TJ 97411, 17 mars 2025, RG 24/00876

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00876 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3Z7

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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à :
COUR D’APPEL DE [Localité 13] DE [Localité 9]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 17 MARS 2025

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] REP/ SYNDIC SARL LOGER
[Adresse 8]
[Localité 3] (RÉUNION)
représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [M]
[Adresse 12],
[Adresse 2]
[Localité 3] (REUNION)
comparant en personne

Madame [T] [P] divorcée [M]
[Adresse 12],
[Adresse 2]
[Localité 3] (REUNION)
représentée par Maître Gautier THIERRY de la SELARL THIERRY AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2025

DÉCISION :

Contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE :

Faisant valoir que Monsieur [Y] [M] et Madame [T] [P], propriétaires des lots n°85, 204 et 343 (appartement et parking) au sein d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 1]. [Adresse 5] [Adresse 4], sont redevables de charges de copropriété, le [Adresse 14] [Adresse 7] représenté par son syndic LOGER, les a fait assigner, par actes de commissaire de Justice du 13 septembre 2024, devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2354,12 euros selon relevé de compte arrêté au 11 juillet 2024 correspondant à :
* 2309,12 euros au titre des charges de copropriété
* 45 euros au titre des frais de recouvrement relevant de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965,
outre intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme, en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil;

- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3500 euros à titre de dommages et intérêts en raison de sa résistance abusive ;

- leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

- ne pas écarter l'exécution provisoire,

L'assignation a été délivrée à personne pour Monsieur et à domicile pour Madame.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 21 octobre 2024 puis régulièrement renvoyées jusqu'à l’audience du 27 janvier 2025.
Monsieur [Y] [M] a comparu en personne.
Madame [T] [P] a comparu par ministère d'avocat, Me Gauthier Thierry.

Le demandeur a comparu représenté par son conseil BOURBON AVOCATS, et a, selon conclusions du 24 janvier 2025 auxquelles il a expressément indiqué se rapporter, modifié ses demandes au vu du divorce prononcé entre les défendeurs le 14 septembre 2024, sollicitant désormais :
- la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [M] et de Madame [T] [P] au paiement de la somme de 2354,12 euros selon relevé de compte arrêté au 20 janvier 2024 correspondant à :
* 2309,12 euros au titre des charges de copropriété échues avant le prononcé du divorce,
* 45 euros au titre des frais de recouvrement relevant de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965,
- la condamnation de Monsieur [Y] [M] au paiement de la somme de 1290,41 euros selon relevé de compte arrêté au 20 janvier 2024 correspondant à :
* 1095,16 euros au titre des charges de copropriété échues après le prononcé du divorce,
* 195,25 euros au titre des frais de recouvrement relevant de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965,

- outre intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme, en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil;
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3500 euros à titre de dommages et intérêts en raison de sa résistance abusive ;
- leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens
- le rejet de toutes les demandes de Madame [T] [P] ;
- ne pas écarter l'exécution provisoire,

En réponse aux arguments soulevés par Madame [T] [P], le [Adresse 14] [Adresse 7] soutient que :
- lorsque l'un des époux a obtenu la jouissance exclusive d'un bien commun régi par le régime de la copropriété, cette attribution n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires, les ex-époux étant solidairement tenus de l'intégralité des charges jusqu'à la liquidation et partage de leurs intérêts patrimoniaux ;
- les charges de copropriété sont des dépenses de conservation de l'immeuble indivis et incombent à l'ensemble de indivisaires jusqu'au partage.
Dans les faits, le divorce des époux [M] ayant été prononcé le 14 septembre 2024, Madame [T] [P] reste donc tenue au paiement des charges de copropriété du bien indivis et ce même si elle a quitté le logement avant cette date.

En défense, Madame [T] [P], aux termes de ses conclusions n°2 que son conseil a soutenues oralement à l'audience, demande au tribunal de
- juger les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables à son encontre,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à son encontre
- subsidiairement la condamner au paiement de la moitié de la dette due au titre des charges de copropriété, soit 775,13 euros et lui octroyer des délais de paiement de 24 mois
- condamner Monsieur [Y] [M] à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive
- en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires demandeur à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens.

À titre liminaire, elle fait observer que les lots de copropriété ont été acquis par les époux pendant le mariage et sont des biens communs qui était le logement des époux, qu'elle a quitté le logement dans le cadre de la séparation conjugale le 4 juin 2022 ; qu'elle a assigné Madame [T] [P] en divorce le 11 octobre 2023 et que le divorce a été prononcé entre eux par jugement du 14 septembre 2024, faisant remonter à la date d'assignation les effets du divorce entre les époux.

Dans ces conditions, elle fait valoir que le protocole d'accord de paiement signé entre le syndicat des copropriétaires et son ex-époux le 25 janvier 2024 ne lui est pas opposable en ce qu'elle n'y a pas été partie, de sorte que les demandes relatives au paiement de la dette objet du protocole ne la concernent pas, et doivent en conséquence être déclarées irrecevables.

Par ailleurs, sur le fondement des articles 815 et suivants du code civil, elle soutient que les charges locatives sont à la charge exclusive de l'indivisaire occupant le bien indivis alors que les charges non récupérables sont supportées par les époux proportionnellement à leurs droits respectifs sur le bien ; dans ces conditions, elle considère que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de ses demandes contre elle, et subsidiairement, qu'elle n'est tenue qu'au paiement de 50 % des charges non récupérables, soit 775,13 euros, puisque depuis le 4 février 2022 elle n'occupe plus le bien qui se trouve en indivision post-communautaire depuis le 11 octobre 2023.

En outre, sur le fondement des règles applicables entre co-indivisaires, et plus particulièrement de l'article 815-9 du code civil, elle fait valoir que l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. Considérant que Monsieur [Y] [M] a joui de manière privative du bien indivis depuis le 4 juin 2022 et a signé de mauvaise foi un protocole d'apurement des charges qu'il n'a pas respecté, il lui est redevable d'une indemnité de 1000 euros de dommages-intérêts pour occupation exclusive du bien indivis.

Enfin, elle conteste toute mauvaise foi de sa part et conclut donc au rejet de toute demande de dommages-intérêts dirigée contre elle par le syndicat des copropriétaires puisque n'occupant plus les lieux, elle n'a reçu aucune mise en demeure et n'a pas signé de protocole d'accord qu'elle n'aurait pas ensuite respecté.

En défense également, Monsieur [Y] [M] ne s'oppose pas aux demandes du syndicat des copropriétaires, et accepte d'être seul redevable des charges échues après le prononcé du divorce.
En revanche, il conteste la demande de dommages-intérêts relevant que le fait de ne pas réussir à payer les charges ni à respecter le protocole d'accord ne caractérise pas sa mauvaise foi, mais s'explique simplement par les difficultés financières induites par la procédure de divorce. Il ajoute par ailleurs qu'il a sollicité le conseil du syndicat des copropriétaires pour payer la moitié de la dette mais n'a pas obtenu de réponse.
Il sollicite enfin la réduction, le cas échéant, des frais irrépétibles.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement des charges :

Sur les débiteurs de l'obligation au paiement des charges

Aux termes de l'article 262 du code civil, "La convention ou le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l'état civil ont été accomplies".

L'article 262-1 du même code prévoit quant à lui qu'entre les époux, et en ce qui concerne leurs biens, le divorce prend effet, notamment, à la date de l'assignation en divorce.

En l'espèce, le jugement de divorce du 17 septembre 2024 produit par Madame [T] [P] mentionne que cette date est fixée au 11 octobre 2023.

Il résulte que de ces deux textes que vis-à-vis des tiers, les conséquences du divorce ne sont pas opposable à la même date qu'entre les époux, ce qui a pour corollaire qu'un époux ne peut se prévaloir de l'effet du divorce à l'égard d'un tiers avant l'inscription de la mention du divorce en marge de son état civil.
Dans ces conditions, Madame [T] [P] n'est fondée à opposer ni son départ du logement ni l'assignation en divorce pour s'opposer aux demandes en paiement des charges de copropriété des lots de copropriété acquis en communauté.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] acceptant de scinder ses poursuites avant et après la date de prononcée du divorce, il convient d'articuler les sommes dues en fonction de cette date, les sommes échues étant solidairement dues par les deux époux, tant en raison du caractère commun du bien que de la solidarité des dettes ménagères prévues à l'article 220 du code civil jusqu'au prononcé du divorce et uniquement dues par Monsieur [Y] [M] après le divorce.

Sur le montant de la créance du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, soit dans les deux mois à compter de la notification des décisions faite à la diligence du syndic, notification qui doit elle-même intervenir dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Les notifications et mises en demeure sont valablement faites à la dernière adresse donnée par le copropriétaire qui est tenu par l'article 65 du décret du 17 mars 1967 de notifier au syndic son changement de domicile.

Enfin, l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : "Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
...."

En conséquence, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, prévus par lettre simple ou par voie électronique sous réserve de l'accord du copropriétaire concerné, par l'article 35-2 du même décret, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires qui poursuit en justice le recouvrement des charges de copropriété dont un des copropriétaires est débiteur à son égard, doit produire, au soutien de sa demande :
- un état récapitulatif de la créance réclamée commençant au point 0 de la dette,
- les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes des exercices concernés et vote des budgets prévisionnels fondant les appels de charges trimestriels,
- les comptes individuels des copropriétaires débiteurs,

Le syndicat produit à l’appui de sa demande :
le contrat de syndic signé le 08 décembre 2022le relevé de propriété foncière au 07 août 2024 établissant que Monsieur [Y] [M] et Madame [T] [P] sont bien propriétaires des lots 85, 204 et 343 au sein de la copropriété [Adresse 7] ; un extrait de compte des charges et frais arrêté le 20 janvier 2025 (pièce n° 11) état d’un solde débiteur de 4132,27 euros ; le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2024 approuvant l'exercice clos et votant le budget prévisionnelune lettre recommandée avec avis de réception du 17 décembre 2023 adressé par avocat valant mise en demeure de payer la somme de 1603,65 euros.un protocole d'accord signé entre le [Adresse 14] [Adresse 7] et Monsieur [Y] [M] portant reconnaissance d'une dette de 2444,14 euros correspondant aux charges dues (2046,369 euros) et aux frais de mise en demeure (45 euros, + 162,75 euros de mise en demeure par avocat + 190 euros de rédaction de protocole d'accord, prévoyant 10 versements de 355 euros, couvrant la dette ainsi détaillé et 3 appels provisionnels trimestriels de charges (exigibles en avril, juillet et octobre 2024).
Compte tenu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, il convient d'arrêter le montant de la créance justifiée par ce dernier à la somme de 1956,37 au titre des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires, demeurées impayées par Monsieur [Y] [M] et Madame [T] [P], à la date du 17 septembre 2024.

En outre, le décompte produit et non contesté par Monsieur [Y] [M] permet de fixer la créance de charges de copropriété du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à l'encontre de Monsieur [Y] [M] seul à la somme de 1582,90 euros.
Toutefois, la demande formée à ce titre étant de 1095,16 euros selon les motifs et le dispositif des conclusions reprise et soutenues oralement à l'audience, le montant de la condamnation de Monsieur [Y] [M] sera limité à ce montant de 1095,16 euros.

En application de l'article 36 du décret n° 37-223, ces sommes produiront intérêt légaux à compter du 17 décembre 2023 date de la première mise en demeure sur la somme visée de 1603,65 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.

Il convient également d'ordonner la capitalisation des intérêts échus sur cette somme et dus pour au moins une année entière à compter du jour de la demande, soit le 13 septembre 2024, sur le fondement de l'article 1343-2 du code civil.

Sur les frais :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, “par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur" ;

Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.
Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure.

En l'espèce, il y a lieu de retenir comme étant reconnus par Monsieur [Y] [M], co-débiteur solidaire, dans le protocole d'accord :
- une mise en demeure à hauteur de 45 euros
- une seconde mise en demeure (par avocat) à hauteur de 45 euros dès lors que cette mise en demeure aurait pu être faite par le syndicat des copropriétaires avec la même efficacité juridique,
- les frais de rédaction du protocole d'accord à hauteur de 190 euros selon le contrat de syndic, ces frais intervenant après une mise en demeure.
Soit un total de 280 euros de frais exigibles et devant être mis à la charge de Monsieur [Y] [M] et de Madame [T] [P].
Le décompte produit ne mentionne pour la période postérieure au 17 septembre 2024 que les frais d'assignation, qui relèvent des dépens.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS FORMÉE PAR [Localité 10] DES COPROPRIÉTAIRES

Si la carence d'un copropriétaire dans le paiement régulier de ses charges peut causer à l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice autonome indemnisable indépendamment des intérêts moratoires, encore incombe t-il au syndicat des copropriétaires d'établir la preuve de ce préjudice autonome.

En l'espèce, le demandeur ne procède que par voie d'affirmation, en postulant l'existence d'un préjudice sans même indiquer quelle en est la nature ou l'étendue concrète ;
Par ailleurs, aucune mauvaise foi ni de Monsieur [Y] [M] ni de Madame [T] [P] n'est établie de sorte que la demande de dommages-intérêts sera purement et simplement rejetée.

SUR LES DEMANDES DE MADAME [T] [P] [Localité 6] MONSIEUR [Y] [M]

La question des créances entre époux doit être appréhendée au titre du règlement des effets pécuniaires du divorce dans le cadre de la liquidation et du partage du régime matrimonial.

En tout état de cause Madame [T] [P] sollicite des dommages-intérêts sans justifier du fondement juridique de cette demande, alors qu'elle ne démontre aucune faute imputable à Monsieur [Y] [M] qui est resté habiter dans un bien commun manifestement en accord avec elle puisqu'elle déclare avoir elle-même quitté le domicile conjugal et que le jugement de divorce mentionne expressément que les "époux font valoir leur accord aux fins de prise en charge par l'époux de l'emprunt immobilier commun et de l'attribution de ce denier du bien indivis".

La demande sera rejetée.

SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT FORMÉE PAR MADAME [T] [P]

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, applicable au présent litige (anciennement 1244–1), “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de 2 années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts en taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui aurait été engagée par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.”

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune opposition aux délais de paiement.

En considération de ces éléments et en l'absence d'opposition justifiée du demandeur, il sera fait droit à la demande de délais de paiement formulée par Madame [T] [P], à hauteur de 82 euros par mois pendant 24 mensualités, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.
À défaut de respect du présent échelonnement, ces délais de paiements seront caducs 7 jours après première présentation d'une mise en demeure restée vaine et le syndicat des copropriétaires créancier retrouvera l'intégralité de son droit de poursuite pour le solde de sa créance.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [M] et Madame [T] [P] qui succombent supporteront les dépens de la présente instance, solidairement.

En outre, ils seront également condamnés solidairement à payer une somme de 800 euros au [Adresse 14] [Adresse 7] au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de couvrir les frais qu'ont dû exposer les autres copropriétaires pour recouvrer la créance du syndicat suite de la défaillance des défendeurs.

Enfin, l'exécution provisoire est applicable de plein droit s'agissant d'une décision rendue en première instance.

PAR CES MOTIFS