TJ 31555, 21 mars 2025, RG 24/03864

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 3]

NAC: 5AE

N° RG 24/03864 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TNAS

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Mars 2025

S.A. 3F OCCITANIE

C/

[M] [J] épouse [D]
[C] [D]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 21 Mars 2025

à Me MONTEIS

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 21 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 23 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 3F OCCITANIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [M] [J] épouse [D], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

M. [C] [D], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 juillet 2020, la SA 3F OCCITANIE a consenti un bail à usage d'habitation dans le cadre d’une convention d’occupation précaire à Madame [M] [J] épouse [D] et Monsieur [C] [D] pour un appartement et un parking situés [Adresse 6].

Les locataires délivraient congé et un état des lieux de sortie contradictoire était réalisé le
14 octobre 2021.

En raison d’impayés de loyers et de dégradations locatives, la SA 3F OCCITANIE a fait assigner Madame [M] [J] épouse [D] et Monsieur [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9], par exploit de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024 aux fins d'obtenir la condamnation solidaire au paiement des sommes de :
4619,94 € au titre des loyers et charges impayés (2406,74€) et des réparations locatives (2213,20€) avec intérêts,600 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.
L'affaire était retenue et plaidée à l'audience du 26 février 2024.

La SA 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Bien que convoqués selon les modalités prévues à l'article 658 du code de procédure civile par acte remis à étude, Madame [M] [J] épouse [D] et Monsieur [C] [D] ne sont ni présents ni représentés.

La date du délibéré a été fixée au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, quand le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur la condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »

En l'espèce, la SA 3F OCCITANIE produit le contrat de bail et le décompte des sommes dues au 7 janvier 2025 démontrant que Madame [M] [J] épouse [D] et Monsieur [C] [D] restent débiteurs de la somme de 2406,74 € au titre d'un arriéré de loyers et charges.

Les locataires n'ayant pas comparu, ils n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Madame [M] [J] épouse [D] et Monsieur [C] [D] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 2406,74 € au titre de l’arriéré locatif.

Sur la condamnation au paiement des travaux

En vertu de l'article 1353 du code civil « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que le locataire est tenue des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Cependant, si le locataire répond des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l'existence de ces dégradations.

En l'espèce, le bailleur produit un état des lieux d'entrée contradictoire en date du 17 juillet 2020 et un état des lieux de sortie contradictoire du 14 octobre 2021 de sorte que compte tenu de l’occupation du logement pendant 1 an et 3 mois la vétusté ne peut être invoquée.

L'état des lieux d'entrée contradictoire versé aux débats mentionne des pièces et équipements en état neuf.

L'état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice relève un certain nombre de dégradations qui sont listées et décrites.

En outre, il est produit par le bailleur pour justifier le chiffrage des réparations dont il demande l’indemnisation les éléments suivants :
- facture du 23/11/21 pour le remplacement de la serrure du parking à hauteur de 87,42€,
- facture du 8 décembre 2021 concernant les travaux de peinture dans l’appartement à savoir l’entrée, le couloir, le séjour/salon, les deux chambres et la salle de bain, la réfection des murs et boiseries étant mentionnée, pour un montant total de 1593,22 € TTC
- facture du 22/12/21 pour le remplacement d’une prise de courant, des roulettes de placard, le vidage de la baignoire complet et la fourniture et la pose d’un bouchon avec chaînette évier d’un montant total de 532,56€.

Il résulte de la comparaison entre ces états des lieux d’entrée et de sortie que le logement présentait certains désordres qui ont été justement imputés aux locataires dans la mesure où l’état des lieux de sortie démontre que le logement présentait des dégradations qui n'existaient pas lors de l'entrée dans les lieux et ne correspondaient pas à une usure normale. Il en est ainsi de la clé cassée dans la serrure du stop park de l’emplacement de parking, du bouchon de bonde manquant dans l’évier, du cache prise dans la cuisine qui n’est plus fixé, éléments qui nécessitent une réparation ou un remplacement. La somme de 165,82€ apparait donc justifiée (87,42+37,30+10,70+39,40).

Madame [M] [J] épouse [D] et Monsieur [C] [D] n’apportent pas la preuve de ce que les dégradations sont survenues sans leur faute au sens de l’article 1733 du Code civil et seront, en conséquence, tenus de les réparer.
En revanche, s’agissant des roulettes de placard dont le remplacement est demandé, il n’apparaît pas justifié dans la mesure où le constat d’huissier indique seulement que les portes du placard coulissent avec difficulté, une simple réparation pouvant donc être suffisante.

De même, le vidage complet de la baignoire n’est pas justifié en l’absence de désordres constatés par le commissaire de justice sur cet élément lors de son état des lieux de sortie.

Enfin, si sont relevés plusieurs murs sur lesquels sont notés des griffonnages ou des salissures sur les murs du séjour et les portes du placard de l’entrée, quelques souillures sur la porte du couloir ou des tâches, une petite souillure sous la fenêtre dans la première chambre, une remise en peinture n’apparaît pas justifiée, un simple lessivage des murs ou nettoyage concernant les traces décrites pouvant suffire, étant relevé que rien n’est mentionné pour la deuxième chambre. La facture de 1593,22€ n’apparait donc pas justifiée.

Ainsi, au regard des factures produites et de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, le tribunal dispose des éléments suffisants pour chiffrer la remise en état du logement et son nettoyage à la somme de 165,82€ que Madame [M] [J] épouse [D] et Monsieur [C] [D] sera condamnée à payer au titre des réparations locatives.

Par conséquent, il apparaît un solde de 2572,56€ que Madame [M] [J] épouse [D] et Monsieur [C] [D] seront condamnés solidairement à payer avec intérêts à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [M] [J] épouse [D] et Monsieur [C] [D], partie perdante, supportera donc la charge des dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, compte tenu du fait que Madame [M] [J] épouse [D] et Monsieur [C] [D] supporte les dépens et des diligences que la SA 3F OCCITANIE a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, Madame [M] [J] épouse [D] et Monsieur [C] [D] sera condamnée à verser la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire et aucun motif ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,