TJ 93008, 20 mars 2025, RG 24/02660

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 5]
[Localité 9]
Tél:[XXXXXXXX01]
Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 11]

RÉFÉRENCES : N° RG 24/02660 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2JWX

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 20 Mars 2025

Monsieur [J], [C], [W] [R]

Madame [P], [S], [L] [R] née [B]

C/

Monsieur [K] [E] [X]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l'audience publique du 28 Janvier 2025, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;

DEMANDEURS :

Monsieur [J], [C], [W] [R]
[Adresse 7]
[Localité 10]
représenté par Me Fabien ESCAVABAJA, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Nicolas COHEN, avocat au barreau de PARIS

Madame [P], [S], [L] [R] née [B]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Fabien ESCAVABAJA, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Nicolas COHEN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [E] [X]
[Adresse 3]
[Adresse 12]
[Localité 8]
non comparant, non représenté

Copie exécutoire délivrée le :
à :
Monsieur [K] [E] [X]
Me Fabien ESCAVABAJA

Expédition délivrée à :
Le Préfet de la Seine-[Localité 13]

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 1 mai 2016, Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R] ont donné en location à Monsieur [K] [E] [X] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 510,00 € outre provisions sur charges de 55 €.
Le 27 août 2024, Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R] ont fait délivrer à Monsieur [K] [E] [X] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 15 255,00 € selon décompte arrêté au mois de juin 2024.
Par notification électronique du 9 septembre 2024, Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 26 novembre 2024, Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R] ont attrait Monsieur [K] [E] [X] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R] ont demandé à la juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;
D'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [E] [X] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision ;
D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [K] [E] [X] ;
De condamner Monsieur [K] [E] [X] au paiement des sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts :
15 420,00 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 novembre 2024, somme à parfaire ;
une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;
2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Le 26 novembre 2024, Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R] ont notifié leur acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 28 janvier 2025.
Lors de l'audience, Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R] représentés par leur conseil maintiennent leurs demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 1er janvier 2025 (échéance du janvier 2025 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 16 550,00 €.
Monsieur [K] [E] [X] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 27 août 2024, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 3.3) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [K] [E] [X] le 27 août 2024, pour un montant principal de 15 255,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Monsieur [K] [E] [X], absent lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 octobre 2024, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Monsieur [K] [E] [X] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R], propriétaires de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [E] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [K] [E] [X].
Il n'apparaît pas nécessaire en revanche d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [K] [E] [X] de quitter les lieux.
En effet, la demande de condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière.
Il convient ainsi de débouter Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R] de cette demande.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l'espèce, Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R] font état d'un décompte arrêté au 1 janvier 2025 (échéance du janvier 2025 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 16 550,00 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R] est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [K] [E] [X] à verser à Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R] la somme de 16 550,00 € actualisée au 1er janvier 2025 au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 15 255,00 € à compter du 27 août 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Monsieur [K] [E] [X] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS
Selon l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Il s'agit de dispositions d'ordre public qui ne peuvent être écartées que si c'est par la faute du créancier, par suite du retard ou de l'obstacle apporté par lui, que le débiteur n'a pas pu procéder à la liquidation de la dette.
Il y a donc lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts conformément au texte susvisé.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [E] [X] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 août 2024 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [K] [E] [X] sera condamné à payer à Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R] la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R] ;
CONSTATONS que le contrat signé le 1 mai 2016 entre Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R] et Monsieur [K] [E] [X] concernant les locaux situés [Adresse 2] s'est trouvé de plein droit résilié le 9 octobre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [K] [E] [X] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISONS Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R] à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [K] [E] [X] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
DÉBOUTONS Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R] de leur demande d'astreinte pour quitter les lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [K] [E] [X] à verser à Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R] la somme de 16 550,00 € actualisée au 1er janvier 2025, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 15 255,00 € à compter du 27 août 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus;
FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [K] [E] [X] au montant du loyer indexé et des charges tel qu'il aurait été dû en cas de poursuite du bail, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [K] [E] [X] à verser à Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
ORDONNONS la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNONS Monsieur [K] [E] [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 août 2024 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNONS Monsieur [K] [E] [X] à verser à Monsieur [J] [R] et
Madame [P] [B] épouse [R] la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE