TJ 31555, 20 mars 2025, RG 24/04210

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04210
N° Portalis DBX4-W-B7I-TPVK

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

[C] [Y]
[R] [W] épouse [Y]

C/

[E] [T]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 20 Mars 2025

à Me Déborah MAURIZOT

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [Y]
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substituée par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [R] [W] épouse [Y]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substituée par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [E] [T]
demeurant [Adresse 6]

représentée par Madame [I] [O], sa petite-fille, munie d’un pouvoir spécial

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement prenant effet au 24 avril 2018 et par l’intermédiaire de leur mandataire QUIETIS GESTION, Monsieur [C] [Y] et Madame [R] [W] épouse [Y] ont donné à bail à Madame [E] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], avec deux emplacements de stationnement en sous-sol n°66 et 67, pour un loyer mensuel de 620 euros et 65 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [Y] et Madame [R] [W] épouse [Y] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 05 août 2024 pour un montant de 2.307,45 euros en principal.

Monsieur [C] [Y] et Madame [R] [W] épouse [Y] ont ensuite fait assigner Madame [E] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024 afin :
- de constater et prononcer la résiliation du bail intervenue le 05 octobre 2024,
- d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [T] ainsi que de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,
- d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Madame [E] [T],
- de la condamner par provision à leur payer une somme de 2.278,50 euros arrêtée au 1er octobre 2024,
- de la condamner à leur payer à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter du 05 octobre 2024 et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,
- de la condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 31 janvier 2025, Monsieur [C] [Y] et Madame [R] [W] épouse [Y], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 923,06 euros. En réponse aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et d'échelonnement du paiement de la dette locative par deux mensualités, en plus du loyer et des charges courantes, formées par la locataire, ils précisent que celle-ci a repris le paiement du loyer courant mais s’opposent à la demande de délais de paiement.

Madame [E] [T], valablement représentée par Madame [I] [O], sa petite fille, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre deux mensualités en règlement de l'arriéré. Elle expose avoir rencontrer des difficultés à la suite de la fusion de sa banque, des virements n’ayant pas été passés. Elle précise qu’elle perçoit 2.100 euros par mois de revenus.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, Monsieur [C] [Y] et Madame [R] [W] épouse [Y] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail prenant effet au 24 avril 2018 contient une clause résolutoire (article 2.11 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité, a été signifié le 05 août 2024, pour la somme en principal de 2.307,45 euros.

Madame [E] [T] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 1.547,95 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 octobre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Monsieur [C] [Y] et Madame [R] [W] épouse [Y] produisent un décompte démontrant que Madame [E] [T] reste leur devoir, après soustraction des frais de poursuite qui relèvent des dépens ci-après, la somme de 757,50 euros à la date du 23 janvier 2025, incluant janvier 2025.

Madame [E] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à payer à Monsieur [C] [Y] et Madame [R] [W] épouse [Y] cette somme de 757,50 euros, à titre provisionnel.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, au regard du fait que Madame [E] [T] a repris le règlement des loyers et charges depuis le mois d’août 2024, qu'elle a également effectué un versement complémentaire de 760 euros en octobre 2024 afin de commencer à apurer sa dette, de ses ressources et du montant de la dette, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette en deux versements mensuels, soit une première mensualité de 350 euros et une seconde mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de Madame [E] [T] de rester dans les lieux s'analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Madame [E] [T], et celle-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [E] [T] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [E] [T], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [C] [Y] et Madame [R] [W] épouse [Y], Madame [E] [T] sera condamnée à leur payer une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,