TJ 93008, 20 mars 2025, RG 25/00227

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 25/00227 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PT4

Minute :

Monsieur [K] [O]
Madame [F] [A] épouse [O]
Représentant : [B], avocats au barreau de LYON

C/

Monsieur [S] [V] [X] ([P])
Madame [M] [C] épouse [X] ([P])

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SPE BRUMM

Copie délivrée à :
M. et Mme [X]

Le 20 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 27 janvier 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [K] [O], demeurant [Adresse 3]

Madame [F] [A] épouse [O], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître BRUMM de la SCP BRUMM AMIET BRIATTA, avocats au barreau de LYON, substitué par Me Vincent GUILLOT-TRILLER, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [P], devenu M. [S] [X], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [M] [C], épouse [P], devenue épouse [X], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 février 2021, M. [K] [O] et Mme [F] [A], épouse [O] a donné à bail à M. [S] [P], devenu M. [S] [X] et Mme [M] [C], épouse [P], devenue épouse [X] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer hors charges de 722,66 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 100,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [K] [O] et Mme [F] [A], épouse [O] a fait signifier à M. [S] [P], devenu M. [S] [X] et Mme [M] [C], épouse [P], devenue épouse [X], par exploit de commissaire de justice du 19 juillet 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 358,35 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, M. [K] [O] et Mme [F] [A], épouse [O] a fait assigner M. [S] [P], devenu M. [S] [X] et Mme [M] [C], épouse [P], devenue épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 27 janvier 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion des locataires.

M. [K] [O] et Mme [F] [A], épouse [O], comparants, représentés, actualisent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [S] [P], devenu M. [S] [X] et Mme [M] [C], épouse [P], devenue épouse [X] de l'intégralité de leurs demandes et de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o ordonner l'expulsion de M. [S] [P], devenu M. [S] [X] et Mme [M] [C], épouse [P], devenue épouse [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
o condamner solidairement M. [S] [P], devenu M. [S] [X] et Mme [M] [C], épouse [P], devenue épouse [X] à payer :
? la somme de 4 203,18 € à valoir sur l'arriéré des loyers avec intérêts au taux légal ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 700,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure et de ses suites.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 4 février 2021 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [S] [P], devenu M. [S] [X] et Mme [M] [C], épouse [P], devenue épouse [X] n'ont pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'ils n'y ont pas déféré.

M. [S] [P], devenu M. [S] [X], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de leur octroyer des délais de paiement d'un montant de 100,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant leur situation personnelle et financière. Il précise en particulier avoir changé de nom de famille, substituant le nom [X] au nom [P]. Il ajoute avoir déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de la Banque de France en décembre 2024 mais ne pas avoir eu de réponse au jour de l'audience.

Mme [M] [C], épouse [P], devenue épouse [X], assigné à personne, n'a pas comparu.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 20 janvier 2025, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que les défendeurs ont deux enfants, perçoivent des ressources globales à hauteur de 3 811,18 euros, qu'ils ont rencontré des difficultés après la perte d'emploi du défendeur et une régularisation inattendue de charges d'eau.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [M] [C], épouse [P], devenue épouse [X] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 4 février 2021 que M. [S] [P], devenu M. [S] [X] et Mme [M] [C], épouse [P], devenue épouse [X] doivent payer un loyer d'un montant de 722,66 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 100,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 936,31 euros.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 500,48 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 4 035,13 €, arrêtée au 13 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [S] [P], devenu M. [S] [X] et Mme [M] [C], épouse [P], devenue épouse [X] au paiement d'une somme de 4 035,13 €, au titre de l'arriéré de loyer et de charges arrêté au 13 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 547,28 € à compter du 18 octobre 2024, date de l'assignation et sur le surplus à compter du 20 mars 2025, date du jugement.

Conformément à l'article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article VI.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le bail conclu le 4 février 2021 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 19 juillet 2024 pour la somme en principal de 3 358,35 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2024.

Toutefois, M. [S] [P], devenu M. [S] [X] et Mme [M] [C], épouse [P], devenue épouse [X] proposent de régler 100 euros par mois pour apurer leur dette.

Il ressort des déclarations à l'audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que M. [S] [P], devenu M. [S] [X] et Mme [M] [C], épouse [P], devenue épouse [X] perçoivent des ressources qui leur permettent d'assurer le paiement de leur charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui le placent en situation de régler la dette locative. M. [S] [P], devenu M. [S] [X] et Mme [M] [C], épouse [P], devenue épouse [X] justifie du paiement d'une somme de 936 euros le 08 janvier 2025, ce qui s'apparente à une reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l'audience, la somme appelée ayant été de 936,11 euros. Il justifie du versement régulier de leur loyer courant depuis l'été 2024, signe de leur bonne foi.

Compte tenu de ces éléments et malgré d'opposition du bailleur, M. [S] [P], devenu M. [S] [X] et Mme [M] [C], épouse [P], devenue épouse [X] sont autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [S] [P], devenu M. [S] [X] et Mme [M] [C], épouse [P], devenue épouse [X] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [S] [P], devenu M. [S] [X] et Mme [M] [C], épouse [P], devenue épouse [X] sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, M. [K] [O] et Mme [F] [A], épouse [O] pourra faire procéder à l'expulsion de M. [S] [P], devenu M. [S] [X] et Mme [M] [C], épouse [P], devenue épouse [X]. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [S] [P], devenu M. [S] [X] et Mme [M] [C], épouse [P], devenue épouse [X], du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à M. [K] [O] et Mme [F] [A], épouse [O] une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS