TJ 75056, 20 mars 2025, RG 24/05661

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.C.I. SIMBER

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Carole COHEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05661 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6DQI

N° MINUTE : 6/2025

JUGEMENT
rendu le jeudi 20 mars 2025

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] représenté par son syndic la société DELPHIMMOBILIER GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Me Carole COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0988

DÉFENDERESSE
S.C.I. SIMBER, dont le siège social est sis [Adresse 4] / FRANCE
représentée par M. [Z] [S] (Gérant) muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 janvier 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 20 mars 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/05661 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6DQI

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI SIMBER est propriétaire du lot n°24 situé au sein d'un immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 02/10/2024 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société DELPHIMMOBILIER GESTION (SASU), a fait assigner la SCI SIMBER devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la condamner à lui payer les sommes suivantes :
- 6070,08 euros au titre des charges impayées dues au 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13/02/2024, date de la mise en demeure ;
- 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût de signification et d’exécution.

Le dossier était envoyé le 15/10/2024 devant le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, en application de l’article 82-1 du code de procédure civile.

L'affaire était examinée à l'audience du 10/01/2025 devant la juge du pôle civil de proximité.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société DELPHIMMOBILIER GESTION (SASU) et représenté par son conseil, actualise ses demandes au titre des charges et des frais de recouvrement à hauteur de 5331,54 euros selon décompte arrêté au 10/01/2025, 1er trimestre 2025 inclus. Il maintient les autres demandes dans les termes de l’assignation. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La SCI SIMBER, représentée par son gérant [Z] [S], sollicite le rejet des demandes au titre des frais et des dommages et intérêt, et l’octroi d’un échéancier de paiement en 5 mensualités.

Il indique ne pas contester le principe de la dette, mais avoir été en difficulté financière suite à des impayés de son locataire. Il précise avoir toujours été en contact avec le Syndic ou le syndicat de copropriétaire afin de trouver des solutions, et ne pas avoir été en mesure d’honorer l’échéancier amiable proposé suite aux impayés de son locataire. Il ajoute que le Syndic n’a souffert aucun préjudice de cette situation et ne justifie pas des frais qu’il réclame. Il affirme enfin ne pas être de mauvaise foi, et être capacité d’apurer sa dette rapidement.

La décision a été mise en délibéré au 20/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le relevé de propriété pour le lot n°24 et l’extrait KBIS de la SCI SIMBER ;
- le décompte individuel du 01/07/2023 au 10/01/2025 ;
- les appels de fonds jusqu’au 1er trimestre 2025 inclus ;
- le [Localité 5] livre du 01/01/2019 au 31/12/2022 ;
- deux courriers de mise en demeure, le premier en courrier simple le 13/02/2024 et le second en LRAR le 08/03/2024, une sommation par commissaire de justice du 25/04/2023 ;
- le procès-verbal d’AG du 30/06/2023 et l’attestation de non recours ;
- le procès-verbal d’AG du 24/06/2024 avec résolutions définitives n°21 à 23 votant la saisie immobilière du lot n°24 et l’attestation de non recours ;
- le jugement du 29/06/2017 condamnant la SCI SIMBER au titre des charges de copropriété ;
- le contrat de Syndic.

Il ressort du décompte arrêté au 10/01/2025 qu'à cette date, le compte de copropriétaire de la SCI SIMBER était débiteur de la somme de 5331,54 euros. Ce décompte débute au 01/07/2023 avec une reprise de solde de 3116,81 euros. Le demandeur produit le [Localité 5] livre, permettant de vérifier le bien fondé de cette reprise de solde.

Sur la base du [Localité 5] livre et du décompte individuel, il convient de déduire la somme de 1827,10 euros correspondant aux frais de recouvrement imputés depuis le 01/01/2019 et la somme de 3000 euros correspondant à une condamnation judiciaire du 17/05/2019 aux frais irrépétibles (2000 euros) et aux dommages et intérêts (1000 euros).

Par conséquent, la SCI SIMBER est redevable de la somme de 504,44 euros à laquelle elle sera condamnée au titre des charges et travaux impayés pour la période du 01/06/2019 au 10/01/2025, selon décompte arrêté au 10/01/2025.

En application de l'article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision compte tenu des virements effectués après l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, le requérant sollicite le remboursement des « frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure », sans préciser les dates et les montants des frais.

Le demandeur justifie de l’envoi d’un courrier de mise en demeure en format recommandé avec accusé de réception, d’une sommation d’avoir à régler et d’un courrier simple. S’agissant de la prise d’hypothèque, il n’est produit aucun acte en ce sens. Le simple vote en assemblée générale ne peut constituer la preuve d’une dépense comprise dans l’article susvisé.

Par conséquent, la SCI SIMBER sera tenue au paiement de la somme de 200 euros au titre des frais nécessairement exposés par le demandeur pour recouvrir sa créance.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que la SCI SIMBER ne paye pas ses charges régulièrement. Le syndicat des copropriétaire produit des échanges courriels et une proposition d’échéancier amiable, qui n’a pas été honoré par le débiteur, ainsi qu’une précédente décision de 2017 le condamnant au titre des charges de copropriété.

Toutefois, le gérant de la SCI SIMBER a expliqué à l’audience que sa situation financière dépendant du règlement des loyers commerciaux par son locataire. Il justifie de règlements importants avant l’audience.

Enfin, il résulte de la présente décision que la créance du syndicat des copropriétaires se composaient essentiellement de divers frais et de condamnations pécuniaires, qui ne sont pas justifiées à la présente procédure.

Il résulte de ces éléments que le comportement fautif ou la mauvaise foi du défendeur n’est pas démontrée.

Par conséquent, la demande d’indemnisation sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

La SCI SIMBER sollicite la mise en place d’un échéancier de paiement avec des mensualités de 500 euros par mois. Compte tenu du montant total de sa condamnation, la mise en place d’un tel échéancier est sans objet.

La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI SIMBER, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente procédure, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Elle devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], une somme de 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 535 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,