TJ 31555, 20 mars 2025, RG 24/04660

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 3]
[Adresse 7]
[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04660
N° Portalis DBX4-W-B7I-TT7G

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

[F] [H] [V] [L]
[O] [S] épouse [L]

C/

[I] [Y]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 20 Mars 2025

à M. [F] [L] et à Mme [O] [S] épouse [L]

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [H] [V] [L]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Madame [C] [E], munie d’un pouvoir spécial

Madame [O] [S] épouse [L]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Madame [C] [E], munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [Y]
demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 31 août 2020, M. [F] [L] et Mme [S] [O] épouse [L] ont donné à bail à M. [I] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], avec parking n°134, pour un loyer mensuel de 616,75 € et 52 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [F] [L] et Mme [S] [O] épouse [L] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 août 2024 pour un montant de 2.006,25 € et aux fins de justifier d'une assurance locative.

M. [F] [L] et Mme [S] [O] épouse [L] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 août 2024.

M. [F] [L] et Mme [S] [O] épouse [L] ont ensuite fait assigner M. [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, par un acte de commissaire de Justice du 14 novembre 2024, afin :
- de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés ;
- d'ordonner l’expulsion sans délai de M. [I] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier en tant que de besoin,
- et de condamner ce dernier :
* au paiement de la somme de 3.343,75 euros, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, somme à parfaire au jour de la décision,
* au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à complète libération des lieux d'un montant égal au loyer et charges actuels soit la somme de 668,75 euros, revisable selon stipulations contractuelles,
*au paiement de la somme de 620 euros au titre du préjudice subi par la perte de chance de relouer l'appartement litigieux ;
outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 novembre 2024

A l’audience du 31 janvier 2025, M. [F] [L] et Mme [S] [O] épouse [L], valablement représentés par Mme [C] [E], mère de Mme [O] [S] épouse [L], reprennent les termes de leur assignation et maintiennent leur demande en paiement de la somme de 3.343,75 euros . Ils précisent qu'il est indiqué de façon erronée une demande en paiement de la somme de 620 euros au titre du préjudice subi par la perte de chance de relouer l'appartement litigieux, demande qu'ils ne forment pas.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 14 novembre 2024, M. [I] [Y] n’est ni présent ni représenté.

L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, M. [F] [L] et Mme [S] [O] épouse [L] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le bail conclu le 31 août 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité a été signifié le 13 août 2024, pour la somme en principal de 2.006,25 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 octobre 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de M. [I] [Y], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d'un serrurier en tant que de besoin.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant ni invoquée ni établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [I] [Y] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l'espèce, M. [F] [L] et Mme [S] [O] épouse [L] produisent un décompte démontrant que M. [I] [Y] reste devoir, après soustraction de la somme de 208 euros, la somme de 3135,75€ à la date du 14 novembre 2024, incluant une dernière facture d'octobre 2024. En effet, il est réclamé pour le mois d'octobre 2024 la somme de 260 euros au titre des charges dues, soit 208 euros en plus de la provision sur charges, qui n’est pas justifiée par pièces et qui ne peut ainsi être prise en considération.

M. [I] [Y], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera, par conséquent, condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3135,75€ avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.006,25 € à compter du commandement de payer et à compter de l'assignation (14 novembre 2024) pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, M. [I] [Y], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 668,75 euros.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [I] [Y] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er novembre 2024.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [I] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [F] [L] et Mme [S] [O] épouse [L], M. [I] [Y] sera condamné à leur verser une somme100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,