TJ 31555, 20 mars 2025, RG 24/04081

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04081
N° Portalis DBX4-W-B7I-TO2V

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

S.C.I. FONCIERE DI 01 2007 agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

C/

[T] [O]
[R] [O]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 20 Mars 2025

à Me Michel BARTHET

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01 2007, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par Maître Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [O]
demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Madame [R] [O]
demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 août 2017 et par l’intermédiaire de son mandataire la SAS NEXITY, la SCI FONCIERE DI 01/2007 a donné à bail à Monsieur [T] [O] et Madame [R] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], avec deux emplacements de stationnement n°104 et 105, pour un loyer mensuel de 527,06 euros et 114 euros de provision sur charges pour le logement et un loyer mensuel de 50,75 euros pour les emplacements de stationnement, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE DI 01/2007 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 juillet 2024 pour un montant de 12.112,42 euros en principal.

La SCI FONCIERE DI 01/2007 a ensuite fait assigner Monsieur [T] [O] et Madame [R] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024 afin :
- de constater la résiliation du bail au 30 septembre 2024,
- d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [O] et Madame [R] [O] et de toute personne pouvant se trouver dans les lieux,
- de condamner solidairement Monsieur [T] [O] et Madame [R] [O] à lui payer un indemnité provisionnelle d’occupation au moins égale au montant des sommes dues mensuellement outre révisions, taxes et charges telles que prévues par le contrat de bail s’il s’était poursuivi et jusqu’à reprise des lieux par le bailleur,
- de les condamner solidairement à lui payer une provision qui ne saurait être inférieure à la somme de 15.276,09 euros selon décompte provisoirement arrêté au 1er octobre 2024 à valoir sur les loyers échus et indemnités,
- de les condamner solidairement à lui payer une somme de 960 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement et le coût des dénonces faites par l’huissier auprès de la CCAPEX.

A l’audience du 31 janvier 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2007, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.333,47 euros, mensualité de décembre 2024 incluse. Elle a précisé qu’elle avait conclu une convention de logement social avec l’Etat et qu’en l’absence de communication des justificatifs des ressources de ses locataires, elle avait appliqué à compter de mai 2024 un supplément de loyer de solidarité (SLS). Elle a indiqué que le loyer forfaitaire a été annulé après production des justificatifs le 08 octobre 2024 de sorte que le commandement de payer portait sur la somme de 1.582,31 euros mais qu’à l’issue du délai de deux mois la clause résolutoire était acquise en présence d’un solde débiteur de 322,31 euros. Elle a ajouté que le loyer courant, à savoir celui de décembre 2024, avait été réglé mais s’est opposée à la demande de délais de paiement.

Monsieur [T] [O] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il expose qu'il perçoit une retraite de 800 euros par mois et que son épouse qui travaille au sein d’une école perçoit une rémunération de 1.200 euros par mois. Ils ont un crédit pour leur voiture à hauteur de 200 euros par mois jusqu’en 2026. Ils ont deux enfants, l’un âgé de 8 ans et l’autre âgé de 20 ans qui fait des études.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 17 octobre 2024, Madame [R] [O] n'est ni présente ni représentée, Monsieur [T] [O] n’ayant pas de pouvoir.

L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2007 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que “l’organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du Code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.
A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.
Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.
La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.”

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 17 août 2017 contient une clause résolutoire (article III. 4) Résiliation du contrat - clause résolutoire) qui prévoit “le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, à l’initiative du bailleur ou de son mandataire en cas d’inexécution par le preneur des obligations du bail : faute de paiement à l’échéance de l’une des sommes dues par le preneur de tout ou partie du loyer, des charges récupérables ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 juillet 2024, pour la somme en principal de 12.112,42 euros.

Il apparaît que les sommes demandées dans le commandement de payer correspondent en partie à un supplément de loyer de solidarité. Or, la clause résolutoire ne fait pas mention des impayés de supplément de loyers de solidarité au titre des sommes pouvant entraîner l’application de la clause résolutoire. Il convient de déduire ces sommes du montant réclamé par le commandement de payer.

Par ailleurs, une somme totale de 631,52 euros visée dans le commandement de payer correspond aux frais du commissaire de justice. Cette somme, non mentionnée par l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et par la clause résolutoire, ne doit pas être prise en compte pour l’acquisition de la clause résolutoire.

Aussi, il convient de vérifier si Monsieur [T] [O] et Madame [R] [O] se sont acquittés de la somme de 950,49 euros, représentant leurs seuls loyers et charges impayés, dans le délai de deux mois (soit avant le 1er octobre 2024), somme correspondant au solde à la date du 29 avril 2024 (-1840,47 €), le SLS ayant été facturé postérieurement à cette date, outre les deux quittancements hors SLS de mai et juin 2024 (-745,77 € x 2 soit 1491,54€) et déduction faite des paiements effectués entre le 29 avril 2024 et le 30 juillet 2024 (348,93 € + 251,07 € + 400 € + 94,70 € + 305,30 € + 350 €) et des frais du commissaire de justice (631,52 €).

Il ressort du décompte locatif produit par la SCI FONCIERE DI 01/2007 que Monsieur [T] [O] et Madame [R] [O] ont procédé à deux paiements portés en compte le 1er août 2024 d’un montant de 90,47 euros et de 309,53 euros, d’un virement de 260 euros porté en compte le 21 août 2024, d’un second virement le 13 septembre 2024 de 300 euros et d’un dernier paiement le 18 septembre 2024 de 350 euros, soit un montant total de 1.310 euros.

Aux termes de l'article 1342-10 du Code civil, "le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement."

Monsieur [T] [O] et Madame [R] [O] n'ayant pas donné d'instructions particulières d'imputation des règlements, il convient d'imputer lesdits paiements sur la dette qu'ils avaient le plus intérêt à payer, à savoir les sommes mentionnées dans le commandement de payer puisque cela permettait de régulariser l'ensemble des termes du commandement de payer et donc de paralyser le jeu de la clause résolutoire.

Ainsi, la clause résolutoire n’est pas acquise.

Par conséquent, la SCI FONCIERE DI 01/2007 sera déboutée de sa demande tendant à la constatation de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion et en indemnité d'occupation.

La demande de Monsieur [T] [O] tendant à se maintenir dans les lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire, devient sans objet.

III. SUR LES DEMANDES DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la SCI FONCIERE DI 01/2007 produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [O] et Madame [R] [O] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite d’un montant total de 975,34 euros lesquels relèvent des dépens, la somme de 1.358,13 euros à la date du 15 janvier 2025 (décembre 2024 inclus).

Monsieur [T] [O] et Madame [R] [O] ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1.358,13 euros.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

En l'espèce, au regard du fait que Monsieur [T] [O] et Madame [R] [O] ont repris le règlement des loyers et charges depuis la mensualité de novembre 2024, qu'ils ont également effectué un versement complémentaire de 433,53 euros en décembre 2024 afin de commencer à apurer leur dette, de leurs ressources et du montant de la dette, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 100 euros, soit 13 mensualités de 100 euros et une 14ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [O] et Madame [R] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture, à l'exception du coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX qui resteront à la charge de la demanderesse puisque le commandement de payer n'est pas resté infructueux pendant le délai légal.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2007, Monsieur [T] [O] et Madame [R] [O] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,