TJ 75056, 14 mars 2025, RG 24/07091

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [S] [F]
[T] [C]
[L] [C]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marine PARMENTIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07091 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5PCT

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 14 mars 2025

DEMANDERESSE
S.C.I. ADAMS ESTATE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Marine PARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0283

DÉFENDEURS
Monsieur [S] [F], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Monsieur [T] [C], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Monsieur [L] [C], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection
assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 décembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 février 2025 et prorogée au 14 mars 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier
Décision du 14 mars 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07091 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5PCT

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 31 juillet 2020 avec prise d'effet au 7 août 2020, la SCI ADAMS ESTATE a donné à bail à Monsieur [S] [F] un appartement meublé à usage d'habitation, pour une durée d'un an renouvelable, situé au [Adresse 4], 9ème étage, pour un loyer initial mensuel de 505 euros, outre une provision mensuelle pour charges.

Deux actes distincts de cautions solidaires ont été signés le 3 août 2020 respectivement par Monsieur [T] [C] et Madame [L] [C], valables dans la limite de la durée du bail renouvelé deux fois pour la même durée.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 30 avril 2024 pour avoir paiement dans le délai de 6 semaines d'un arriéré de 1132,18 euros, hors frais de procédure.

Ce commandement de payer a fait l'objet d'une dénonciation auprès des cautions solidaires, Monsieur [T] [C] et Madame [L] [C], le 14 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, la SCI ADAMS ESTATE a fait assigner Monsieur [S] [F], Monsieur [T] [C] et Madame [L] [C] en qualité de cautions solidaires, aux fins de :

A titre principal :
- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges,
-voir ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [F] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
-ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et périls du défendeur,
- autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie,
- voir condamner solidairement, à titre de provision, Monsieur [S] [F], Monsieur [T] [C] et Madame [L] [C] au paiement :
- d'une somme de 2830,45 euros, selon décompte en date du 11 juin 2024 (échéance de juin 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,
- d'une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer qui aurait été du si le bail s'était poursuivi à compter de la résiliation et jusqu'à libération effective des lieux,
- d'une somme de 283,04 euros par application de la clause pénale,
- d'une somme correspondant aux dépens incluant notamment le coût des commandements de payer.
-voir condamner, à titre de provision, Monsieur [S] [F] au paiement de La somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du CPC.

A l'audience du 5 décembre 2024, la SCI ADAMS ESTATE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 2891,54 euros, échéance de juillet 2024 incluse. Le locataire ayant donné congé par courrier simple en date du 11 juillet 2024 réceptionné le 15 juillet 2024 par le mandataire du bailleur, le bailleur s'est désisté de ses demandes en acquisition de clause résolutoire et en expulsion, mais a maintenu ses demandes en paiement et en indemnités.

Bien que régulièrement assignés, Monsieur [S] [F], Monsieur [T] [C] et Madame [L] [C] n'ont pas comparu ni personne pour eux.

Aucun diagnostic social n'a été reçu par le Greffe avant l'audience.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré le 14 février 2025 et prorogée au 14 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI ADAMS ESTATE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur le désistement partiel

Il résulte du bail, du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, du décompte et de l'assignation que la demande était recevable et fondée, au moins pour l'essentiel, lors de la délivrance de l'assignation.

En l'absence d'opposition du défendeur, il convient ainsi de constater le désistement partiel de la SCI ADAMS ESTATE s'agissant de sa demande au titre de l'acquisition de la clause résolutoire, de l'expulsion et de l'indemnité d'occupation et de se prononcer sur les autres demandes, notamment sur celle concernant la condamnation au paiement de l'arriéré locatif.

Sur la clause pénale

La demande de paiement au titre de la clause pénale sera rejetée, une telle clause étant illicite et réputée non écrite en application de l'article 4 i de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

Monsieur [S] [F] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Au regard de l'article 1.5 du contrat conclu entre les parties, "le locataire peut donner congé à tout moment au cours du bail ou de ses renouvellements moyennant un préavis d'un mois".

Il ressort des éléments produits par la SCI ADAMS ESTATE, notamment la lettre de congé réceptionnée officiellement par son mandataire le 15 juillet 2024, que le bail a pris fin le 15 août 2024.

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit que l'arriéré s'élève à la somme de 2891,54 euros au titre des loyers et charges, échéance de juillet 2024 incluse, somme à laquelle a été imputée le dépôt de garantie (505 euros).

Les deux actes de cautions solidaires signés le 3 aout 2020 par les époux [C] précisaient que l'engagement était limité à la durée du bail (1 an à compter du 7 août 2020) et à deux renouvellements de même durée, soit une durée totale de 3 ans.

L'engagement de caution ayant été est souscrit pour une durée maximale de 3 ans à compter de la signature du bail initial, il apparait que les époux [C] ne peuvent être tenus au-delà du 6 août 2023.

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit que la dette locative est née au 1er août 2023 par un premier incident de paiement.

L'article 1342-10 du Code civil énonce que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer lorsqu'il paie, ce qu'il entend acquitter ; A défaut d'indication par le débiteur l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne.

De nombreux paiements (dont le premier est intervenu en septembre 2023 pour la totalité de l'échéance d'août 2023) ayant été effectués par le locataire en 2023, il est de l'intérêt des époux [C] que ces paiements s'imputent sur la dette la plus ancienne d'août 2023.

Par conséquent, au regard de l'engagement de caution dont les clauses ne permettent pas de tenir les époux [C] au-delà de l'échéance du mois d'août 2023 et des paiements effectués par le locataire s'imputant sur l'échéance d'août 2023, il convient de constater que les époux [C] étaient entièrement libérés de leurs engagements de caution à la date du commandement de payer (30 avril 2024) et que la SCI ADAMS ESTATE sera déboutée de ses demandes en condamnation solidaire à leur endroit.

Dès lors, il résulte des pièces produites que Monsieur [S] [F], reste devoir seul la somme de 2891,54 euros. Monsieur [S] [F] non comparant, qui n'apporte par définition aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamné à payer cette somme à la SCI ADAMS ESTATE, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1132,18 euros et à compter de la date de signification de la décision à intervenir pour le surplus au regard de l'actualisation de la dette, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [F], qui succombe, sera condamné au paiement des entiers dépens de la procédure, dont coût de l'assignation et du commandement de payer.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ADAMS ESTATE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Au regard de la demande du bailleur, Monsieur [S] [F] sera condamné seul à lui verser la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS