TJ 78646, 20 mars 2025, RG 23/06415

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
20 MARS 2025

N° RG 23/06415 - N° Portalis DB22-W-B7H-RVZ3
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL MANTES 2 sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 ayant son siège social situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société SONA, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 421 154 303 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 17 Novembre 2023 reçu au greffe le 17 Novembre 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 23 Janvier 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Mars 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI SONA est copropriétaire des lots n°268 et 303, du CENTRE COMMERCIAL MANTES 2 sis [Adresse 6] à MANTES LA JOLIE (78200).

Faisant grief à la SCI SONA de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE COMMERCIAL MANTES 2 lui a, par l’intermédiaire de son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE et de son conseil, adressé plusieurs relances et mises en demeure par courriers recommandés avec accusés de réception.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] MANTES 2 (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a, par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, fait assigner la SCI SONA devant le tribunal de céans, lui demandant de :

- condamner la SCI SONA à lui payer la somme de 30.210,31 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 13 novembre 2023,
- condamner la SCI SONA à lui payer la somme de 122,76 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,
- condamner la SCI SONA à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner la SCI SONA à lui payer la somme de 1.723,17 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI SONA aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’assignation n'a pu être remise à la SCI SONA et il a été procédé aux formalités prévues par l'article 659 du code de procédure civile. Elle n'a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 6 novembre 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 23 janvier 2025 et a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de la SCI SONA pour les lots n°268 et 303,
- le Kbis de la défenderesse,
- des courriers de relance adressés par le syndic à la défenderesse en date
des 29 novembre 2021, 19 janvier 2022, 19 avril 2022, 4 août 2022,
19 octobre 2022, 19 janvier 2023 et 24 juillet 2023,
- une mise en demeure adressée par le syndic à la défenderesse en date du
7 février 2023 pour un montant de 46.008,11 euros, dont 54,38 euros de frais de mise en demeure,
- une mise en demeure adressée par le syndic à la défenderesse en date du
21 août 2023 pour un montant de 33.744,30 euros, dont 54,38 euros de frais de mise en demeure,
- une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse en date du 17 octobre 2023 pour un montant de
30.333,07 euros, - un relevé de compte sur la période courant du
31 décembre 2019 au 13 novembre 2023 pour un solde débiteur
de 30.676,24 euros,
- divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2021
au 31 décembre 2023,
- le relevé général des dépenses pour l’exercice 2022,
- des extraits du grand livre pour les exercices 2016 à 2021,
- la répartition individuelle des charges pour les exercices 2018 à 2022,
- le relevé général des dépenses pour l’exercice 2022,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des
30 juin 2016, 27 novembre 2017, 2 juillet 2018, 4 novembre 2019,
7 novembre 2022 et 13 avril 2023, ayant approuvé les comptes des exercices 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et voté la réalisation de divers travaux, - les attestations de non
recours à l’encontre des assemblées des 30 juin 2016, 27 novembre 2017,
7 novembre 2022, 13 avril 2023,
- le contrat de syndic conclu le 3 juin 2021, prenant effet le 3 juin 2021 et prenant fin le 2 juin 2024,
- des factures de frais de syndic et d’honoraires d’avocat.

Il convient de relever que le grand livre ou le décompte informatique ne sont pas à eux seuls suffisants pour justifier d'une demande de charges de copropriété impayées. Il en résulte que les charges réclamées pour la période antérieure au 1er juillet 2021, lesquelles ne sont pas justifiées par des documents comptables probants, notamment par des appels de fonds trimestriels qui seuls permettent de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de sa quote-part, ne seront pas retenues.

En revanche, les charges pour la période courant du 1er juillet 2021 au
31 décembre 2023, qui sont justifiées par des appels de fonds trimestriels confortés par les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des années considérées, seront retenues, outre les répartitions des charges pour les exercices 2018, 2021 et 2022, soit un montant total de 8.337,85 euros.

Toutefois, il résulte du relevé de compte portant sur la période courant du
1er juillet 2021 au 13 novembre 2023, qu’ont été portées au crédit du compte de la SCI SONA, sur cette période, les sommes suivantes :
- 5.000 euros le 10 mars 2023,
- 6.008,11 euros le 14 mars 2023,
- 1.500 euros le 3 mai 2023,
- 4.500 euros le 1er septembre 2023,
soit un total de 17.008,11 euros.

Le montant versé par la SCI SONA excédant la somme totale des charges dont le syndicat des copropriétaires justifie, ce dernier sera donc déboudé de sa demande en recouvrement de charges.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires étant débouté de sa demande en recouvrement de charges, il sera également débouté de sa demande formulée sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires étant débouté de sa demande principale, il sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens et débouté de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS