CA Caen, 20 mars 2025, RG 24/01347

AFFAIRE : N° RG 24/01347

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de VIRE en date des 1er Février 2024 et 14 Mars 2024

RG n° 11-24-40

COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 20 MARS 2025

APPELANT :

Monsieur [M] [P]

né le 05 Mai 1944 à [Localité 4] (TUNISIE)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté et assisté par Me Jérémy VILLENAVE, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2024-02024 du 02/05/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)

INTIMEE :

S.C.I. VAROISEN

N° SIRET : 892 569 401

[Adresse 2]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par Me Dominique LECOMTE, substitué par Me Jean-Charles JOBIN, avocats au barreau de CAEN

DEBATS : A l'audience publique du 20 janvier 2025, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : Mme LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 20 mars 2025 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier

*

* *

Par acte sous signature privée du 15 février 2023, la SCI Varoisen a consenti au profit de M. [M] [P] un bail d'habitation portant sur un immeuble sis [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 490 euros outre les charges.

En raison de plusieurs échéances de loyer demeurées impayées, le bailleur a délivré à M. [P], par acte du 29 juin 2023, un commandement de payer la somme de 1.470 euros, ce commandement reprenant la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 31 août 2023, la SCI Varoisen a assigné M. [P] devant le tribunal de proximité de Vire aux fins de voir constater acquise la clause résolutoire figurant au contrat de bail, de voir ordonner l'expulsion du locataire et de le voir condamner au paiement des arriérés de loyer dus et, le cas échéant, au paiement d'une indemnité d'occupation, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement du 1er février 2024, rectifié par jugement du 14 mars 2024, le tribunal de proximité de Vire a :

- déclaré recevable l'assignation délivrée par la SCI Varoisen,

- condamné M. [M] [P] à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 24 novembre 2023, la somme de 3.920 euros, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1.470 euros à compter du 29 juin 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.450 euros à compter du 31 août 2023, date de l'assignation et sur le surplus à compter du jugement ;

- constaté, à compter du 14 août 2023, la résiliation du bail conclu le 15 février 2023 entre les parties portant sur un logement situé [Adresse 3], par l'effet de la clause résolutoire ;

- autorisé la SCI Varoisen à faire expulser M. [M] [P] et tout occupant de son chef, au besoin avec l'aide de la force publique, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux ;

- dit que M. [M] [P] devra payer à la SCI Varoisen une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 14 août 2023 et jusqu'à la libération complète des lieux, d'un montant de 490 euros, sous déduction des sommes déjà décomptées au 24 novembre 2023 ;

- déclaré les demandes reconventionnelles de M. [M] [P] fondées sur l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 irrecevables aussi bien s'agissant de sa demande avant dire droit de prononcer d'une expertise judiciaire, de sa demande d'exécution de travaux de mise en conformité et de sa demande indemnitaire ;

- rejeté le surplus des demandes des parties ;

- condamné M. [M] [P] à payer à la SCI Varoisen une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;

- condamné M. [M] [P] aux dépens, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et de réassignation.

Par déclaration du 2 juin 2024, M. [M] [P] a fait appel de ce jugement.

Le 13 septembre 2024, M. [P] a été expulsé du logement litigieux qu'il occupait.

Par ordonnance de référé du premier président, M. [P] a été débouté de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire et la SCI Varoisen a été déboutée de sa demande de radiation.

Par dernières conclusions déposées le 6 décembre 2024, l'appelant demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau,

Avant dire-droit,

- Ordonner une mesure d'expertise confiée à tel expert qu'il plaira à Mme ou M. le Président et les conseillers de la cour de commettre avec mission de :

Se rendre au domicile de M. [M] [P] situé au [Adresse 3], rez-de-chaussée,

Examiner et décrire les lieux, notamment au regard des désordres invoqués,

Rechercher si le local d'habitation répond aux normes de décences telles que fixées par le décret n°2002-120 en date du 30 janvier 2002,

Décrire les travaux propres à y remédier,

Donner tout élément technique et de fait permettant, le cas échéant, de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis,

Dresser un pré-apport qui sera soumis aux parties,

- Dire que l'expert désigné aura la possibilité de s'adjoindre tout sapiteur de son choix,

- Dispenser M. [M] [P] , bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, de l'obligation de verser une consignation des frais d'expertise,

- Réserver les autres demandes des parties

A titre subsidiaire sur le fond,

- Limiter le montant de la dette locative de M. [M] [P] à l'égard de la SCI Varoisen à la somme de 2.940 euros,

- Déduire la somme de 2.466 euros versée par la CAF le 8 octobre 2024,

- Condamner la SCI Varoisen à payer à M. [M] [P] la somme de 857,50 euros outre la somme de 112,50 euros par mois jusqu'à réalisation des travaux de mise aux normes du logement ou de départ de M. [M] [P],

- Condamner la SCI Varoisen à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires pour faire cesser le trouble subi par M. [M] [P] dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et, après ce délai de 6 mois, condamner la SCI Varoisen à payer à M. [M] [P] une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard pendant 6 mois,

- Ordonner la compensation des créances réciproques,

- Accorder à M. [M] [P] des délais de grâce pour lui permettre de s'acquitter de sa dette à l'égard de la SCI Varoisen par versement de 150 euros par mois,

- Suspendre, pendant les délais de paiement accordés au profit de M. [M] [P] , les effets de la clause résolutoire,

- Débouter la SCI Varoisen de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

- Débouter la SCI Varoisen de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Statuer ce que de droit sur les dépens.

Par dernières conclusions déposées le 18 octobre 2024, la société Varoisen demande à la cour :

- Débouter purement et simplement M. [M] [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- Confirmer le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

- Condamner M. [M] [P] au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Le contrat de bail signé entre les parties prévoit qu'à défaut de paiement à son échéance d'un terme de loyer ou de charges dûment justifiées ou du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux.

Il n'est pas contesté par le preneur qu'il n'a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire.

Sur la dette locative

L'appelant fait grief au jugement entrepris d'avoir arrêté sa dette locative à l'égard de la SCI Varoisen à une somme de 3.920 euros, alors que ce montant comprend un premier loyer correspondant au mois de mars 2023 qu'il estime indû soutenant n'avoir pu occuper le logement que le 4 avril 2023 du fait de travaux à réaliser et qu'au vu des de la somme versée par la CAF à la SCI Varoisen, son arriéré locatif s'élève à une somme de 2.940 euros.

En réplique, le bailleur fait valoir qu'au vu des allocations versées par la CAF le 9 septembre 2024 et du décompte définitif de fin de location de M. [P] établi le 16 octobre 2024, sa créance locative s'élève à un montant de 6.354 euros.

L'article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l'espèce, énonce que le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...).

Aux termes de l'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Le contrat de location précise :

(...)

3° La date de prise d'effet et la durée (...).

Il ressort de l'article 3 du contrat de bail à usage d'habitation signé le 15 février 2023, que le bail consenti par la société Varoisen à M. [P] a été conclu pour une durée de 6 ans, 'qui commencera à courir le 15 février 2023 pour prendre fin le 14 février 2029".

Il s'ensuit que les parties ont indiqué dans le contrat la date de prise d'effet du bail litigieux, soit le 15 février 2023.

Or, la date de prise d'effet du contrat de bail est également la date à partir de laquelle les parties peuvent faire valoir leurs droits et sont tenues d'exécuter leurs obligations respectives, soit dans le cas du locataire, la date à partir de laquelle celui-ci a la disposition du logement et doit s'acquitter du loyer et des charges.

M. [P] fait valoir qu'il n'est entré dans les lieux que le 4 avril 2023, soit ultérieurement à la date de prise d'effet du contrat de bail, ainsi qu'à la date de l'état des lieux d'entrée établi de manière non contradictoire le 28 février 2023, et produit au soutien de ses allégations une lettre de voiture de déménagement indiquant une date d'opération le 4 avril 2023 et un courriel de l'agence immobilière du 19 décembre 2022 évoquant des travaux à réaliser mais sans préciser de date certaine.

Ces pièces sont insuffisantes à démontrer que le décalage entre l'entrée dans les lieux et la date d'effet du bail est dû au fait du bailleur et que le locataire ne serait pas redevable des loyers réclamés.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de M. [P] tendant à obtenir la déduction de l'arriéré locatif du montant du loyer correspondant au mois de mars 2023.

Il y a lieu de constater qu'ultérieurement au jugement déféré, le locataire n'a jamais repris le paiement de son loyer courant, ni réglé son arriéré locatif.

Le bailleur produit aux débats le décompte définitif de fin de location du 16 octobre 2024 (pièce 17 de l'intimée), faisant état d'un arriéré locatif actualisé à hauteur de 6.354 euros après ajout des indemnités d'occupation et après déduction du montant des allocations logement à hauteur de 2.466 euros versées le 9 septembre 2024 par la CAF (pièce 16 de l'intimée).

En considération de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris.

Sur la responsabilité du bailleur pour manquement à ses obligations

Selon l'article 1719 1° et 3° du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Le bailleur est obligé d'entretenir le logement en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L'article 1720 du code civil énonce que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

En application de l'article 1731 du même code, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, M. [P] fait grief au jugement entrepris d'avoir déclaré irrecevables ses demandes indemnitaires fondées sur le caractère indécent du logement loué. Il estime que la mise en oeuvre de la clause résolutoire ne lui interdit pas de se prévaloir des désordres liés à l'isolation défectueuse du logement ayant entraîné une surconsommation d'énergie, démontrée par les factures EDF produites aux débats. Il explique que ces désordres démontrent le caractère indécent du logement loué, son préjudice de jouissance devant être chiffré à 25% du montant du loyer, soit une somme mensuelle de 122,50 euros.

En réplique, le bailleur fait valoir que les demandes fondées sur l'existence d'un trouble de jouissance sont, d'une part, irrecevables, à défaut pour M. [P] de disposer d'un bail à usage d'habitation, et d'autre part, qu'elles sont infondées, le logement loué répondant aux critères de décence. Le bailleur précise par ailleurs que M. [P] n'a jamais sollicité de demande de travaux et que le diagnostic de performance énergétique de type E a été porté à sa connaissance lors de la conclusion du contrat.

Les demandes indemnitaires formulées par M. [P] fondées sur un trouble de jouissance antérieur à la résiliation du contrat de bail litigieux intervenue le 14 août 2023 à la date d'acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers, doivent être considérées recevables, le locataire reprochant au bailleur un manquement à ses obligations.

S'agissant du bien-fondé de ces demandes, il convient de relever qu'en l'espèce, l'état des lieux d'entrée du 28 février 2023, établi par le bailleur, ne porte pas la signature de M. [P].

Dès lors, il y a lieu de considérer que M. [P] est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives.

Aucun état des lieux de sortie n'est versé aux débats.

Il y a lieu d'observer que M. [P], qui occupe le bien depuis le mois de mars 2023, ne justifie pas, à compter de cette date et jusqu'à la résiliation de son contrat de bail, de l'envoi d'un courrier auprès de son bailleur relatif à l'état de son logement et nécessitant la réalisation de travaux d'isolation.

Le locataire ne produit par ailleurs aucun élément permettant de retenir l'absence de caractère décent du logement loué.

En effet, le procès-verbal non contradictoire dressé par le commissaire de justice le 5 décembre 2023, soit après la résiliation du contrat de bail liant les parties fait état :

- d'une porte d'entrée avec 'de petits espaces' laissant passer l'air,

- d'une fissure sur le sol de l'entrée,

- d'un léger courant d'air sous le meuble évier de la cuisine,

- d'un montant de meuble déposé,

- d'un lavabo de salle de bain dont le syphon fuit,

- d'une porte des toilettes ne fermant pas correctement,

- des tâches sur le sol du salon,

- d'une plaque sur le sol de l'entréelaissant penser à une trappe d'accès à une cavité sans joints sur les pourtours.

Ce procès-verbal est insuffisant pour retenir une faute du bailleur dans l'entretien du logement ni de caractériser le logement donné à bail comme étant non décent.

Il convient de relever également que le locataire a été informé du diagnostic énergétique type E du logement loué, conformément aux annexes figurant au contrat de bail litigieux.

Si M. [P] dénonce l'écart entre le prévisionnel des frais annuels d'énergie estimés à 900 euros et ses factures EDF pour la période allant de mars 2023 à septembre 2023 pour un montant total de 935,14 euros, il convient de constater :

- d'une part, que les estimations prévues par le diagnostic de performance énergétique concernent uniquement la consommation de gaz naturel pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire, alors que les factures produites englobent les consommations d'électricité à hauteur de 204,05 euros et de gaz naturel pour un montant de 563,98 euros (pièce 7 de l'appelant) ;

- d'autre part, que même à admettre l'existence d'une surconsommation d'énergie pour la période visée, le locataire ne rapporte pas la preuve de l'imputabilité d'une telle consommation à d'éventuels manquements du bailleur.

Faute pour M. [P] de rapporter la preuve d'un manquement de son bailleur à ses obligations, il ne peut prétendre à une réduction du loyer. Il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point sans qu'il y ait lieu d'ordonner une mesure d'expertise qui, selon les dispositions de l'article 146 du code de procédure civile, ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir condamner la SCI Varoisen à réaliser ou faire réaliser des travaux sous astreinte.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, la situation financière de M. [P] est restée identique à celle constatée en première instance. L'intéressé perçoit des revenus mensuels d'un montant de 1.500 euros constitués d'une pension militaire d'invalidité et de sa pension de retraite, une perspective d'évolution favorable de sa situation financière demeurant peu probable. Il déclare des charges à hauteur de 746 euros, outre les charges de la vie courante (alimentation, dépenses courantes) qu'il ne chiffre pas.

M. [P] ne justifie pas de la possibilité de respecter un éventuel calendrier de paiement de sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formulée par M. [P] et de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

En conséquence, la demande tendant à la suspension de la clause résolutoire sera également rejetée et le jugement entrepris confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution donnée au litige, les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance, exactement appréciées, seront confirmées.

M. [P], succombant, sera condamné aux dépens d'appel, à payer à la société Varoisen la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS