TJ 75056, 20 mars 2025, RG 24/04607

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [G] [E]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Hervé [Localité 5]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04607 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5X4Z

N° MINUTE : 4/2025

JUGEMENT
rendu le jeudi 20 mars 2025

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], Représenté par son Syndic la SA Cabinet JOURDAN dont le siège social est sis [Adresse 4]
représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049

DÉFENDEUR
Monsieur [G] [E], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 janvier 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 20 mars 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/04607 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5X4Z

EXPOSÉ DU LITIGE

[G] [E] est propriétaire du lot n°16 situé au sein d'un immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 31/07/2024 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet JOURDAN, a fait assigner [G] [E] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :
- 3957,02 euros au titre des charges courantes impayées arrêtées au 01/07/2024 (après répartition des charges de l’exercice 2022/2023), avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
- 224,97 euros au titre des frais de recouvrement ;
- 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

L'affaire a été examinée à l'audience du 10/01/2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet JOURDAN et représenté par son conseil, actualise sa demande à la baisse, à la somme de 1757,02 euros, 3ème trimestre inclus. Il maintient ses autres demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

[G] [E], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 20/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
le justificatif de la qualité de copropriétaire de [G] [E] tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°16 ;la facture de 187 euros en recherche et réparation de fuite et le courriel d’information du 03/10/2022: le décompte individuel arrêté au 01/01/2025 inclus ;les appels de fonds du 1er trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 ;deux courriers simples de mise en demeure ;une sommation de payer les charges délivrée le 18/01/2024 ;les procès-verbaux d’AG en date des 11/12/2017, 13/04/2022, 27/03/2023 et les attestations de non recours ; le contrat de Syndic.
Il ressort du décompte arrêté au 01/01/2025 qu'à cette date, le compte de copropriétaire de [G] [E] était débiteur de la somme de 2517,41 euros dont il convient de déduire la somme de 224,97 euros correspondant aux frais, et 187 euros correspondant à une facture de recherche de fuite, soit un montant de 2330,41 euros hors frais, appel du 1er trimestre 2025 inclus.

Le demandeur ayant actualisé oralement sa demande à la somme de 1757,02 euros lors de l’audience du 10/01/2025, il convient de limiter la condamnation du défendeur à ce montant.

Aussi, la demande de condamnation au paiement de la somme de 187 euros au titre d’une recherche de fuite dans la partie privative de [G] [E] n’est pas justifiée en application de la loi du 10 juillet 1965. En effet, cette dépense ne correspond pas à des charges de copropriété votées en assemblée générale et pouvant faire l’objet d’un recours, mais à du droit de la responsabilité. Cette somme sera écartée.

Par conséquent, [G] [E] est redevable de la somme de 1757,02 euros à laquelle il sera condamné au titre des charges et travaux impayés pour la période du 04/10/2022 au 01/01/2025, 1er trimestre 2025 inclus.

En application de l'article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le demandeur justifie de l’envoi d’une sommation d’avoir à régler les charges délivrée par commissaire de justice le 18/01/2024 (146,97 euros) après l’envoi d’un courrier simple de mise en demeure (54 euros) et d’une relance (24 euros) les 21/02/2023 et 26/05/2023.

Il convient de réduire à de plus justes proportions les frais de courriers simples et de fixer le montant total des frais de recouvrement à la somme de 160 euros.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que [G] [E] n’a pas réglé ses charges entre octobre 2022 et juillet 2024. Il a versé 2200 euros le 10/09/2024, soit après la délivrance de l’assignation, mais n’a pas repris les paiements par la suite. Compte tenu de l’absence de règlement sur une période de deux années, et de l’absence de reprise même partiel après un seul versement, il est manifeste que le demandeur a subi un préjudice de trésorerie et d’organisation certain du fait du comportement de [G] [E].

Il convient de faire droit à la demande d’indemnisation à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

[G] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] une somme de 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,