TJ 63113, 13 mars 2025, RG 24/00802

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00802 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JZHP

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 13 Mars 2025

S.A. ASSEMBLIA, rep/assistant : Me Laurie FURLANINI, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [J] [F]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : Me Laurie FURLANINI

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : Me Laurie FURLANINI
Madame [J] [F]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier lors des débats et de Lucie METRETIN, Greffier lors du délibéré ;

Après débats à l'audience du 23 Janvier 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 13 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ASSEMBLIA, prise en la personne de son représentant légal, sise 14 Rue Buffon, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par Me Laurie FURLANINI, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [J] [F], demeurant 3 rue Flameng, 1er étage, Porte 113, 63000 CLERMONT-FERRAND

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 11 octobre 2021, la S.A. ASSEMBLIA a donné à bail à Madame [J] [F] et Monsieur [G] [I] un logement situé 3 Rue Flameng - Porte n°113 - Etage 1 - 63000 CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 553,25 euros, provision sur charges comprise.

Suivant un second acte sous seing privé en date du 11 octobre 2021, la S.A. ASSEMBLIA a donné à bail à Madame [J] [F] et Monsieur [G] [I] un garage en sous sol n°1 situé à la même adresse et moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 43,24 euros.

Par avenant au contrat de location en date du 22 mars 2023, le contrat de location a été transféré au seul profit de Madame [J] [F] suite au départ de Monsieur [G] [I].

Le 05 juillet 2024, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4.042,08 euros.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Madame [J] [F] le 20 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, la S.A. ASSEMBLIA a fait assigner Madame [J] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation, au bail concernant le garage au sous sol et l’avenant conclus entre elles, faute pour la locataire de s'être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis,
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner Madame [J] [F] à lui payer les sommes suivantes :
* 6.000 euros à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation pouvant être dus jusqu'à parfaite libération des lieux, étant précisé qu'elle restait redevable de 4.547,86 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024,
* 960 euros à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 16 octobre 2024.

Lors de l'audience, la S.A. ASSEMBLIA maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 20 janvier 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5.227,04 euros. Elle expose que l’assignation date du 16 octobre 2024 et que Madame [J] [F] n’a pas donné suite à cette dernière.

Madame [J] [F], quant à elle, reconnait sa dette qu’elle souhaite régler et rester dans le logement. Au soutien de ses prétentions, elle expose qu’elle a trois enfants, qu’elle a des problèmes de santé et qu’elle a perdu son travail. Elle indique qu’elle fait un peu de télétravail, des missions à l’étranger, qu’elle perçoit la CAF à hauteur de 1.400 euros et qu’elle bénéficie de l’aide de sa mère. Elle s’est opposée à une dette de 1.000 euros d’eau chaude car elle est à l’hôpital de jour et ses enfants sont à l’école. Elle mentionne avoir fait une avance de 1.000 euros, qu’elle fera un deuxième versement d’environ 3.000 euros et qu’elle va pouvoir commencer de payer à partir de janvier 2025 car elle avait une dette à l’étranger et va recevoir courant janvier 2.000 euros ou 3.000 euros. Elle indique avoir tous les mails qu’elle a adressés à Assemblia et qui sont restés sans réponse. Enfin, elle expose qu’elle a répondu à tous les messages de la bailleresse et qu’elle est de bonne foi.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de la locataire est parvenu au greffe avant l'audience. Ce dernier mentionne que Madame [J] [F] habite seule avec ses trois enfants mineurs et qu’elle s’engage à solder sa dette à hauteur de 1.500 euros après réception d’une somme d’argent courant janvier 2025.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

La S.A. ASSEMBLIA a précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [J] [F].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame [J] [F], citée en l'étude du commissaire de justice, a comparu.

Sur la résiliation et l'expulsion

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 - Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, la S.A. ASSEMBLIA justifie avoir régulièrement signifié le 05 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 4.042,08 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation des deux baux du 11 octobre 2021 modifiés par l’avenant au contrat de location en date du 22 mars 2023 est acquise de plein droit à compter du 05 septembre 2024.

Madame [J] [F] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation des deux contrats de bail. Or, la S.A. ASSEMBLIA, propriétaire des immeubles ainsi occupés indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [J] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef. A cet égard, il convient de préciser qu'il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire étant donné qu'il ressort du décompte fourni par la S.A. ASSEMBLIA que Madame [J] [F] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l'audience et que celle-ci n'apporte aucun élément permettant d'établir qu'elle aurait intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la suspension de la clause résolutoire est conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l'audience.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La S.A. ASSEMBLIA produit un décompte arrêté au 20 janvier 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 5.227,04 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A. ASSEMBLIA est établie tant dans son principe que dans son montant. Madame [J] [F] sera donc condamnée à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré. Sur ce point, il convient de préciser qu'il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement au locataire étant donné qu'il ressort du décompte fourni par la S.A. ASSEMBLIA que Madame [J] [F] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l'audience et que celle-ci n'apporte aucun élément permettant d'établir qu'elle aurait intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l'octroi de délais de paiement est notamment conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l'audience.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Madame [J] [F] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.A. ASSEMBLIA, soit la somme mensuelle de 500 euros.

Sur les autres demandes

Madame [J] [F], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du Code de Procédure Civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 100 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,