TJ 63113, 20 mars 2025, RG 24/00832

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00832 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JZQU

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 20 Mars 2025

S.C.I. LES GRUNS [G]
Rep/assistant : Mme [Y] [G] (Gérante) muni d'un pouvoir spécial

C /

Monsieur [Z] [F]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 20 Mars 2025

A :La S.C.I. LES GRUNS [G],

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 20 Mars 2025

A :La S.C.I. LES GRUNS [G],

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l'audience du 23 Janvier 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 20 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.C.I. LES GRUNS [G], dont le siège social est 1 Lieudit Les Gruns - 63590 AUZELLES, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Mme [Y] [G] (Gérante) muni d'un pouvoir spécial

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [F], demeurant 10 rue Gambetta - 1er étage, Porte 102 - 63500 ISSOIRE

Non comparant, Ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 10 novembre 2023, la S.C.I. LES GRUNS [G] a donné à bail à Monsieur [Z] [F] un logement situé 10 Rue Gambetta - Porte N°102 - 1er étage - 63500 ISSOIRE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 455,00 euros, provision sur charges comprise.

Le 22 mai 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 3.923,00 euros et d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Z] [F] le 23 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, la S.C.I. LES GRUNS [G] a fait assigner Monsieur [Z] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s'être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner Monsieur [Z] [F] à lui payer les sommes suivantes:
* 6.198,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d'octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,
* 455,00 euros à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 23 octobre 2024.

Lors de l'audience, la S.C.I. LES GRUNS [G] maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 23 janvier 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7.921,86 euros.Elle expose qu’elle n’a aucun contact avec le locataire et qu’elle ignore s’il se trouve encore dans les lieux. Elle indique en outre qu’il a falsifié tous les documents et justificatifs de bulletins de salaire.

Monsieur [Z] [F], assigné en l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’a pas été réalisé, Monsieur [Z] [F] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

La S.C.I. LES GRUNS [G] a précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [Z] [F].
MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Monsieur [Z] [F] a été assigné en l'étude du commissaire de justice et ne s'est pas présenté à l'audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l'expulsion

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il apparait que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer et des provisions sur charges. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s'il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public de sorte qu'il n'est, en principe, pas possible pour les parties d'y déroger lors de la conclusion du contrat, il n'en demeure pas moins qu'il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d'y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Or en l’espèce, en l’absence de précisions suffisantes de la clause sur les délais dans lesquels le locataire doit s’exécuter après un commandement de payer resté sans effet et le bail ayant été conclu postérieurement à la loi du 27 juillet 2023, il y a lieu de faire application du délai de six semaines prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023.

Or, la S.C.I. LES GRUNS [G] justifie avoir régulièrement signifié le 22 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3.923,00 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 03 juillet 2024.

Monsieur [Z] [F] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.C.I. LES GRUNS [G], propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et du dépôt de garantie

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La S.C.I. LES GRUNS [G] produit un décompte arrêté au 23 janvier 2025 à titre de justificatif de l’arriéré locatif. Cependant, les sommes réclamées au delà de celles figurant dans l'acte introductif d'instance n'ont pas été portées à la connaissance du défendeur. Elles doivent donc être regardées comme des demandes nouvelles et irrecevables comme n'ayant pas pu être soumises à la contradiction des parties.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.C.I. LES GRUNS [G] est établie dans son principe mais elle sera limitée dans son montant aux demandes recevables, à savoir celles contenues dans l'assignation et dûment justifiées soit 6.198,00 euros, dépôt de garantie inclus, que Monsieur [Z] [F] sera condamné à lui payer.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 22 mai 2024 sur les sommes dues à cette date, soit 3.923,00 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Monsieur [Z] [F] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.C.I. LES GRUNS [G], soit la somme mensuelle de 455,00 euros.

Sur les autres demandes

Monsieur [Z] [F], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du Code de Procédure Civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 150 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,