TJ 14118, 20 mars 2025, RG 24/03109

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
11 rue Dumont d’Urville
CS 45257 -
14052 CAEN CEDEX 4
☎ :0250101300

N° RG 24/03109 - N° Portalis DBW5-W-B7I-I52M

Minute : 2025/
Cabinet

JUGEMENT

DU : 20 Mars 2025

[H] [M]

C/

[P] [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M. [H] [M]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :
M. [H] [M]
Mme [P] [R]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [M]
né le 30 Janvier 1968 à CAEN (14000)
demeurant 3 Rue des Figuiers - Résidence Paul GOSSELIN - 50440 BEAUMONT HAGUE
comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [P] [R]
née le 17 Septembre 1995 à CAEN (14000)
demeurant 1448 Rue de Bretteville - 2ème Etage - Appartement 64 - 14123 IFS
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection
Greffier : Céline LEVIS, Greffière présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 21 Janvier 2025
Date des débats : 21 Janvier 2025
Date de la mise à disposition : 20 Mars 2025
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2020, Monsieur [H] [M] a donné à bail à Madame [P] [J] un appartement situé 1448 rue de Bretteville, appartement 64, 14123 IFS, pour un loyer mensuel de 470,00 euros, et 130 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, Monsieur [H] [M] a fait signifier à Madame [P] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3204,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, Monsieur [H] [M] a fait assigner Madame [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de:
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [P] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner Madame [P] [J] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4892.58 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 05 aout 2024.

À l'audience du 21 janvier 2025, Monsieur [H] [M] maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6565,00 euros arrêtée à la date de l’audience, loyer du mois de janvier inclus. Malgré l’échec des précédents plans d’apurement et le non-paiement intégral du loyer en cours, Monsieur [H] [M] est d’accord pour qu’un délai de paiement et une suspension de la clause résolutoire soit accordée à la défenderesse.

Monsieur [H] [M] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [P] [J] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 22 mars 2024. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [P] [J] ne conteste pas le principe de la dette, ni son montant. elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 26 mars 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [H] [M] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 juillet 2020, du commandement de payer délivré le 22 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé présenté à l’audience et non contesté par la défenderesse que Monsieur [H] [M] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [P] [J] à payer à Monsieur [H] [M] la somme de 6565 euros, au titre des sommes dues au 21 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 août 2024 sur la somme de 4892.58 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1 , de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 1er décembre 2012, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 22 mars 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 25 juillet 2020 à compter du 23 mai 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [P] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [P] [J], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, à hauteur de 200 euros par mois en plus de son loyer. Elle indique être actuellement au chômage et percevoir 900 d’aide au retour à l’emploi tandis que sa compagne perçoit environ 550 euros au titre d’une formation rémunérée. Le paiement de loyer courant n’est pas intégralement satisfait.

Néanmoins, Monsieur [H] [M] est d’accord pour accorder un délai de paiement, avec suspension de la clause résolutoire, sous réserve que ce nouvel échéancier ne souffre d’aucun manquement de la part de Madame [P] [J]

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [P] [J] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [P] [J] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [P] [J] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 mai 2024, Madame [P] [J] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [P] [J] à son paiement à compter de 23 mai 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Ce paiement n’interviendra que dans l’hypothèse d’un non-respect des délais de paiement accordés.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [H] [M] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [J] aux dépens de l'instance.

Il convient également de condamner Madame [P] [J] à payer à Monsieur [H] [M] la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS