TJ 01053, 20 mars 2025, RG 23/00501

JUGEMENT DU : 20 Mars 2025
MINUTE N° : 25/
DOSSIER N° : N° RG 23/00501 - N° Portalis DBWH-W-B7H-GIL5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 Mars 2025

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [H]
né le 08 Novembre 1980 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 4] / PAYS BAS

représenté par Me Dikmen YOZGAT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 754

DEFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE L’ECLUSE
sis [Adresse 1]
représenté par son syndic la sté IMMO DE FRANCE AIN,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.S. IMMO DE FRANCE AIN,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par Me Jean françois BOGUE, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 8

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Monsieur GUESDON, 1er Vice Président

ASSESSEURS : Mme MASSON-BESSOU, Juge
Monsieur DRAGON, Juge

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : tenus à l’audience publique du 16 Janvier 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et Contradictoire

A l’audience, Monsieur GUESDON a fait le rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte daté du 30 janvier 2023, M. [S] [H], propriétaire d’un appartement dans l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 5] à Colonges (Ain), contestant la régularité de plusieurs résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 14 novembre 2022 parce que les comptes approuvés ne refléteraient pas, selon lui, l’état financier de la copropriété, a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la Société Immo de France - Ain, syndic, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en nullité de ces résolutions.

Aux termes du dispositif de ses conclusions récapitulatives notifiées le 8 janvier 2024, M. [H], se disant bien fondé à obtenir l’annulation des résolutions litigieuses en raison de l’inexactitude des comptes approuvés par l’assemblée générale, s’agissant d’irrégularités de fond, demande en définitive au tribunal de :
“Vu les dispositions de la Loi n°65-7 du 10 juillet 1965,
Vu les articles 18 et suivants de ladite Loi,
Vu le procès-verbal d’assemblée générale du 14 novembre 2022,
Vu l'article 1240 du Code civil
Vu les pièces versées aux débats
JUGER l’action de Monsieur [H] comme étant recevable et bien fondée ;
JUGER que les comptes approuvés lors de l’assemblée générale du 14 novembre 2022 ne reflètent pas l’état financier de la copropriété ;
En conséquence,
ANNULER les résolutions n°6 et 7 inscrites dans le procès-verbal d’assemblée générale du 14 novembre 2022 ;
ANNULER la résolution n°8 inscrite dans le procès-verbal d’assemblée générale du 14 novembre 2022 dans la mesure où le budget prévisionnel ne prend pas en compte le déficit de trésorerie de la copropriété;
ENJOINDRE à la SAS IMMO DE FRANCE - AIN ès-qualitès de syndic de régulariser les comptes de la copropriété et le compte individuel de Monsieur [H];
JUGER que la responsabilité de la SAS IMMO DE FRANCE - AIN ès-qualitès de syndic de copropriété a commis une faute à l’égard de Monsieur [H] et de chaque copropriétaire;
JUGER que la SAS IMMO DE FRANCE - AIN ès-qualitès de syndic de copropriété sera condamnée à régler à Monsieur [H] la somme de 5.000 € en réparation du préjudice moral subi;
JUGER que Monsieur [H] sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le Syndicat des Copropriétaires dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la Loi n°65-7 du 10 juillet 1965.
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires et la SAS IMMO DE FRANCE-AIN in solidum au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance recouvrés par Maître Dikmen YOZGAT de la SELARL SAINT-AVIT YOZGAT, selon les dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.”

Selon le dispositif de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires et la société Immo de France Ain demandent en réponse au tribunal, de :
“Vu les explications et les pièces qui précèdent
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment des articles 18 et suivants de ladite loi.
JUGER que le syndicat des copropriétaires se réserve de contester la recevabilité de l'action nullité engagée par Monsieur [H] dans l'attente de la production de la notification de son procès-verbal d'assemblée générale.
Dans tous les cas
JUGER qu'il n'est pas démontré l'existence d'une atteinte aux conditions de vote, tenue ou adoption des différentes résolutions adoptées par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5].
En conséquence

DEBOUTER purement et simplement Monsieur [H] de l'intégralité de ses demandes.
À titre subsidiaire
DEBOUTER également Monsieur [H] de l'intégralité de ses demandes fondées sur une prétendue insincérité de l'état financier de la copropriété.
JUGER que Monsieur [H] ne rapporte pas la preuve de la réalité des griefs qu'il oppose au syndicat des copropriétaires quant à la tenue des comptes pour l'exercice approuvé lors de l'assemblée générale du 14 novembre 2022 ni même pour l'adoption du budget prévisionnel pour l'exercice 2022 - 2023.
JUGER qu'il est démontré au contraire par les pièces versées aux débats:
- la sincérité des comptes approuvés par les copropriétaires notamment en ce qui concerne l’adoption des charges de chauffage
- les diligences du syndic de la copropriété dans sa mission de gestion et d'administration courante de ladite copropriété conformément aux dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
À titre subsidiaire
DEBOUTER Monsieur [H] de l'intégralité de ses demandes.
DEBOUTER Monsieur [H] de ses demandes dirigées contre la société Immo de France en sa qualité de syndic de ladite copropriété.
CONDAMNER Monsieur [H] à payer:
- au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] une somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- à la société Immo de France une somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le condamner aux entiers dépens.”

La clôture de la procédure a été ordonnée le 25 janvier 2024.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DÉCISION

Les résolutions de l’assemblée générale du 14 novembre 2022 dont M. [H] conteste la validité sont celle ayant approuvé les comptes (n° 6), celle ayant donné quitus au syndic pour sa gestion arrêtée au 30 septembre 2021 (n° 7) et celle ayant eu pour objet le vote du budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 (n°8).

Or M. [H] se borne à dénoncer des incohérences, d’une part, entre le financement des granulés (qui alimentent le chauffage collectif) et la consommation réelle de la copropriété, ce qui cause, selon lui, un déficit dans la trésorerie de la copropriété à compter de l’année 2019, et d’autre part, entre la consommation d’eau froide des copropriétaires et le montant facturé, sans se prévaloir cependant d’une violation ou inobservation quelconque des formalités exigées par la loi (concernant notamment les règles de vote, mode de convocation ou conditions de majorité) ou d’un abus de droit ou de majorité, le texte des résolutions contestées révélant au contraire que les votes ont été recueillis après que les comptes ont été vérifiés par les membres du conseil syndical (qui ont confirmé avoir pu constater la parfaite tenue de la comptabilité) et qu’a été évoquée et débattue notamment “la question de la consommation d’eau résiduelle sur la copropriété”, ce qui permet de conclure que c’est en parfaite connaissance de cause que les copropriétaires représentant la majorité des votants se sont prononcés.

Aucune cause de nullité ne peut dès lors être retenue par le tribunal. Les demandes de M. [H] seront dès lors toutes rejetées, y compris celle en paiement de dommages et intérêts compensatoires en l’absence de preuve que ce copropriétaire a subi un préjudice particulier du fait d’une faute qui serait imputable au syndicat ou au syndic.

Partie perdante, M. [H] sera condamné aux dépens et versera au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 3] (Ain) et à la Société Immo de France - Ain, ensemble, une juste indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,