TJ 14118, 20 mars 2025, RG 24/03923

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
11 rue Dumont d’Urville
CS 45257 -
14052 CAEN CEDEX 4
☎ :0250101300

N° RG 24/03923 - N° Portalis DBW5-W-B7I-JAOT

Minute : 2025/
Cabinet

JUGEMENT

DU : 20 Mars 2025

[C] [X] épouse [W]

C/

S.A.S. EMOTION’S AGENCY

Copie exécutoire délivrée le :

à :Me David ALEXANDRE - 70

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :
S.A.S. EMOTION’S AGENCY
Me David ALEXANDRE - 70

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [C] [X] épouse [W]
née le 29 Septembre 1962 à CAEN (14000)
demeurant Chemin de la Butte Montor - 14910 BLONVILLE SUR MER
représentée par Me David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70 substitué par Me Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 122

ET :

DÉFENDEUR :

S.A.S. EMOTION’S AGENCY - RCS PARIS 824 010 623
dont le siège social est sis 128 Rue de la Boétie - 75008 PARIS
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge
Greffier : Céline LEVIS, Greffière présente à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 21 Janvier 2025
Date des débats : 21 Janvier 2025
Date de la mise à disposition : 20 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 février 2023, avec effet au 1er mars 2023, Mme [C] [X] épouse [W] a donné à bail dérogatoire aux statuts des baux commerciaux à la SAS Emotion’s Agency, représentée par M. [E] [V], un ensemble immobilier composé d’une boutique et d’une arrière-boutique (lot n° 2), cadastré section KV parcelle 25, situé 22 avenue du 6 juin – 14 000 Caen, pour une durée de 12 mois, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 100 euros, outre le remboursement mensuel de la quote-part d’impôt foncier (hors TOM) afférent aux biens loués, estimée à 126 euros, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1 100 euros.

Par avenant signé le 14 mars 2023, les parties ont prévu que le preneur verserait au bailleur, en même temps que chaque terme de loyer, une provision sur les charges de copropriété d’un montant de 83 euros.

Par acte extrajudiciaire du 22 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la SAS Emotion’s Agency un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 3 168,20 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, Mme [C] [X] épouse [W] a fait assigner la SAS Emotion’s Agency à comparaître devant le tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– la condamner au paiement :
* des loyers, charges, accessoires, pénalités de retard échus au 28 juin 2024, soit la somme de 3 457,94 euros (3 559,41 euros – 101,47 euros au titre des frais de commandement qui seront compris dans les dépens), avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 168,20 euros à compter du 22 février 2024, date du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, le tout jusqu’à parfait paiement, le dépôt de garantie de 1 100 euros restant en sus acquis à titre provisionnel au bailleur ;
* de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;
* de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 22 février 2024 et le coût de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2025, au cours de laquelle Mme [C] [X] épouse [W], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle explique que le bail conclu entre elle et la SAS Emotion’s Agency contient une clause excluant l’application des dispositions relatives aux baux commerciaux.

La SAS Emotion’s Agency, assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses dressé conformément à l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les dispositions applicables au présent litige

En application des dispositions de l’article L. 145-1 I alinéa 1er du code de commerce, les dispositions relatives aux baux commerciaux s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

L’article L. 145-5 alinéa 1er du même code, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du bail commercial à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

En l’espèce, les parties ont conclu un bail en date du 21 février 2023, avec effet au 1er mars 2023, pour une durée de 12 mois, soit jusqu’au 29 février 2024 et portant sur un ensemble immobilier composé d’une boutique et d’une arrière-boutique (lot n° 2), cadastré section KV parcelle 25, situé 22 avenue du 6 juin – 14 000 Caen.

Par ailleurs, il s’infère dudit bail que les lieux sont consacrés à l’usage par le preneur de la photographie.

Toutefois, il ressort des stipulations contractuelles que les parties ont entendu déroger au statut des baux commerciaux conformément aux dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce.

En outre, le bail litigieux a été conclu pour une durée inférieure à 3 ans, en l’espèce, pour une durée de 12 mois, non tacitement reconductible et non renouvelé expressément par les parties ; de sorte que, le bail a pris fin le 29 février 2024.

Dès lors, eu égard à la volonté des parties et au respect des conditions posées par le code du commerce aux fins de déroger au statut des baux commerciaux, les dispositions applicables au présent litige sont celles du louage des choses qui relèvent du code civil et à l’exclusion des dispositions du code du commerce.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges, accessoires et pénalités de retard échus

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 3 457,94 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail, la bailleresse produit notamment aux débats un décompte locatif actualisé au 17 janvier 2025, terme de février 2024 inclus et régularisation des charges inclus et après restitution du dépôt de garantie, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 3 644,57 euros.

Après déduction des sommes correspondant au coût des actes de commissaire de justice, commandement de payer (101,47 euros) et assignation (85,16 euros), dont il convient de rappeler que leur coût doit être compris dans les dépens si ces actes sont justifiés, le solde locatif s’élève effectivement à la somme de 3 457,94 euros au titre du décompte de sortie, terme de février 2024 et régularisation des charges inclus et après déduction du montant du dépôt de garantie.

Toutefois, bien que le bail conclu entre les parties stipule que, « à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment de loyer et de ses accessoires, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorés de frais de recouvrement d’impayés sans mise en demeure et sans aucune formalités », la bailleresse ne justifie pas du montant de ces frais.

De sorte que, depuis l’existence de la dette locative non régularisée, soit depuis décembre 2023, les sommes mises au débit du compte locatif correspondant au motif « frais de relance » seront déduites du solde locatif, soit la somme totale de 181,20 euros, calculée comme suit : (37,20 euros + 144 euros).

Au surplus, il s’infère de la régularisation des charges réelles récupérables pour la période du 1er janvier 2024 au 29 février 2024 adressée au locataire que, s’agissant de la taxe foncière le montant de cette dernière au prorata de l’occupation des lieux (284,86 euros) est inférieure au montant des provisions versées pour cette période (290 euros) ; dès lors, la somme de 5,14 euros devait être créditée au compte locatif, or cette somme, manifestement portée par erreur à 5,74 euros, a été mise au débit du compte locatif. Aussi, la somme de 5,74 euros sera ôtée du compte locatif qui sera, dans le même temps, crédité de la somme de 5,14 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces constatations que le solde locatif restant dû à l’issue du bail, selon décompte locatif arrêté au 17 janvier 2025, régularisation des charges inclus et après déduction du dépôt de garantie, s’élève à la somme de 3 265,86 euros.

Par conséquent, la SAS Emotion’s Agency sera condamnée à payer à Mme [C] [X] épouse [W] la somme de 3 265,86 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail, selon décompte locatif arrêté au 17 janvier 2025, régularisation des charges inclus et après déduction du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 168,20 euros à compter du 22 février 2024, date du commandement de payer et sur le surplus, à compter du 30 septembre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, Mme [C] [X] épouse [W] ne démontre pas que l’absence de paiement résulte d’une intention maligne ou de la mauvaise foi de la SAS Emotion’s Agency, étant rappelé que l’absence de paiement n’est pas à lui seul constitutif d’une intention maligne ou de la mauvaise foi du débiteur.

En outre, la bailleresse ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La SAS Emotion’s Agency, partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des entiers dépens, lesquels comprendront le coût de l’assignation du 30 septembre 2024, ainsi qu’à payer à Mme [C] [X] épouse [W] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les frais du commandement de payer, qui ne constituent pas un préalable obligatoire à la présente procédure ne seront pas compris dans les dépens et constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS