TJ 33063, 17 mars 2025, RG 23/04228

Du 17 mars 2025

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/04228 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YSWL

[S] [I], [V] [O] épouse [I]

C/

[L] [F], [Y] [F]

- Expéditions délivrées à

- FE délivrée à

Le 17/03/2025

Avocats : Me Sara BELDENT
Me Charlène CROCHET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 17 mars 2025

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [I]
né le 28 Février 1948 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Madame [V] [O] épouse [I]
née le 30 Mai 1951 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentés par Me Charlène CROCHET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [F]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Madame [Y] [F]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Représentés par Me Sara BELDENT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2021, Madame [V] [O] épouse [I] et Monsieur [S] [I] ont consenti un bail d'habitation à Madame [Z] [F] et Monsieur [L] [F] portant sur une maison située [Adresse 5] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 700€ et une provision mensuelle sur charges de 10€.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 septembre 2023, Madame [V] [O] épouse [I] et Monsieur [S] [I] ont fait délivrer à Madame [Z] [F] et Monsieur [L] [F] un congé aux fins de vente du logement à effet au 1er octobre 2024.

Après des démarches amiables et constat de carence en date du 4 octobre 2023 du conciliateur de justice qui avait été saisi en vue d’une tentative préalable de conciliation, par requête réceptionnée le 12 décembre 2023, Madame [V] [O] épouse [I] et Monsieur [S] [I] ont saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux d'une demande en paiement de la somme de 2.853€ correspondant aux loyers et charges impayés par Madame [Z] [F] et Monsieur [L] [F].

Madame et Monsieur [F] ont quitté les lieux le 26 avril 2024.

Les parties ont été convoquées par les soins du greffe à l'audience du 30 janvier 2024. L'affaire a fait l'objet d'une mise en état afin de permettre l'échange de pièces et de conclusions écrites entre les avocats des parties.

L'affaire a fait l'objet d'un ultime renvoi pour être plaidée à l'audience du 20 janvier 2025, date à laquelle cette affaire a été évoquée.

Par conclusions auxquelles ils se sont référés à l'audience, Madame [V] [O] épouse [I] et Monsieur [S] [I], représentés par leur conseil, sollicitent, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 1353 du Code civil et de l'article 700 du Code de procédure civile, de :

-Juger recevable et bien fondée la requête déposée le 12 décembre 2023 par les époux [I]
En conséquence,
-Condamner solidairement Madame [Z] [F] et Monsieur [L] [F] à payer à Madame et Monsieur [I] la somme de 5.611,12€ au titre de l'arriéré locatif sur la période courant du 1er septembre 2023 au 26 avril 2024
-Débouter, à titre principal, les consorts [F] de leur demande tendant à se voir accorder des délais de paiement sur 36 mois
-Réduire, à titre subsidiaire, ces délais de paiement à 12 mois
-Condamner solidairement Madame [Z] [F] et Monsieur [L] [F] à payer à Madame et Monsieur [I] la somme de 800€ au titre des travaux de remise en état qu'ils ont été contraints d'effectuer
-Condamner solidairement Madame [Z] [F] et Monsieur [L] [F] à payer à Madame et Monsieur [I] la somme de 1.000€ en réparation de leur préjudice moral
En tout état de cause,
-Débouter les consorts [F] de leur demande tendant à se voir accorder la somme de 1.000€ en réparation de leur préjudice moral
-Débouter les consorts [F] de leur demande tendant à se voir accorder la somme de 1.000€ pour procédure abusive
-Débouter les consorts [F] de leur demande au titre des frais irrépétibles
-Condamner solidairement Madame [Z] [F] et Monsieur [L] [F] à régler à Madame et Monsieur [I] la somme de 1.600€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Ils exposent que dès le mois de décembre 2021, soit seulement deux mois après l'entrée dans les lieux, les premiers incidents de paiement survenaient. Ils expliquent qu'outre les difficultés de règlement du loyer, ils ont constaté que les locataires effectuaient d'importants travaux sans avoir préalablement recueilli leur autorisation expresse. Ils soutiennent qu'il n'y a eu aucun accord dans ce dossier et que les époux [F] sont de mauvaise foi. Ils indiquent que les consorts [F] ont complètement cessé de régler le loyer à compter du mois de septembre 2023 et jusqu'à leur départ, le 26 avril 2024 de sorte qu'ils sont redevables de la somme de 5.611.12€. Ils font valoir que les époux [F] échouent largement à rapporter la preuve d'un prétendu accord selon lequel une remise de loyer à hauteur de 5.000€ leur serait faite en indemnisation des travaux réalisés sans leur consentement. Ils indiquent qu'ils ont toujours marqué leur désaccord quant aux modifications apportées par les locataires. Ils font valoir que les époux [F] n'ont pas respecté l'obligation de régler leur loyer découlant de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur la période courant du 1er septembre 2023 au 26 avril 2024. Ils indiquent être opposés à la demande de délais de paiement formés par les défendeurs dès lors que les conditions cumulatives de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies, ceux-ci n'ayant jamais repris le paiement du loyer depuis le mois de septembre 2023 et demandent, à titre subsidiaire, que ces délais soient réduits à 12 mois.
Ils sollicitent une indemnisation au titre des travaux de remise en état au visa des articles 7 c et f de la loi du 6 juillet 1989 expliquant que les époux [F] ont réalisé un certain nombre de travaux pour lesquels ils ne justifient d'aucune autorisation écrite préalable de leurs propriétaires et qu'ils ont rendu le bien dans un état déplorable. Ils réclament en outre l'indemnisation du préjudice moral subi expliquant avoir été bouleversés par l'arrêt du règlement des loyers et la réalisation de travaux sans leur autorisation, qu'ils se sont sentis trahis et impuissants face à des locataires agressifs qui refusaient de payer leur loyer et avec lesquels ils ne pouvaient plus dialoguer.
Ils s'opposent aux demandes formées à titre reconventionnel par les époux [F] arguant que ceux-ci font preuve d'une particulière mauvaise foi.

En défense, par conclusions auxquelles ils se sont référés, Madame [Z] [F] et Monsieur [L] [F], représentés par leur conseil, demandent au juge saisi, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de :

-Débouter Monsieur et Madame [I] de l'ensemble de leurs demandes
Subsidiairement,
-Leur accorder des délais de paiement sur 36 mois
En tout état de cause,
-Condamner Monsieur et Madame [I] à verser à Monsieur et Madame [F] la somme de 1.000€ en réparation de leur préjudice moral
-Condamner Monsieur et Madame [I] à verser à Monsieur et Madame [F] la somme de 1.000€ pour procédure abusive
-Condamner Monsieur et Madame [I] à verser à Monsieur et Madame [F] la somme de 700€ au titre de la restitution du dépôt de garantie
-Condamner Monsieur et Madame [I] à verser à Monsieur et Madame [F] la somme de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.
Ils soutiennent que la demande de condamnation au titre des loyers impayés de septembre 2023 à avril 2024 ne peut prospérer, expliquant qu'en vertu d'un accord, ils ont effectué des travaux au sein de la maison louée à leurs frais pour un montant total de 4.349,90€ et que conformément à cet accord, ils ont procédé à la suspension du paiement des loyers à compter du mois de septembre 2023. Ils précisent que dans ce contexte, contre toute attente et de manière parfaitement brutale, ils ont été informés par les bailleurs de leur volonté de vendre la maison. Ils font ainsi valoir que c'est de parfaite mauvaise foi que Monsieur et Madame [I] croient aujourd'hui pouvoir leur reprocher d'avoir réalisé des travaux sans leur consentement et de ne pas avoir réglé les loyers. Ils soutiennent qu'alors que des accords avaient été trouvés entre les parties, Monsieur et Madame [I] sont subitement revenus sur leur engagement.
Ils sollicitent à titre reconventionnel la condamnation des bailleurs à leur verser une somme en réparation de leur préjudice moral ainsi que pour procédure abusive alléguant qu'âgés de 72 et 66 ans ils ont fait confiance aux consorts [I] qui leur avaient assuré qu'ils pourraient vieillir dans cette maison. Ils indiquent que s'ils avaient su qu'ils se verraient délivrer un congé seulement 3 ans après leur entrée dans les lieux, non seulement ils n'auraient pas pris à bail cette maison mais ils n'auraient de surcroît pas engagé de travaux.
Ils sollicitent à titre subsidiaire des délais de paiement sur 36 mois précisant avoir déposé un dossier de surendettement, être retraités et percevoir au total 2.700€ par mois.
Ils soutiennent que les époux [I] ne sont pas fondés à solliciter leur condamnation à des frais de travaux de remise en état à défaut de démontrer au moyen d'éléments probants les dégradations locatives qui pourraient leur être reprochées. Ils ajoutent qu'ils doivent être déboutés de leur demande au titre du préjudice moral dès lors qu'ils ne rapportent pas la preuve de l'existence de ce préjudice.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers et de charges

Suivant l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, l'article 1353 code civil énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, au soutien de leur demande, Madame [O] épouse [I] et Monsieur [I] produisent un décompte actualisé au sein de leurs écritures selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 5.611,12 euros pour la période allant du mois de septembre 2023 jusqu'au 26 avril 2024, date du départ des lieux loués des locataires.

Pour s'opposer à la demande de paiement au titre de l'arriéré des loyers et des charges, les époux [F] exposent qu'un accord a été conclu entre les parties aux termes duquel en échange de la réalisation de travaux par les époux [F] ne devant pas dépasser la somme de 5.000€, leur loyer serait suspendu. Ils allèguent avoir réalisé des travaux au sein du logement pour un montant total de 4.349,90€, raison pour laquelle ils ont suspendu le paiement du loyer à compter du mois de septembre 2023.

De leur côté, les époux [I] soutiennent qu'aucun accord n'a été conclu entre les parties et que Madame et Monsieur [F] échouent à rapporter la preuve de ce prétendu accord qui ne ressort absolument pas des courriers qui leur étaient adressés par eux.

En premier lieu, si les époux [F] versent aux débats des photographies de la maison arguant que celles-ci ont été prises avant les travaux et après les travaux, ces clichés photographiques ne peuvent suffire à confirmer l'existence d'un accord survenu entre les parties. Au demeurant, ces photographies ne sont pas authentifiables quant au lieu et à la date à laquelle elles ont été prises.

Il en est de même des factures fournies lesquelles ne matérialisent pas d'accord entre les parties quant à la réalisation de travaux en contrepartie d'une suspension du loyer.

Par ailleurs, les époux [F] ne démontrent pas avoir obtenu l'accord de leurs bailleurs aux fins de réaliser des travaux au sein du logement ainsi qu'il est expressément stipulé dans le contrat de bail en son paragraphe V.f.

Enfin, s'agissant des courriers fournis par les époux [F] mentionnant l'accord allégué, il y a lieu de relever que ces courriers émanent tous des époux [F]. Dès lors, ils ne constituent pas des éléments probants objectifs permettant de démontrer l'existence d'un accord entre les parties, ce d'autant que ces courriers ne sont corroborés par aucun autre élément prouvant la réalité d'un tel accord.

A défaut de rapporter la preuve d'un accord quant à la suspension du paiement du loyer et des charges en contrepartie de la réalisation de travaux à leurs frais, Madame et Monsieur [F], en leur qualité de preneurs, étaient tenus au paiement du loyer conformément au contrat de bail conclu et à l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Ainsi, il s'en évince que la créance de Madame [O] épouse [I] et Monsieur [I] s'élève à ce titre à la somme de :

- loyers de septembre 2023 à mars 2024 inclus : 4.993,10€ (713,30€ x 7 mois)
- loyer du 1er au 26 avril 2024 (date du départ des lieux des époux [F]) : 618,02€
TOTAL : 5.611,12€.

Monsieur et Madame [F] ne démontrent pas s'être acquittés de cette somme.

Par conséquent, Madame [Z] [F] et Monsieur [L] [F] seront condamnés au paiement de la somme de 5.611,12€ au titre de l'arriéré de loyers et charges locatives dus pour la période allant du mois de septembre 2023 au 26 avril 2024.

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « pour l'exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties ci-dessus désignées sous le nom de « le locataire» ». En outre les défendeurs sont mariés et tenus par l’effet du mariage solidairement au paiement du loyer et des charges relatifs au logement de la famille.

Madame [Z] [F] et Monsieur [L] [F] seront donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette.

Sur la demande en paiement au titre de la remise en état

Conformément à l'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.reprendre passage ci-dessous

En vertu de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, si Madame et Monsieur [I] soutiennent que les époux [F] ont laissé le bien dans un état déplorable et ont commis des dégradations locatives justifiant une indemnisation au titre des frais de remise en état, ils ne démontrent pas l'existence des dégradations alléguées au titre de la présence de nombreux trous percés dans les murs intérieurs et extérieurs du bien et de plusieurs carreaux de carrelage cassés. Les seuls éléments produits au soutien de leur demande sont des photographies, lesquelles ne permettent pas d'identifier le lieux ni la date à laquelle elles ont été prises.

En outre, si Madame et Monsieur [I] mentionnent l'existence d'un état des lieux de sortie réalisé par un commissaire de justice, ils indiquent que, n'ayant pas été réglé par ses mandataires, les locataires, le commissaire de justice a refusé de transmettre le document final aux parties de sorte qu'ils ne sont pas en mesure de fournir ce document pour attester des dégradations.

Le courrier de Maître [B] [W], Commissaire de justice, versé aux débats par Madame et Monsieur [I] démontre effectivement qu'ils ont été convoqués aux fins de réalisation d'un état des lieux de sortie contradictoire et que ledit commissaire de justice a été mandaté par les époux [F]. Toutefois, Madame et Monsieur [I] ne démontrent pas avoir pris attache avec cette dernière afin de tenter d'obtenir l'état des lieux de sortie pourtant réalisé à leur contradictoire étant précisé que l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Par ailleurs, Madame et Monsieur [I] allèguent que Maître [W] ne communiquerait pas l'état des lieux de sortie en raison de l'absence de règlement par les époux [F] sans toutefois le prouver.

En l'absence d'état des lieux de sortie et en l'état des seuls éléments produits constitués de simples photographies, Madame et Monsieur [I] sont défaillants à rapporter tant la preuve de dégradations au sein du logement que de leur imputabilité à leurs locataires, les époux [F].

Par conséquent, Madame et Monsieur [I] seront déboutés de leur demande de condamnation au titre des travaux de remise en état.

Sur la demande au titre du préjudice moral

Le préjudice moral doit s’analyser comme une souffrance psychologique endurée par une personne, victime d’un dommage qui occasionne des répercutions morales ou mentales.
En l’espèce, Madame et Monsieur [I] sollicitent la condamnation solidaire des époux [F] à leur verser la somme de 500€ chacun en réparation de leur préjudice moral, soit une somme globale de 1.000€, arguant s'être sentis trahis par les époux [F] qui n'ont cessé d'abuser leur gentillesse et qu'ils ont été extrêmement affectés par l'état dans lequel leur a été rendu le bien.

Aucun élément n’est fourni par Madame et Monsieur [I] permettant de caractériser et quantifier le préjudice moral qu’ils allèguent. Ils seront donc déboutés en cette demande.

Sur les demandes reconventionnelles émises par Monsieur et Madame [F]

-Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article 1343-5 alinéa 1er du Code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Madame et Monsieur [F] sollicitent des délais de paiement sur 36 mois. Toutefois, il ne peut être fait application de l'article 24 V précité dès lors que ceux-ci ne sont plus locataires depuis le 26 avril 2024 et n’ont pas repris le paiement du loyer courant. Dès lors, il y a lieu de statuer sur leur demande de délais de paiement au visa de l'article 1343-5 du Code civil.

Il résulte des bulletins de pension de Monsieur [F] qu'il perçoit une pension à hauteur de 1.530€ par mois et des attestations de paiement d'INFO RETRAITE que Madame [F] reçoit mensuellement la somme de 1.200€ environ.

Au regard de la situation de Madame et Monsieur [F], dont la mauvaise foi n'est pas caractérisée, il y a lieu de faire droit à leur demande de délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif.

-Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Aux termes des alinéas 3, 4 et 7 de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En l'espèce, il n'est pas contesté que Madame et Monsieur [F] ont versé un dépôt de garantie à leur entrée dans les lieux pour un montant de 700€.

Au regard des déclarations des parties, le logement a été restitué le 26 avril 2024.

A ce jour, il ne résulte pas des éléments versés aux débats que le dépôt de garantie ait été rendu par Madame [O] épouse [I] et Monsieur [I].

Ainsi qu'il résulte des développements ci-avant, si Madame et Monsieur [I] échouent à imputer des dégradations locatives aux locataires, ils établissent que Madame et Monsieur [F] leur sont redevables d’une somme de 5.611,12 euros au titre des loyers et charges impayés.

Dès lors, Madame et Monsieur [F] ne peuvent obtenir le remboursement du dépôt de garantie qui devra être déduit des sommes qu’ils restent devoir aux demandeurs.

Par conséquent, Madame et Monsieur [F] seront déboutée en leur demande en restitution de la somme de 700€ au titre du dépôt de garantie.

-Sur la demande pour préjudice moral

Au vu de la solution adoptée par la juridiction de céans ayant condamné les époux [F] au paiement de l'arriéré locatif à hauteur de 5.611,12€ en rejetant leur argument selon lequel un accord serait intervenu entre eux et leurs bailleurs, ils ne sont pas fondés à solliciter réparation d'un préjudice moral. Madame et Monsieur [F] seront ainsi déboutés de leur demande de ce chef.

-sur la demande pour procédure abusive

L'article 32-1 du code de procédure civile énonce que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000€, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Madame et Monsieur [F] sollicitent la condamnation de Madame et Monsieur [I] à leur verser la somme de 1.000€ pour procédure abusive.

Or, l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou une erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisé en l'espèce.
Les demandeurs prospérant en leur demande en paiement des loyers, leur action n’est pas abusive et il convient donc de rejeter cette demande.

Sur les demandes accessoires

Madame et Monsieur [F], succombant principalement à l'instance dirigée à leur encontre seront condamnés solidairement au paiement des dépens.

Condamnés aux dépens, ils seront déboutés de leur demande en paiement au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame et Monsieur [F] à verser à Madame [O] épouse [I] et Monsieur [I] la somme de 800€.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS