Adresse 27]
[Localité 95]
Monsieur [IL] [XY]
[Adresse 99]
[Localité 66]
Madame [ME] [JY] divorcée [XY]
[Adresse 59]
[Localité 65]
Madame [XR] [VS] divorcée [FV], venant aux droits de M. [PS] [GH] et de Mme [EY] [CC] épouse [GH]
[Adresse 68]
[Localité 40]
Madame [RO] [RH]
[Adresse 12]
[Localité 81]
Monsieur [GF] [M]
[Adresse 57]
[Localité 51]
Madame [EY] [YN] épouse [M]
[Adresse 57]
[Localité 51]
Monsieur [NT] [YY]
[Adresse 15]
[Localité 77]
Madame [RZ] [PK] épouse [YY]
[Adresse 15]
[Localité 77]
Madame [OI] [WO] divorcée [JB], venant aux droits de Mme [VF] [JN]
[Adresse 23] - Apt. C61
[Localité 94]
Madame [KA] [BC]
[Adresse 22]
[Localité 72]
Monsieur [WJ] [IW]
[Adresse 20]
[Localité 101]
Madame [HC] [ZX] épouse [SJ]
[Adresse 6]
[Localité 102]
Monsieur [SR] [LU]
[Adresse 62]
[Localité 73]
Monsieur [EB] [SG]
[Adresse 104]
[Localité 54]
Représentés par Me Laurence EICHENHOLC de la SELARL EICHENHOLC, avocat au barreau D'ALBI
Madame [TT] [DW] épouse [SG]
[Adresse 104]
[Localité 54]
Monsieur [ON] [K]
[Adresse 23] - Apt. 24
[Localité 94]
Monsieur [NR] [T]
[Adresse 100]
[Localité 105]
Madame [D] [IG] épouse [T]
[Adresse 100]
[Localité 105]
Monsieur [JT] [Z]
[Adresse 23] - Apt. B29
[Localité 94]
Monsieur [S] [F]
[Adresse 26]
[Localité 63]
Madame [J] [FI] épouse [F]
[Adresse 26]
[Localité 63]
Monsieur [CH] [IR]
[Adresse 2]
[Localité 56]
Madame [AV] [VH] épouse [IR]
[Adresse 2]
[Localité 56]
Monsieur [JI] [PA]
[Adresse 31]
[Localité 55]
Madame [RZ] [MJ] épouse [PA]
[Adresse 31]
[Localité 55]
Monsieur [BW] [AO]
[Adresse 61]
[Localité 44]
Madame [KK] [HE] épouse [AO]
[Adresse 61]
[Localité 44]
Monsieur [LC] [FD]
[Adresse 23] - Apt. C2- 74
[Localité 94]
Monsieur [P] [GM]
[Adresse 8]
[Localité 50]
Représentés par Me Laurence EICHENHOLC de la SELARL EICHENHOLC, avocat au barreau D'ALBI
Madame [ZP] [PF] épouse [GM]
[Adresse 8]
[Localité 50]
Monsieur [XL] [AC]
[Adresse 52]
[Localité 85]
Monsieur [LM] [WE]
[Adresse 70]
[Localité 1]
Madame [UK] [LX] épouse [WE]
[Adresse 70]
[Localité 1]
Monsieur [UD] [EN]
[Adresse 21]
[Localité 32]
Madame [U] [XB] épouse [EN]
[Adresse 21]
[Localité 32]
Monsieur [RM] [KV]
[Adresse 19]
[Localité 45]
Monsieur [KP] [CD]
[Adresse 35]
[Localité 36]
Monsieur [W] [AB]
[Adresse 29]
[Localité 91]
Monsieur [UV] [MO]
[Adresse 29]
[Localité 91]
Monsieur [TN] [BP]
[Adresse 69]
[Localité 74]
Madame [B] [YI] épouse [BP]
[Adresse 69]
[Localité 74]
Monsieur [V] [HH]
[Adresse 23] - Apt. A 22
[Localité 94]
Madame [RO] [XE]
[Adresse 49]
[Localité 83]
Monsieur [RU] [DO]
[Adresse 24]
[Localité 33]
Représentés par Me Laurence EICHENHOLC de la SELARL EICHENHOLC, avocat au barreau D'ALBI
Madame [VF] [VM] épouse [DO]
[Adresse 24]
[Localité 33]
Madame [OV] [I]
[Adresse 16]
[Localité 103]
Monsieur [XG] [H]
[Adresse 82]
[Localité 10]
Madame [ME][LS] épouse [H]
[Adresse 82]
[Localité 10]
Monsieur [LZ] [Y]
[Adresse 34]
[Localité 43]
Madame [UP] [BI] épouse [Y]
[Adresse 34]
[Localité 43]
Madame [ZF] [L] épouse [BA]
[Adresse 48]
[Localité 92]
Madame [YT] [NG]
[Adresse 71]
[Localité 42]
Monsieur [W] [GS]
[Adresse 78]
[Localité 93]
Madame [KF] [WU] épouse [R]
[Adresse 47]
[Localité 97]
Madame [DJ] [TB]
[Adresse 23] - Apt. C2 - 79
[Localité 94]
Monsieur [E] [AI]
[Adresse 4]
[Localité 87]
Madame [ZK] [TL]
[Adresse 67]
[Localité 86]
Monsieur [JD] [LH]
[Adresse 14]
[Localité 9]
Monsieur [EB] [CT]
[Adresse 39]
[Localité 58]
Représentés par Me Laurence EICHENHOLC de la SELARL EICHENHOLC, avocat au barreau D'ALBI
Monsieur [GX] [ET]
[Adresse 75]
[Localité 106]
Madame [FP] [C] épouse [ET]
[Adresse 75]
[Localité 106]
Madame [N] [NB] [VA]
[Adresse 30] - Chez M. [P] [SW]
[Localité 96]
Monsieur [TG] [YD]
[Adresse 3]
[Localité 94]
Madame [HJ] [XW]
[Adresse 23] - Apt. A13
[Localité 94]
Monsieur [RC] [FK]
[Adresse 25]
[Localité 64]
Monsieur [CO] [SL]
[Adresse 37]
[Localité 46]
Monsieur [SE] [DL]
[Adresse 7]
[Localité 84]
Madame [OI] [PX] épouse [DL]
[Adresse 7]
[Localité 84]
Monsieur [VX] [EL]
[Adresse 18]
[Localité 90]
Madame [AS] [MU] épouse [EL]
[Adresse 18]
[Localité 90]
Monsieur [OP] [NW]
[Adresse 60]
[Localité 41]
Madame [GA] [NL] épouse [NW]
[Adresse 60]
[Localité 41]
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 23], prise en la personne de son syndic en exercice le cabinet NOUALS ET BINEL
[Adresse 23]
[Localité 94]
S.C.I. SAINT ANDRÉ
[Adresse 5]
[Localité 17]
Représentés par Me Laurence EICHENHOLC de la SELARL EICHENHOLC, avocat au barreau D'ALBI
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 mai 2024 en audience publique, devant la cour composée de :
M. DEFIX, président
A.M. ROBERT, conseillère
S. LECLERCQ, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La société 4M devenue Akerys promotion a réalisé un ensemble immobilier collectif en copropriété à usage d'habitation, dans le cadre d'un programme de défiscalisation, dénommé " [Adresse 23] " situé [Adresse 23] à [Localité 94] (81).
Cet ensemble immobilier comprend :
-trois bâtiments (A, B et Cl - C2) composés de 81 appartements au total,
-des emplacements de parkings automobiles,
-un local poubelles, un local Edf, un local d'entretien et un local vélos,
-les espaces verts, la voirie, l'éclairage, les canalisations et réseaux divers.
Un contrat d'assurance dommages ouvrage a été souscrit auprès de la Sa Mma iard assurances mutuelles et de la Sa Mma iard par le promoteur.
L'ensemble immobilier a été réceptionné le 29 novembre 2004.
Des désordres sont apparus dans la résidence, dans les parties communes et dans les parties privatives.
Entre le 26 février 2013 et le 22 octobre 2014, le syndic de la résidence a procédé à huit déclarations de sinistre.
Par courrier du 11 avril 2014, l'assureur dommage ouvrage proposait une provision de 20.000 euros au titre des fissures sur divers bâtiments. Par courrier du 28 avril 2014, il indiquait que la garantie était acquise pour ces désordres.
Le 2 février 2015, il proposait une indemnité de 28.788,83 euros en confirmant que la garantie était acquise pour les infiltrations murs et plafonds de 7 logements, les fissures sols, les carrelages et murs, les prises d'air menuiserie et prises électriques, les fissures sols balcons de 21 appartements, les fissures pignon sud-est et les chutes d'enduits bâtiment A.
Cette proposition était refusée. En l'absence d'accord amiable, le syndicat des copropriétaires et une partie des copropriétaires ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d'Albi par acte du 26 mars 2015 pour interrompre les délais de prescription et voir organiser une mesure d'expertise.
Par ordonnance du 26 juin 2015, le juge des référés a condamné les sociétés Mma iard assurances mutuelles et Mma iard à verser au syndicat des copropriétaires une provision de 67.689,83 euros (déduction faite du versement de la somme de 20.000 euros déjà opéré) et, compte tenu du non-respect des délais légaux, a assorti cette condamnation des intérêts au double du taux d'intérêt légal à compter de la date de l'assignation en référé, et désigné M. [M] [TY] en qualité d'expert judiciaire.
Par acte du 20 juin 2017, le rapport de l'expert judiciaire n'étant pas encore déposé, le syndicat des copropriétaires et une partie des copropriétaires ont assigné la Sa Mma iard assurances mutuelles et la Sa Mma iard devant le tribunal de grande instance aux fins d'obtenir leur condamnation au paiement de diverses sommes représentant les coûts de travaux de reprise des désordres susmentionnés.
Le 22 novembre 2017, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.
M. [TY] a déposé son rapport le 15 mai 2019.
Par conclusions du 25 juin 2019, de nouveaux copropriétaires sont intervenus volontairement à la procédure.
Par ordonnance du 31 août 2020 le juge de la mise en état a :
-Déclaré le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] et l'ensemble des copropriétaires bien fondés à agir devant le juge de la mise en état ;
-Condamné les compagnies MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES IARD à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] et l'ensemble des copropriétaires une provision de 2104 411,41€ HT décomposée comme suit :
- 261 532 €HT au titre de la reprise des façades, enduits, échafaudages et protection
-16 113 €HT au titre de la reprise des espaces verts,
-17 436€ HT au titre des travaux de reprise de la zinguerie,
-23 439 €HT au titre des frais de nettoyage,
-16 300 € HT au titre du contrôleur SPS,
-97 680€ HT au titre de la maîtrise d'oeuvre,
-169 281.57 € HT au titre des frais de déménagement,
-81 600 € TTC au titre des frais de relogement
-772 174€ au titre du gros oeuvre,
-447 453.86€ HT au titre des travaux de reprise du carrelage,
-46 985.98 € au titre du carrelage au rez de chaussée,
-54 969€ HT au titre du remplacement des parquets au rez de chaussée,
-5000€ HT au titre de la consommation d'eau et d'électricité,
-13 800 €HT au titre du contrôleur technique,
-80 647€ TTC au titre de l'assurance dommage ouvrage ;
-Dit que le taux de TVA applicable est de 20% à l'exception du poste consommation d'eau de 5,5% ;
-Condamné les compagnies MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES IARD à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] et l'ensemble des copropriétaires la somme de 2500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamné les compagnies MMA IARD et MMAIASSURANCES MUTUELLES IARD aux entiers dépens de I'incident ;
-Rejeté toutes plus amples demandes.
Les Mma ont procédé au règlement de la somme de 2 459 353,86 € sur les condamnations mises à leur charge.
Par jugement du 30 novembre 2021, le tribunal judiciaire d'Albi a :
-déclaré recevables les interventions volontaires des copropriétaires de la [Adresse 23],
-dit que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] représenté par son syndic a qualité pour agir sur les parties privatives s'agissant de désordres généralisés,
-dit que les demandes sont recevables,
-dit que les désordres relatifs au gros-oeuvre et au carrelage constituent des désordres décennaux relevant de la garantie dommage ouvrage,
-condamné in solidum les sociétés Mma iard assurance mutuelle et Mma iard à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] pris en la personne de son syndic les sommes suivantes :
* 787.340 euros hors taxes au titre de la reprise des fondations par micropieux,
* 251.532 euros hors taxes au titre de la reprise des façades, enduits, échafaudages et protections,
* 16.113 euros hors taxes au titre de la reprise des espaces verts,
* 17.436 euros au titre des désordres affectant la toiture,
* 611.214,72 euros hors taxes au titre des désordres affectant le carrelage,
* 23.439 euros hors taxes au titre du nettoyage,
* 8.100 euros hors taxes au titre des frais de consommation d'eau et d'électricité,
* 15.959 euros hors taxes au titre des honoraires du bureau de contrôle,
* 16.300 euros hors taxes au titre des honoraires du contrôleur SPS,
* 97.680 euros hors taxes au titre des honoraires de maîtrise d'oeuvre,
* 80.647 euros au titre du coût de l'assurance dommage ouvrage,
* 169.281,57 euros hors taxes au titre des frais de déménagement,
* 81.600 euros toutes taxes comprises au titre du coût du relogement,
* 340.115 euros hors taxes au titre des travaux de reprise de la voirie,
* 15.000 euros hors taxes au titre des désordres affectant les flambements de cloisons,
-débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] pris en la personne de son syndic de ses demandes :
* au titre de la VMC,
* au titre des honoraires du bureau d'étude technique,
* au titre des honoraires de maîtrise d'oeuvre déléguée,
* au titre du coût d'intervention du courtier d'assurance,
* au titre du coût de la gestion des déménagements des résidents,
* au titre des demandes relatives à l'aggravation des désordres,
* au titre du remboursement des dépenses engagées par la copropriété,
-dit qu'il convient de déduire des condamnations prononcées les provisions déjà réglées à hauteur de 64.689 euros et de 2.459.353,86 euros,
-dit que les condamnations prononcées sont assujetties au taux de taxe sur la valeur ajoutée de 20% à l'exception de la consommation d'eau qui bénéficie d'une taxe sur la valeur ajoutée à 5% et du coût des relogements non soumis à la taxe sur la valeur ajoutée,
-dit que les condamnations prononcées seront indexées sur l'indice BT01 à compter du 15 mai 2019 date du dépôt du rapport d'expertise,
-dit que les condamnations prononcées seront assorties d'un intérêt au double du taux d'intérêt légal à compter du 27 mars 2015 date de l'assignation en référé,
-ordonné la capitalisation des intérêts à compter du 27 mars 2015 date de l'assignation en référé,
-condamné in solidum les sociétés Mma iard assurance mutuelle et Mma iard à payer à chacun des co-propriétaires de la [Adresse 23] une somme de 500 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
-rejeté toute demande plus ample ou contraire,
-condamné in solidum les sociétés Mma iard assurance mutuelle et Mma iard à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] pris en la personne de son syndic la somme de 28.941 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-ordonné l'exécution provisoire,
-condamné in solidum les sociétés Mma iard assurance mutuelle et Mma iard aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Par jugement rectificatif du 15 février 2022, le tribunal judiciaire d'Albi a :
-rectifié le jugement du 30 novembre 2021 en ce que les copropriétaires suivants de la [Adresse 23] sont intervenants volontaires : Mme [OV] [I], M. [XG] [H], Mme [ME] [LS] épouse [H], M. [LZ] [Y], Mme [UP] [BI] épouse [Y], Mme [ZF] [L] épouse [BA], Mme [YT] [NG], M. [W] [GS], Mme [KF] [WU] épouse [R], Mme [DJ] [TB], M. [E] [AI], Mme [ZK] [TL], M. [JD] [LH], M. [EB] [CT], M. [GX] [ET], Mme [FP] [C] épouse [ET], Mme [N] [NB] [VA], M. [TG] [YD], Mme [HJ] [XW], M. [RC] [FK], M. [CO] [SL], M. [SE] [DL], Mme [OI] [PX] épouse [DL], M. [VX] [EL], Mme [AS] [MU] épouse [EL], M. [OP] [NW], Mme [GA] [NL] épouse [NW],
-rectifié le dispositif du jugement en ce que la condamnation in solidum de Mma iard assurances mutuelles et Mma iard relative à la reprise des façades est de 261.532 euros hors taxes au lieu de 251.532 euros hors taxes,
-rectifié les motifs et le dispositif du jugement en ce que le montant de la condamnation in solidum de Mma iard assurances mutuelles et Mma iard de 17.436 euros au titre des désordres affectant la toiture est hors taxes.
Par déclaration du 6 avril 2022, la Sa Mma iard et la Sa Mme iard assurances mutuelles ont relevé appel du jugement du tribunal judiciaire d'Albi du 30 novembre 2021 et du jugement rectificatif du tribunal judiciaire d'Albi du 15 février 2022, en ce qu'ils :
-les ont condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] pris en la personne de son syndic les sommes suivantes :
* 611.214,72 euros hors taxes au titre des désordres affectant le carrelage,
* 8.100 euros hors taxes au titre des frais de consommation d'eau et d'électricité,
* 80.647 euros hors taxes au titre de l'assurance dommages ouvrage,
* 340.115 euros au titre des travaux de reprise de la voirie,
* 15.000 euros au titre des désordres affectant les flambements de cloisons,
-dit que les condamnations prononcées seront assorties d'un intérêt au double du taux d'intérêt légal à compter du 27 mars 2015 date de l'assignation en référé,
-ordonné la capitalisation des intérêts à compter du 27 mars 2015 date de l'assignation en référé,
-condamné in solidum les Sa Mma iard assurance mutuelle et Mma iard à payer à chacun des copropriétaires la somme de 500 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
-condamné in solidum les Sa Mma iard assurance mutuelle et Mma iard à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] pris en la personne de son syndic la somme de 28.941 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 janvier 2023, la Sa Mma iard assurances mutuelles et la Sa Mma iard, appelantes, demandent à la cour de :
-confirmer le jugement dont appel en ce qu'il :
*les a condamnées in solidum au paiement des sommes suivantes :
' 787.340 euros hors taxes au titre de la reprise des fondations par micropieux,
' 251.532 euros hors taxes au titre de la reprise des façades, enduits, échafaudages et protections
' 16.113 euros hors taxes au titre de la reprise des espaces verts,
' 17.436 euros au titre des désordres affectant la toiture,
' 23.439 euros au titre du nettoyage,
' 15.959 euros hors taxes au titre des honoraires du bureau de contrôle,
' 16.300 euros hors taxes au titre des honoraires du contrôleur SPS
' 97.680 euros hors taxes au titre des honoraires de maîtrise d''uvre,
' 169.281,57 euros hors taxes au titre des frais de déménagement,
' 81.600 euros hors taxes au titre du coût du relogement,
* a débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] pris en la personne de son syndic de ses demandes :
' au titre de la VMC,
' au titre des honoraires du bureau d'étude technique,
' au titre des honoraires de maîtrise d''uvre déléguée,
' au titre du coût d'intervention d'un courtier d'assurance,
' au titre du coût de gestion des déménagements des résidents,
' au titre des demandes relatives à l'aggravation des désordres,
' au titre du remboursement des dépenses engagées par la copropriété,
* dit qu'il convient de déduire des condamnations prononcées les provisions déjà réglées à hauteur de 64.689 euros et de 2.459.353,86 euros,
* dit que les condamnations prononcées sont assujetties au taux de la taxe sur la valeur ajoutée de 20 % à l'exception de consommation d'eau qui bénéficie d'une taxe sur la valeur ajoutée à 5% et du coût du relogement non soumis à la taxe sur la valeur ajoutée,
-réformer le jugement en ce qu'il :
* les a condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] pris en la personne de son syndic les sommes suivantes :
' 611.214,72 euros hors taxes au titre des désordres affectant le carrelage,
' 8.100 euros hors taxes au titre des frais de consommation d'eau et d'électricité,
' 80.647 euros hors taxes au titre de l'assurance dommages-ouvrage,
' 340.115 euros au titre des travaux de reprise de la voirie,
' 15.000 euros au titre des désordres affectant les flambements de cloisons,
* dit que les condamnations prononcées seront assorties d'un intérêt au double du taux d'intérêt légal à compter du 27 mars 2015 date de l'assignation en référé,
* ordonné la capitalisation des intérêts à compter du 27 mars 2015 date de l'assignation en référé,
* condamné in solidum les Sa Mma iard assurance mutuelle et Mma iard à payer à chacun des copropriétaires la somme de 500 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
* condamné in solidum les Sa Mma iard assurance mutuelle et Mma iard à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] pris en la personne de son syndic la somme de 28.941 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
En conséquence,
-les condamner au paiement de la somme de 447.453,86 euros hors taxes au titre des travaux de reprise du carrelage, et 54.969 euros hors taxes au titre du remplacement des parquets au rez-de-chaussée, 5.000 euros hors taxes au titre de la consommation d'eau et d'électricité,
-débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre du coût de l'assurance dommages-ouvrage qui sera réglé sur justificatif de facture,
-débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] pris en la personne du syndic et les propriétaires des demandes au titre de la VMC, des honoraires du BET, des honoraires d'une maîtrise d'ouvrage déléguée, des honoraires d'un courtier, des frais de gestion des résidents dans le cadre des travaux et déménagements, des voiries et de la reprise du portail, du coût de reprise des dysfonctionnements des portes d'entrée, des frais engagés par la copropriété, de dommages et intérêts pour préjudice moral des frais irrépétibles comme injustes et infondés,
-débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] pris en la personne du syndic et les propriétaires de leurs demandes de majoration des intérêts légaux, d'indexation sur l'indice BT 01 et de capitalisation des intérêts comme injustes et infondées,
-à titre subsidiaire, débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] pris en la personne du syndic et les propriétaires de leurs demandes de majoration des intérêts légaux sur le montant des préjudices immatériels,
-débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] pris en la personne du syndic et les propriétaires de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-rejeter l'intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] pris en la personne du syndic et les propriétaires comme injustes et infondées.
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 mai 2023, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] et les copropriétaires, intimés et sur appel incident, demandent à la cour de :
-accueillir l'intervention volontaire de M. [OD] [HZ], venant aux droits de M. et Mme [ZA],
Sur l'appel principal des Mma,
-débouter les Mma :
* de leurs demandes de réformation des chefs de jugements entrepris,
* de leurs demandes de minoration de leurs condamnations
* de leurs demandes de débouté des prétentions des intimés,
Sauf à,
-condamner les Mma à rembourser au syndicat des copropriétaires les factures de l'assurance dommage-ouvrage qui leur seront présentées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] dans un délai maximal de 15 jours de la réception de la facture par les Mma, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, au profit du syndicat des copropriétaires,
-à défaut, débouter les Mma et confirmer le jugement dont appel,
Sur l'appel incident,
-accueillir l'appel incident du syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic,
-le dire recevable et bien fondé et, en conséquence,
-réformer le jugement et le jugement rectificatif rendus les 30 novembre 2021 et 15 février 2022 par le tribunal judiciaire d'Albi, en ce que :
* le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] pris en la personne de son syndic a été débouté de ses demandes de condamnation des sociétés Mma au coût des travaux :
' au titre de la VMC,
' au titre des honoraires du bureau d'étude technique,
' au titre des honoraires de maîtrise d'ouvrage déléguée,
' au titre du coût de la gestion des déménagements des résidents
' au titre du remboursement des dépenses engagées par la copropriété
* le quantum de la condamnation au titre des travaux de micropieux a été fixé à la somme de 787.340 euros hors taxes,
* le quantum de la condamnation au titre des travaux de carrelage et parquet a été fixé à la somme de 611.214,72 euros hors taxes,
* le quantum de la condamnation au titre des honoraires de la maîtrise d''uvre a été fixé à la somme de 97.680 euros hors taxes,
* le quantum de la condamnation au titre du coût de l'assurance dommage ouvrage a été fixé à la somme de 80.647 euros hors taxes,
* le point de départ des intérêts au double du taux légal a été fixé au 27 mars 2015,
Et, statuant à nouveau,
- condamner les Mma à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] pris en la personne de son syndic :
* 1.138.704,73 euros hors taxes au titre des travaux de micropieux,
* subsidiairement, condamner les Mma au paiement de la somme de 791.600 euros hors taxes au titre des travaux de micropieux,
* 1.331.893,72 euros hors taxes, au titre des travaux de carrelage et travaux induits,
* 47.631 euros hors taxes au titre des travaux de VMC,
* 22.255 euros hors taxes, au titre du coût d'intervention d'un BET,
* 298.823 euros hors taxes au titre du coût d'intervention d'une maîtrise d''uvre,
* 74.825 euros hors taxes au titre du coût d'intervention d'un assistant à maîtrise d'ouvrage,
* 81.000 euros hors taxes au titre de la gestion des résidents,
* 4.853,68 euros toutes taxes comprises au titre des frais exposés par la copropriété consécutivement aux malfaçons,
* condamner les Mma à régler le montant de toutes factures de l'assurance dommage-ouvrage qui leur seront présentées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] dans un délai maximal de 15 jours de la réception de la facture par les Mma, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, au profit du syndicat des copropriétaires,
* à défaut, confirmer sur ce point le jugement dont appel,
-condamner les Mma à régler, en complément du poste AMO, le coût d'intervention du syndic à hauteur de 4% hors taxes du montant des travaux, et fixer ce montant en fonction du montant des travaux qui sera retenu par la cour,
-condamner les Mma à régler sur les montants des préjudices matériels et préjudices immatériels, les intérêts au double du taux légal à compter du 13 décembre 2013, ou, à défaut aux 30 juillet 2014, 17 décembre 2014, ou 28 janvier 2015,
-subsidiairement, si la cour devait juger que le doublement du taux d'intérêt ne s'applique pas aux préjudices immatériels, condamner les Mma, sur le fondement contractuel et à défaut délictuel, au paiement, sur les préjudices immatériels, d'un intérêt au taux légal à compter de l'assignation en référé en date du 27 mars 2015,
Subsidiairement,
-interroger ou designer tel l'expert qu'il plaira à la cour, sur le fondement des articles 256 ou 245 du code de procédure civile, avec une mission de consultation ou de complément d'expertise portant sur l'application de la nouvelle version de mai 2020 du DTU 13.2 fondations profondes et sur le coût actuel de réalisation des micro-pieux et du carrelage,
Sur les demandes de confirmation des autres chefs de jugement,
-le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] pris en la personne de son syndic et les copropriétaires intimés, sollicitent de la cour qu'il lui plaise de :
* confirmer les autres chefs de jugements,
* condamner les Mma :
' au paiement de la somme de 19.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Cabinet Eichenholc, sur ses affirmations de droit.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 avril 2024 et l'affaire a été examinée à l'audience du 13 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'intervention volontaire de M. [OD] [HZ], venant aux droits de M. et Mme [ZA], doit être déclarée recevable.
La Cour prend acte en outre de l'intervention volontaire de Mme [OI] [WO] divorcée [JB] venant aux droits de Mme [VF] [JN] et de celle de Mme [XR] [VS] divorcée [FV] venant aux droits de M. [PS] [GH] et Mme [EY] [CC] épouse [GH].
1-La saisine de la cour
Au regard des termes de la déclaration d'appel et en l'absence d'appel incident sur ces points la cour n'est pas saisie des dispositions du jugement et du jugement rectificatif ayant :
-déclaré recevables les interventions volontaires des copropriétaires de la [Adresse 23],
-dit que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] représenté par son syndic a qualité pour agir sur les parties privatives s'agissant de désordres généralisés,
-dit que les demandes sont recevables,
-dit que les désordres relatifs au gros-oeuvre et au carrelage constituent des désordres décennaux relevant de la garantie dommage ouvrage,
-condamné in solidum les sociétés Mma iard assurance mutuelle et Mma iard à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] pris en la personne de son syndic les sommes suivantes :
* 261.532 euros hors taxes au titre de la reprise des façades, enduits, échafaudages et protections
* 16.113 euros hors taxes au titre de la reprise des espaces verts,
* 17.436 euros hors taxes au titre des désordres affectant la toiture,
* 23.439 euros hors taxes au titre du nettoyage,
* 15.959 euros hors taxes au titre des honoraires du bureau de contrôle,
* 16.300 euros hors taxes au titre des honoraires du contrôleur SPS,
* 169.281,57 euros hors taxes au titre des frais de déménagement,
* 81.600 euros toutes taxes comprises au titre du coût du relogement,
-débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre au titre du coût d'intervention du courtier d'assurance et de l'aggravation des désordres,
-dit qu'il convient de déduire des condamnations prononcées les provisions déjà réglées à hauteur de 64.689 euros et de 2.459.353,86 euros,
-dit que les condamnations prononcées sont assujetties au taux de taxe sur la valeur ajoutée de 20% à l'exception de la consommation d'eau qui bénéficie d'une taxe sur la valeur ajoutée à 5% et du coût des relogements non soumis à la taxe sur la valeur ajoutée,
-dit que les condamnations prononcées seront indexées sur l'indice BT01 à compter du 15 mai 2019 date du dépôt du rapport d'expertise,
2-Les postes de préjudice restant en litige en cause d'appel
2-1 la reprise des fondations par micropieux
Le tribunal a condamné les Mma à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 787 340 € ht au titre de la reprise des fondations par micropieux en s'appuyant sur le devis Soltechnic du 22 juin 2018 validé par l'expert judiciaire et en indexant la condamnation en paiement sur l'indice BT 01 en vigueur au jour du rapport d'expertise pour tenir compte de l'augmentation des coûts.
Le Syndicat forme appel incident quant au montant qui lui été alloué par le premier juge faisant valoir qu'en raison du nouveau Dtu 13.2 fondations profondes applicable depuis mai 2020, soit postérieurement au paiement de la provision par les Mma intervenu le 8 décembre 2020, le coût de ces travaux s'avère bien supérieur à ce qui a été retenu par l'expert judiciaire.
Les Mma font valoir que le Syndicat a commandé les travaux de reprise en sous-oeuvre à la société Soltechnic suivant devis 20 juin 2021, soit postérieurement à la modification du Dtu et qu'il ne démontre pas que les travaux prévus au devis signé ne respecteraient pas le Dtu dans sa nouvelle version de mai 2020.
Il est constant que ni l'expert judiciaire dans son rapport déposé le 15 mai 2019 ni la société Soltechnic dans son devis du 22 juin 2018 soumis à l'expert et retenu par le tribunal n'ont pu tenir compte d'une modification du Dtu qui n'était pas encore intervenue.
Comme indiqué dans leurs écritures (p37) les Mma ont versé la provision mise à leur charge par le juge de la mise en état le 1er décembre 2020, soit postérieurement à la modification du Dtu, de sorte qu'il ne peut être reproché au Syndicat d'avoir tardé à réaliser les travaux puisqu'en tout état de cause la modification du Dtu était applicable dès mai 2020.
Le surcoût éventuel de la prise en compte de ce nouveau Dtu doit être pris en charge par l'assureur dommages ouvrage, le Syndicat ayant droit à l'indemnisation intégrale de son préjudice.
Sans contester la nécessité de tenir compte du nouveau Dtu, les Mma se bornent à affirmer que le devis Soltechnic du 15 juin 2021 pour un montant de 949 920,05 € Ttc intègre ces nouvelles normes, sans pour autant répondre à l'argumentation précise et étayée du Syndicat qui produit une note technique du bureau d'études Itg Construction relevant notamment que ce devis n'intègre pas les 3 essais de contrôle requis par le nouveau Dtu, prévoit des « essais sur béton et coulis de ciment » qui ne sont plus requis et prévoit un prédimensionnement des pieux non conforme au nouveau Dtu.
En l'absence d'autre devis produit par les Mma il sera fait droit à la demande du Syndicat.
Infirmant le jugement les Mma seront condamnées à payer au Syndicat, au titre de la reprise des fondations par micropieux, la somme de 1 138 704,73 € ht.
2-2 les désordres affectant le carrelage
Le tribunal a condamné les Mma à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 611 214 € Ht au titre des désordres affectant le carrelage, retenant que les fissures sont généralisées et que tous les appartements doivent être repris.
Les Mma contestent le caractère décennal de ces désordres, faisant valoir qu'elles ont pris position sur sa garantie pour ce chef de désordres dans le délai de 60 jours, que les travaux annexes et les aléas doivent rester sous la responsabilité des entreprises effectuant les travaux de reprise et qu'il n'est pas rapporté la preuve que la modification du Dtu aurait des incidences sur le coût des travaux de reprise du carrelage. Elles estiment que le coût des travaux de reprise doit être fixé à 447 453, 86 € ht (devis Sudtec) avec une Tva de 10%, auquel il faut rajouter le remplacement des parquets au rez-de-chaussée selon devis Cambon déco pour 54 969 € ht.
Le Syndicat des copropriétaires soutient que l'assureur dommages ouvrage n'est pas fondé à contester sa garantie dès lors que les délais qui lui étaient impartis n'ont pas été respectés, qu'en dépit de son argumentation, il ne conteste d'ailleurs pas la motivation du tribunal qui a retenu le caractère décennal des désordres ni son obligation à garantie. Il fait valoir que le nouveau Dtu 52.1 carrelage interdit la pose scellée dans les bâtiments d'habitation collectifs de sorte que le devis Sudtec ne peut être retenu.
Il estime qu'il convient de prévoir, outre le coût des travaux de reprises chiffrés selon le devis Mielnik à la somme de 611 214,72 € ht, la somme de 320 619 € ht au titre des travaux annexes et la somme de 400 000 € ht au titre de l'aléa.
L'appel porte notamment sur la condamnation des Mma au titre des désordres affectant le carrelage mais au regard du dispositif de leurs dernières écritures, lequel seul lie la cour en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, les Mma demandent certes l'infirmation de ce chef de jugement mais ne demandent pas le débouté du Syndicat mais leur propre condamnation à lui payer une somme moindre que celle octroyée par le premier juge.
La cour ne peut ainsi que confirmer sans examen au fond le principe de la condamnation des Mma au titre des désordres affectant le carrelage.
Par ailleurs, il doit être rappelé qu'aux termes de la déclaration d'appel et en l'absence d'appel incident sur ce point la cour n'est pas saisie de la disposition du jugement ayant dit que les condamnations prononcées sont assujetties au taux de TVA de 20 % à l'exception de la consommation d'eau qui bénéficie d'une TVA à 5% et du coût du relogement non soumis à TVA.
L'expert judiciaire a constaté la fissuration des revêtements de sol en carrelage qu'il estime due à l'absence de joint de rupture et possiblement à l'incompressibilité insuffisante pour un carrelage de piètre qualité.
Eu égard à la quasi généralisation de la fissuration des carrelages l'expert indique en page 14 de son rapport qu'il a demandé la pose d'un sur-carrelage sur nappe de désolidarisation pour 74 appartements tout en notant « on pourra se demander si les 7 appartements restant doivent être aussi traités ».
Ultérieurement, après avoir reçus les devis correspondant à ce poste de préjudice, l'expert indique en page 32 de son rapport, en réponse au dire du conseil des Mma du 31 janvier 2019 : « finalement nous en resterons au remplacement du carrelage, les travaux annexes et aléas restant sous la responsabilité des entreprises ».
En page 43 du rapport, en réponse au dire du conseil du Syndicat en date du 10 mai 2019, l'expert précise qu'il retient le devis Mielnik pour un montant de 611 214,72 € ht ainsi que la somme de 400 000 € au titre des aléas en indiquant : « je crois encore que l'on peut changer les carrelages sans devoir reprendre les plinthes, les installations de plomberie et surtout la quasi-totalité des peintures. J'ai cependant décidé de prévoir 400 000 € car je suis convaincu qu'il y aura des aléas importants, poste qui doit toujours être prévu quand on intervient sur des ouvrages existants. ».
Le devis Mielnik du 12 mars 2018 produit en pièce 24 par le Syndicat prévoit la dépose du carrelage existant, la fourniture et la pose d'une sous couche phonique, la fourniture et mise en oeuvre d'une chape liquide à base ciment, la fourniture et la pose collée du nouveau carrelage ainsi que la fourniture et la pose de plinthes droites assorties pour un coût de 611 214,72 € ttc (Tva à 20 % en sus) et non hors taxe comme visé par le tribunal. Le montant hors taxe est de 509 345,50 €.
Il apparaît que l'argumentation du syndicat relative au surcoût qui résulterait de la modification du Dtu en février 2020 rendant nécessaire une chape sur résilient acoustique puis un carrelage collé ne peut prospérer, les prestations détaillées dans ce devis correspondant aux nouvelles exigences du Dtu, de sorte que la demande au titre du poste « aléa » doit être rejetée.
En revanche il est expressément mentionné que ce devis ne comprend pas les dépose et repose des meubles de cuisine, des huisseries intérieures et extérieures, des placards et des installations sanitaires et cumulus.
Ces prestations sont pourtant un complément nécessaire et indispensable au changement du carrelage.
Le devis Sudtec du 3 septembre 2019 produit en pièce 2 par les Mma, qui concerne la totalité des 81 appartements, pour un montant de 487 453,86 € ht, ne peut être retenu car il ne prévoit que la dépose et repose des meubles sous évier « y compris toutes sujétions de raccordement après travaux » pour un coût de 400 € ht par appartement.
Le devis [X] produit en pièce 25 par le Syndicat prévoit la dépose et repose des meubles de cuisine hors évier et meuble évier et des placards pour 1820 € ht par appartement.
Le devis Bages du 25 novembre 2017 produit en pièce 26 par le Syndicat prévoit la dépose et repose des installations sanitaires et cumulus pour un coût de 2100,23 € ht par appartement.
Ces deux derniers doivent être retenus, soit un coût de travaux annexes pour chacun des 81 appartements de 3 920,23 € ht, soit 317 538,63 € ht.
Infirmant le jugement, les Mma seront condamnés à payer au Syndicat la somme de 509 345,50 € ht au titre des travaux de reprise des carrelages et celle de 317 538,63 € ht au titre des prestations complémentaires.
2-3 Les travaux de reprise de la voierie
Le tribunal a condamné les Mma à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 340 115 € HT au titre des travaux de reprise de la voirie.
Les Mma font valoir que l'expert judiciaire ne retient pas l'impropriété à destination ni le caractère dangereux de ces désordres et à titre subsidiaire demandent que ce poste soit chiffré à 261 665,50 € ht.
Si l'expert a pu indiquer que « l'état de la voirie n'affecte pas directement l'usage des biens immobiliers » (page 36 du rapport), la voirie constitue un ouvrage en elle-même et l'impropriété à destination ne s'apprécie pas au regard de l'usage des appartements desservis.
Comme relevé par le premier juge l'expert a bien constaté que la voirie était dégradée par des fissurations et affaissements des trottoirs et allées piétonnières, présentant ainsi un risque pour les personnes, à telle enseigne que la commune de [Localité 94] en a refusé la rétrocession.
La caractère décennal des désordres affectant la voirie est donc avéré et en l'absence de contestation utile quant à la nature et au coût des travaux de reprise retenus par l'expert le jugement sera confirmé en ce qu'il condamné les Mma à payer au Syndicat la somme de 340 115 € ht au titre des travaux de reprise de la voirie.
2-4 Les flambements de cloisons
Le tribunal a condamné les Mma à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 15 000 € ht au titre des flambements de cloisons, relevant que l'expert a constaté ces désordres qui portent sur 4 appartements du bâtiment A.
Les Mma, qui demandent l'infirmation de cette disposition du jugement, ne formulent cependant aucune prétention sur ce point ni ne présentent aucun moyen dans leur dernières conclusions de sorte qu'en application de l'alinéa 3 de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne peut que confirmer cette disposition sans examen au fond.
2-5 La Vmc
Le tribunal a débouté le Syndicat des copropriétaires de ce chef de demande en relevant que l'expert n'avait pas constaté de désordres et en considérant que les défectuosités de la Vmc ne peuvent pas être rattachées à la garantie décennale dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'ouvrage.
Le Syndicat fait valoir qu'en raison du non-respect dispositions de l'article L 242-1 du code des assurances, les Mma ne sont pas en mesure de contester le caractère décennal des désordres et que l'expert judiciaire a finalement admis que l'installation présentait des défauts et validé le devis de la société Iss pour un montant de 47 631 € ht.
Les Mma font valoir que ce désordre n'est pas de nature décennale et que le Syndicat n'a, à aucun moment dans ses déclarations de sinistre, invoqué le dysfonctionnement de la Vmc.
Il résulte des dispositions de l'article L 242-1 et de l'annexe II de l'article A.243-1 du code des assurances que l'assureur dommages-ouvrage qui n'a pas respecté les délais de prise de position ne peut plus contester sa garantie et notamment invoquer le caractère non décennal des désordres déclarés.
Le Syndicat a déclaré le sinistre Vmc par courrier recommandé dont l'accusé de réception a été signé le 27 octobre 2017 qui mentionne « Vmc des bâtiments A-B-C1-C2 : installations non conformes aux règles de l'art ('). Votre expert a écarté ces désordres car il estime qu'ils ne relèvent que d'une garantie biennale. Nous contestons cette analyse, s'agissant des réseaux en combles qui présentent des points hauts et points bas qui perturbent le bon fonctionnement et qui génèrent des fuites liées à la condensation ('). ».
Les Mma ne peuvent plus en conséquence invoquer le caractère non décennal des désordres affectant la Vmc.
Pour autant il appartient au Syndicat de démontrer l'existence du désordre qu'il invoque.
L'expert judiciaire a estimé que la Vmc avait fait l'objet d'une « déclaration de sinistre limitée » en se référant à la déclaration du 29 juillet 2014 et en omettant celle du 27 octobre 2014, et qu'elle « a été très rarement évoquée par les propriétaires ou les occupants dans le cadre de l'expertise », ce qui ne peut avoir aucune incidence s'agissant de profanes en matière de construction mais qui révèle que ces désordres n'ont pas été examinés par lui.
Il note en page 24 de son rapport «Certes l'installation a dû présenter des défauts, voire des non-conformités dès la réception mais cela n'a pas forcément entraîné l'impropriété à destination de l'ouvrage » et en page 42 « Avis de l'expert : la VMC est un problème très compliqué et ceci dans beaucoup d'immeubles. En effet à une installation éventuellement douteuse s'ajoutent souvent des problèmes d'entretien. Néanmoins dans le tableau des devis de réparation le chiffrage de la société ISS apparaît et pourra être pris en compte dans le montant supplémentaire de 0,2M€ que j'ai évalué. ».
Ce poste de préjudice n'a pas été retenu par le cabinet Etudes & Quantum mandaté par les Mma au motif que les désordres n'ont pas été constatés contradictoirement.
Il ressort du tout que les désordres affectant la Vmc n'ont fait l'objet d'aucune constatation contradictoire durant les opérations d'expertise et le constat d'huissier du 25 février 2014 produit par le Syndicat, qui ne concerne qu'un appartement et qui ne constate que des arrivées d'air en provenance de l'extérieur au niveau des prises électriques, ne suffit pas à rapporter la preuve des désordres invoqués.
En l'absence de démonstration de l'existence même du désordre qu'il invoque, confirmant le jugement par substitution de motifs, le Syndicat sera débouté de sa demande au titre de la Vmc.
2-6 Les frais de consommation d'eau et d'électricité
Le tribunal a alloué de ce chef au Syndicat la somme de 8100 € (100 € par appartement) en se référant au chiffrage du cabinet Etudes & Quantum .
Il se déduit du dispositif des conclusions des Mma, demandant l'infirmation du jugement sur ce point et « en conséquence : 5000 € au titre de la consommation d'eau et d'électricité » qu'elles demandent une réduction de la somme allouée de ce chef.
Elles font valoir que ce chef de préjudice a été retenue à hauteur de 5000 € par le cabinet Etudes & Quantum.
Le Syndicat soutient que la cabinet Etude & Quantum a retenu 100 € par appartement.
Le cabinet Etude & Quantum en page 8 de son rapport (pièce 2 des Mma) a retenu une somme forfaitaire de 5000 € pour tous les appartements, l'expert judiciaire ayant quant à lui retenu la somme de 10 000 € demandée par le Syndicat.
Au regard de l'argumentation des parties, il convient de retenir la somme de 5000 € au titre des frais de consommation d'eau et d'électricité de tous les appartements, le jugement étant infirmé sur ce point.
2-7 Les honoraires de maîtrise d'oeuvre
Le tribunal a retenu la somme de 97 680 € ht proposée par les Mma, relevant que cette somme était acceptable pour l'expert judiciaire qui estimait qu'elle correspondait aux prestations envisagées alors qu'il qualifiait le devis des demandeurs pour la somme de 298 823 € ht d'exorbitant.
Le Syndicat fait valoir que l'assureur Do des travaux de reprise exige une mission complète, notamment une mission opc et que le taux de 8% du coût des travaux de reprise est conforme au coût de maîtrise d'oeuvre habituellement pratiqué.
Les Mma font valoir que le devis qu'elles proposent correspond à la mission déterminée par l'expert judiciaire.
L'expert judiciaire, en page 22 de son rapport indique : «Je comprends la nécessité de l'organisation du chantier de réparation. Cependant d'une part ce devis (du Syndicat) paraît très excessif, équivalent à ce qui se négocie aujourd'hui pour une mission d'architecture complète, d'autre part il y a lieu de vérifier les conditions d'obtention d'une garantie de dommage ouvrage alors que c'est d'abord la compagnie ayant assuré cette garantie qui sera appelée à régler et donc possiblement à couvrir les nouveaux ouvrages. ».
Le Syndicat produit une offre d'assurance dommages ouvrage émanant de la société Lloyd's exigeant un maître d'oeuvre en mission complète.
Au regard de l'importance et de la diversité des travaux à réaliser pour un montant a minima de 2 600 000 € ht avec une durée de travaux estimée à 48 mois, le taux de 8% du montant des travaux apparaît conforme à l'usage en la matière de sorte qu'infirmant le jugement les Mma doivent être condamnées à payer au Syndicat la somme de 211 000 € au titre de la maîtrise d'oeuvre.
2-8 Les honoraires du bureau d'étude technique
Le tribunal a rejeté la demande de ce chef au motif que la société Soltechnic chargée des travaux de reprise dispose d'un Bet interne.
Le Syndicat produit une offre d'assurance dommages ouvrage émanant de la société Lloyd's exigeant un Bet structure.
Le Syndicat devant être indemnisé de l'intégralité de son préjudice et le coût d'un Bet structure « externe » lui étant imposé par l'assureur dommages ouvrage, coût non contesté en lui-même, infirmant le jugement, les Mma seront condamnées à lui payer la somme de 22 255 € ht au titre des honoraires du bureau d'étude technique.
2-9 Les honoraires de maîtrise d'ouvrage déléguée
Le tribunal a rejeté la demande de ce chef au motif que l'expert judiciaire indique que l'assistance à maître de l'ouvrage n'est pas nécessaire et qu'un gestionnaire en lien avec le syndic suffira.
Le Syndicat devant être indemnisé de l'intégralité de son préjudice et la nécessité « d
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