TJ 93008, 20 mars 2025, RG 24/02467

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 4]
[Localité 9]
Tél:[XXXXXXXX01]
Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 10]

RÉFÉRENCES : N° RG 24/02467 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2GGC

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 20 Mars 2025

Monsieur [P] [G] [Z] [X]

C/

Madame [F], [O] [N] [H]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l'audience publique du 28 Janvier 2025, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [G] [Z] [X]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représenté par Me Cédric LIGER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [F], [O] [N] [H]
[Adresse 5]
[Adresse 2]
[Localité 8]
comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :
à :
Madame [F], [O] [N] [H]
Me Cédric LIGER

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 26 mars 2006, Monsieur [P] [X] a donné en location à Madame [F] [N] [H] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 517,00 € outre provisions sur charges de 30,00 €.

Le 18 juin 2024, Monsieur [P] [X] a fait délivrer à Madame [F] [N] [H] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 393,49 € selon décompte arrêté au 1er mai 2024.
Par notification électronique du 19 juin 2024, Monsieur [P] [X] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 25 octobre 2024, Monsieur [P] [X] a attrait Madame [F] [N] [H] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Monsieur [P] [X] a demandé à la présente juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Madame [F] [N] [H] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;De condamner Madame [F] [N] [H] au paiement des sommes suivantes :3 329,81 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 août 2024, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation fixée par provision au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux, soit la somme de 645,44 € ;1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 29 octobre 2024, Monsieur [P] [X] a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 28 janvier 2025 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l'audience, Monsieur [P] [X] représenté par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 10 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 1 072,27 €. Il explique que la locataire est en situation régulière d'impayés depuis 2020, qu'une première procédure en acquisition de la clause résolutoire a été menée en 2021 mais que Madame [F] [N] [H] avait soldé sa dette avant l'audience et que le bailleur avait été débouté de sa demande par le juge des référés.
Madame [F] [N] [H], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle indique avoir connu de graves problèmes et avoir subi une chirurgie lourde en avril 2024. Elle explique ne pas avoir perçu d'indemnités de la sécurité sociale durant plusieurs mois. Elle explique avoir repris son travail en temps partiel et être rémunérée 800 à 900 € par mois.
Monsieur [P] [X] déclare s'en rapporter sur la proposition de délais de paiement.
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Elle reprend les informations données par Madame [F] [N] [H] à l'audience. Il est indiqué que son fils majeur vit avec elle et qu'elle est en contact avec le service social de son employeur afin de mettre à jour ses droits et rééquilibrer son budget.
L'affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 18 juin 2024, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).
Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public).
Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article XXII) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.
En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.
En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.
Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle.
En troisième lieu, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n'est d'ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d'impayés qui auraient pu se résoudre à l'amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d'acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu'elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d'occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.
En outre, il ne peut qu'être constaté qu'un commandement de payer visant le délai de six semaines, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois pour solder l'arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.
Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
Il découle de tout ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 29 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l'espèce, Monsieur [P] [X] verse aux débats un décompte arrêté au 10 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 1 072,27 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [P] [X] est établie tant dans son principe que dans son montant.
Madame [F] [N] [H] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Il convient par conséquent de condamner Madame [F] [N] [H] en application des stipulations du bail à verser à Monsieur [P] [X] la somme de 1 072,27 € actualisée au 10 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article XXII) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce.
Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Madame [F] [N] [H] le 18 juin 2024, pour un montant principal de 1 393,49 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 août 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Par ailleurs, le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l'individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus.
L'article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l'ensemble de la nation. L'article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental.
Dans le cadre d'une procédure d'expulsion, le juge doit ainsi effectuer un examen de la proportionnalité de l'ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants. Cette procédure entre de fait sans conteste dans le champ d'application de l'article précité de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme. La mesure d'expulsion, en ce qu'elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale.
Madame [F] [N] [H] demande l'octroi de délais de paiement à hauteur de 50,00 € par mois, en plus du loyer courant.
Il résulte des débats que Madame [F] [N] [H] est en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. La dette a diminué de manière conséquente depuis l'assignation. Il ressort du dossier que les impayés étaient liés à la situation médicale de Madame [F] [N] [H], et de dysfonctionnements de la sécurité sociale. Madame [F] [N] [H] a ainsi versé une somme importante pour réduire la dette après régularisation de ses indemnités dues, dispose d'un salaire stable bien que modeste, et est en lien avec le service social de son employeur pour mettre à jour ses droits.
En outre, il apparaît sur le décompte en date du 10 janvier 2025 que Madame [F] [N] [H] a effectué un versement de 1 545 € en décembre 2024, cette somme étant supérieure au montant d'une mensualité intégrale du loyer courant. Par suite, il y a lieu de constater que la reprise du loyer courant est bien effective à la date de l'audience.
Enfin, il y a lieu de constater que Madame [F] [N] [H] vit depuis 19 ans dans les lieux, et a ainsi un lien personnel important avec le logement. Sa situation de santé fragile la rend par ailleurs particulièrement vulnérable.
Compte tenu de ces éléments, il convient par conséquent d'accorder à Madame [F] [N] [H] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Il sera au surplus rappelé que de tels délais de paiement suspensifs sont de nature à entraîner une mobilisation du locataire pour apurer sa dette, qui serait moindre en cas d'expulsion immédiate. En cas de non-paiement, après une seule échéance impayée, la procédure d'expulsion reprendra son cours. Par suite, les droits du bailleur seront respectés, que la dette soit apurée ou que l'expulsion ait lieu et ne soit que repoussée d'un mois.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.
Si l'intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Madame [F] [N] [H] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par Monsieur [P] [X], la résiliation du bail étant acquise à la date du 19 août 2024 ;Madame [F] [N] [H] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [F] [N] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;Monsieur [P] [X] pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [F] [N] [H], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, Monsieur [P] [X] sera en droit d'exiger de Madame [F] [N] [H] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s'élève en l'espèce à la somme de 644,45 €, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux.SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [N] [H] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 juin 2024, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de Monsieur [P] [X] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS : Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort, CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par Monsieur [P] [X] ; CONSTATONS que le contrat signé le 26 mars 2006 entre Monsieur [P] [X] et Madame [F] [N] [H] concernant les locaux situés [Adresse 6] s'est trouvé de plein droit résilié le 19 août 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;