TJ 31555, 21 mars 2025, RG 24/02697

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 2]
[Adresse 4]
[Localité 3]

NAC: 70C

N° RG 24/02697 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TEQA

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Mars 2025

[F] [P]

C/

[V] [D]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 21 Mars 2025

à Me GROC

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 21 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 23 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [F] [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE substitué par Me Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [V] [D], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er mai 2021, Madame [F] [P] a consenti un bail à usage d'habitation à Madame [V] [D] pour un appartement et deux parking situés [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 580 euros et une provision sur charges mensuelle de 70 euros.

Par acte d’huissier du 27 octobre 2023, Madame [F] [P] a délivré un congé pour vendre à Madame [V] [D] pour le 2 mai 2024, en indiquant vouloir vendre le bien au prix de 150 000€. La locataire n’a pas fait d’offre d’achat et s’est maintenue dans les lieux.

Madame [F] [P] a donc fini par assigner Madame [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], par exploit de commissaire de justice en date du
30 mai 2024 aux fins d'obtenir
- l’expulsion de Madame [D],
- la condamnation de cette dernière à lui payer :
* la somme de 7656,05€ au titre des mensualités impayés au mois de mai 2024,
* une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 2 mai 2024 d’un montant de 682,57€ jusqu’à la libération complète des lieux,
* la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 17 octobre 2024, à laquelle les deux parties étaient présentes ou représentées, Madame [D] a indiqué qu’elle ne contestait pas le congé et a fait état d’un dossier de surendettement en cours. Elle a également indiqué qu’elle contestait en revanche les frais anexes de chauffage et d’eau chaude et qu’elle faisait l’objet d’une procédure d’expulsion en parallèle. Un renvoi a été ordonné.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 23 janvier 2025.

Madame [F] [P], représentée par son conseil a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 8296,96€ mensualité de janvier 2025 incluse.

Madame [V] [D] indique avoir repris les loyers depuis 2023 et avoir une procédure de surendettement en cours qui a fixé des mensualités de 760€ qu’elle ne peut régler car elles sont trop élevées. Elle précise avoir fait une demande de logement social depuis juillet 2023 sans résultat. Elle indique donc être d’accord pour quitter les lieux mais dit avoir besoin d’un ou deux mois supplémentaires. Elle précise travailler en CDI et percevoir environ 2000€, ne pas avoir d’enfants et vivre seule. Elle propose de verser 160€ en plus du loyer pour apurer sa dette.

La date du délibéré a été fixée au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé pour vendre et l’expulsion

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.
Le contrat de bail fourni par le bailleur indique une date de prise d'effet du bail le 3 mai 2021 et une durée de 3 ans minimum.

Il résulte des pièces fournies que, par acte d’huissier du 27 octobre 2023, le bailleur a délivré congé à Madame [V] [D] pour le 2 mai 2024 précisant l’intention de vendre, le prix de vente et la possibilité pour la locataire de faire valoir son droit de préférence. Ce congé est intervenu 6 mois avant la fin du bail et de son renouvellement par tacite reconduction.

Dans ces conditions, le congé délivré par Madame [F] [P] est régulier en la forme et il convient de le valider. Madame [V] [D] n'a donné aucune suite à l’offre de vente.

Le locataire s’étant maintenu dans les lieux, il convient donc d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles RLINK"https://www.doctrine.fr/l/texts/codes/LEGITEXT000006074096/articles/LEGIARTI000006825344?version=LEGIARTI000045211734&sourcePage=Decision&source=decisionPageLink&q=validation+congé+pour+vendre+surendettement+expulsion&origin=TJP7E21C2A77E1F11560043"L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A l’appui de sa demande de délai pour quitter les lieux Madame [E] indique avoir fait une demande de logement social mais n’en justifie pas plus qu’elle ne justifie de sa situation professionnelle ou personnelle si ce n’est à travers les documents de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux en application de l’article L4121- 1 du code des procédures civiles d’exécution et que compte tenu de la date de délibéré à deux mois, elle bénéficiera de fait du délai qu’elle a sollicité.

Sur la condamnation au paiement

* Sur la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu’en son montant.

Madame [F] [P] demande la condamnation de Madame [V] [D] et produit le contrat de bail ainsi que des justificatifs sur les régularisations de charges et un décompte au 21 janvier 2025 démontrant que Madame [V] [D] reste redevable, après déduction des frais de poursuites, de la somme de 8296,96 €, mensualité de janvier 2025 incluse.

Madame [V] [D], ne conteste pas le principe de cette dette mais a contesté son montant lors de la première audience sans toutefois que ses contestations apparaissent justifiées en l’espèce au regard des pièces versées.

Madame [V] [D] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 8296,96€.

* Sur l’indemnité d’occupation

Madame [V] [D] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 2 mai 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur. Elle sera donc condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le vendre. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à savoir la somme de 745,04 euros.

L'arriéré de l'indemnité d'occupation étant compris dans la condamnation en principal susmentionnée, elle sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er février 2025, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

Les délais de paiement de trois ans l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dérogatoires au droit commun, ne sont prévus qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce s’agissant d’un congé pour vendre.

Sont donc applicables les délais de droit commun de deux ans prévus par l’article 1343-5 du code civil, lequel dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, il apparaît que compte tenu de la procédure de surendettement en cours dont elle indique elle-même que les mensualités fixées sont trop élevées, de sa situation précaire et du montant conséquent de la dette locative (8296€), Madame [D] ne justifie pas de ce qu’elle serait en situation de régler sa dette locative dans le délai maximal de deux ans prévu par la loi qui impliquerait des mensualités de 345€ alors qu’elle ne propose qu’une mensualité de 160€.

Madame [E] sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Madame [V] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, compte tenu du fait que Madame [V] [D] supporte les dépens et des diligences que Madame [F] [P] a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés ainsi que l'impossibilité de faire visiter le bien en vente ou d'en avoir la libre disposition, Madame [V] [D] sera condamnée à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,