TJ 93008, 20 mars 2025, RG 24/02642

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 5]
[Localité 8]
Tél:[XXXXXXXX01]
Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 11]

RÉFÉRENCES : N° RG 24/02642 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2JFX

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 20 Mars 2025

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT

C/

Madame [E] [K]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l'audience publique du 28 Janvier 2025, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;

DEMANDEUR :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT
Anciennement OPH DE [Adresse 10]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par M. [M] [B] [R], muni d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Madame [E] [K]
[Adresse 3]
[Localité 7]
comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :
à :
Madame [E] [K]
Société OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Expédition délivrée à :
Le Préfet de la Seine-[Localité 12]

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 19 mars 2021, l'OPH de [Localité 9] aux droits duquel vient l'OPH Est Ensemble Habitat a donné en location à Madame [E] [K] et Monsieur [I] [O] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 301,55 €, outre provisions sur charges.

Madame [E] [K] est par la suite restée seule dans les lieux suite à son divorce avec Monsieur [I] [O].
Le 16 janvier 2024, l'OPH Est Ensemble Habitat a fait délivrer à Madame [E] [K] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 344,07 € selon décompte arrêté au 9 janvier 2024.
Par courrier du 10 avril 2024, l'OPH Est Ensemble Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 21 novembre 2024, l'OPH Est Ensemble Habitat a attrait Madame [E] [K] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
L'OPH Est Ensemble Habitat a demandé à la juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Madame [E] [K] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à l'OPH Est Ensemble Habitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [E] [K] ; – De condamner Madame [E] [K] au paiement des sommes suivantes :4 031,81 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'octobre 2024 ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.Le 25 novembre 2024, l'OPH Est Ensemble Habitat a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 28 janvier 2025.
Lors de l'audience, l'OPH Est Ensemble Habitat, représenté par Monsieur [M] [B] [R] en vertu d'un pouvoir régulier en date du 2 janvier 2025, maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 27 janvier 2025 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 4 635,13 €. Il indique que la situation d'impayé existe depuis juillet 2022, que l'APL est toujours versée mais qu'il n'y a pas de reprise du paiement du loyer courant.
Madame [E] [K], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle explique que ses difficultés financières sont liées à sa perte d'emploi, qu'elle percevait le chômage mais va désormais percevoir le RSA à compter du mois de février. Elle précise vivre avec ses trois enfants, dont deux mineurs, dans le logement, et que leur père ne verse pas de pension alimentaire.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.
MOTIFS DE LA DECISION :
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 16 janvier 2024, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 25 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet que dans un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En présence simultanée d'une demande d'acquisition de clause résolutoire pour défaut d'assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d'abord le fondement relatif au défaut d'assurance de nature à chronologiquement entraîner l'acquisition de la clause résolutoire en premier.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, pour défaut d'assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux (article 16).
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance locative visant les dispositions de l'article 7 g) de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [E] [K] le 16 janvier 2024.
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 février 2024, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date, le juge n'ayant aucune faculté d'appréciation de l'opportunité de la résiliation du bail en cas de défaut de fourniture des justificatifs d'assurance dans le délai requis.
Au surplus, le commandement de payer est également resté sans effet. Considérant l'importance de la dette locative due par Madame [E] [K] ainsi que la faiblesse de ses ressources actuelles il convient de constater que la créance ne pourrait en tout état de cause être résorbée dans les délais légaux et que Madame [E] [K] n'est donc pas en situation de régler la dette locative.
Il a été indiqué à Madame [E] [K] comme au bailleur qu'un accord amiable entre les parties reste possible ultérieurement au jugement, si la situation de la locataire évolue positivement.
Madame [E] [K] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour l'OPH Est Ensemble Habitat, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [E] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser l'OPH Est Ensemble Habitat, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [E] [K].
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l'espèce, l'OPH Est Ensemble Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 27 janvier 2025 (échéance du mois de décembre 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 4 635,13 €.
Il convient d'en retirer les frais de pénalité enquête sociale (38,10 €) qui ne sont pas justifiés.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'OPH Est Ensemble Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais précités ayant été expurgés.
Il convient par conséquent de condamner Madame [E] [K] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat la somme de 4 597,03 € actualisée au 27 janvier 2025 au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Madame [E] [K] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l'OPH Est Ensemble Habitat qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Il y a donc lieu de condamner Madame [E] [K] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges en application des stipulations du bail, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [K] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 janvier 2024 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité justifie de rejeter la demande de l'OPH Est Ensemble Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par l'OPH Est Ensemble Habitat ;
CONSTATONS que le contrat signé le 19 mars 2021 entre l'OPH Est Ensemble Habitat et Madame
[E] [K] concernant les locaux situés [Adresse 4] s'est trouvé de plein droit résilié le 17 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [E] [K] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISONS l'OPH Est Ensemble Habitat à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [E] [K] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Madame [E] [K] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat la somme de 4 597,03 € actualisée au 27 janvier 2025, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [E] [K] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNONS Madame [E] [K] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2025 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNONS Madame [E] [K] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 janvier 2024 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
DÉBOUTONS l'OPH Est Ensemble Habitat de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE