TJ 75056, 14 mars 2025, RG 24/07128

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [X] [W]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Matthieu LEROY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07128 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5PJJ

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 14 mars 2025

DEMANDEUR
Monsieur [T] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Matthieu LEROY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0245

DÉFENDERESSE
Madame [X] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection
assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 décembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 février 2025 et prorogée au 14 mars 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 14 mars 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07128 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5PJJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 juillet 2022 à effet au 1er août 2022, Monsieur [T] [S] a donné à bail à Madame [X] [W] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], 1er étage, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 450 euros, outre 80 euros de provisions sur charges.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [T] [S] a fait signifier par acte de commissaire de justice à Madame [X] [W] un commandement de payer dans le délai de 6 semaines la somme de 7650 euros, en principal, échéance de mars 2024 incluse, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 12 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, Monsieur [T] [S] a assigné en référé Madame [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

- constater la résiliation du bail conclu entre Madame [X] [W] d'une part, et Monsieur [T] [S] d'autre part, par le jeu de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Madame [X] [W] tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision,
- Ordonner le transport et la séquestration de tous meubles garnissant les lieux dans tel garde meuble qu'il plaira aux demandeurs aux frais et risques du défendeur,
- condamner Madame [X] [W] à payer la somme provisionnelle de 8056,33 euros, terme d'avril 2024 inclus et jusqu'au 23 avril pour les loyers et charges, et 1183,67 euros d'indemnité d'occupation du 24 avril ou 31 mai 2024,
-condamner par provision Madame [X] [W] à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au dernier de loyer mensuel indexé et majoré des taxes et charges, jusqu'à libération des lieux,
- condamner conjointement et solidairement Madame [X] [W] à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 décembre 2024, Monsieur [T] [S], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 12420 euros, terme de décembre 2024 inclus. Au regard de l'importance de la dette et du silence complet de la locataire depuis des mois, le bailleur a précisé qu'il maintenait l'ensemble de ses demandes, qu'il s'opposait à tout délai de paiement et ne sollicitait pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement assignée à étude, Madame [X] [W] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l'audience du 5 décembre 2024.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Aucun diagnostic n'a été transmis au greffe avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 février 2025 et prorogée au 14 mars 2025

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [T] [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 mars 2024 pour la somme en principal de 7650 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

La somme sollicitée n'ayant pas été réglée et aucun versement effectué dans le délai de 2 mois, le commandement est demeuré infructueux pendant le ce délai applicable, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 mai 2024 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 13 mai 2024.

Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 12 mai à minuit.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n'a pas repris avant l'audience, et que le bailleur, qui seul est représenté, s'oppose à l'octroi de délai de paiement et ne sollicite pas la suspension des effets la clause résolutoire.

Dès lors, alors que rien ne permet d'établir que la locataire soit en mesure de régler une dette locative en augmentation constante, que le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire n'est pas demandé par les parties et que le versement du loyer n'est pas repris, il apparait que Madame [X] [W] ne peut pas bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire ni de délais de paiement.

Par conséquent, Madame [X] [W] se trouvant sans droit ni titre à compter du 13 mai 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et selon la procédure ordinaire applicable, aucun élément versé aux débats ne justifiant la suppression du délai de deux mois prévus par le code des procédures civiles d'exécution à cet égard.

Cependant, à ce stade la procédure, aucune circonstance de l'espèce ne justifie d'assortir la condamnation d'une astreinte de 150 euros par jour de retard, de sorte que cette demande sera rejetée.

S'agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Madame [X] [W] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l'espèce, Monsieur [T] [S] produit un décompte faisant apparaître que Madame [X] [W] reste lui devoir la somme de 12420 euros, échéance de décembre 2024 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés.

La locataire, non comparante, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent, elle sera condamnée au paiement de la somme de 12420 euros, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêt légaux sur la somme de 7650 euros à compter de la date du commandement de payer et de la date de signification de la présente décision pour le surplus au regard de l'actualisation de la dette.

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Par conséquent, Madame [X] [W] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail (13 mai 2024) jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [W], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [S] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS