CA St Denis Reunion, 21 mars 2025, RG 23/00427

ARRÊT N°2025/73

CO

N° RG 23/00427 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F4MA

Syndic. de copro. RESIDENCE DIF

C/

[Y]

COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS

ARRÊT MIXTE DU 21 MARS 2025

Chambre civile TGI

Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-PIERRE en date du 03 FEVRIER 2023 suivant déclaration d'appel en date du 03 AVRIL 2023 RG n° 22/00423

APPELANTE :

Syndicat de copropriétaires de la RÉSIDENCE DIF

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

INTIMÉ :

Monsieur [K] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Nichka Boris Simon MARTIN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-RÉUNION

DATE DE CLÔTURE : 21 mars 2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Septembre 2024 devant monsieur OZOUX Cyril, président de chambre, assisté de madame Véronique FONTAINE, greffier.

Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 27 Décembre 2024. A cette date le délibéré a été prorogé.

Il en a été rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, présidente de chambre

Conseiller : Madame Nathalie BRUN, présidente de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 21 mars 2025, après prorogation.

* * *

LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

1- M. [K] [Y] est propriétaire d'un appartement et de deux parkings au sein de la RÉSIDENCE DIF, sise [Adresse 1] à [Localité 2].

2- Par acte d'huissier du 31 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence DIF, représenté par son syndic, la S.A.R.L. LOGER, a fait donner assignation à M. [K] [Y] par-devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre afin de le voir condamné à lui verser la somme de 20 391, 11 € correspondant à des charges de copropriété restées impayées au titre des exercices 2016 à 2022, outre des dommages-intérêts et une indemnité pour frais irrépétibles.

3- Par jugement du 3 février 2023, le tribunal judiciaire de Saint Pierre a :

- déclaré irrecevable la demande relative à la prescription ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence DIF représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. LOGER de l'ensemble de ses demandes ;

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence DIF représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. LOGER aux entiers dépens.

4- Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion du 3 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement.

5- Aux termes de ses écritures transmises par RPVA le 2 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

- D'INFIRMER le jugement du 3 février 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Saint-Pierre en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE DIF de l'ensemble de ses demandes ;

En conséquence, de :

- CONDAMNER M. [K] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE DIF la somme de 17. 387, 12 € correspondant aux charges de copropriété impayées au 28 juin 2023, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir ;

- CONDAMNER M. [K] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE DIF la somme de 1. 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

- CONDAMNER M. [K] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE DIF une indemnité de 1. 500 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens ;

6- Pour l'essentiel, la S.A.R.L. LOGER fait valoir :

- que les copropriétaires ne peuvent refuser d'acquitter la quote-part des charges afférentes à leur lot votée par l'assemblée générale au motif que la décision ne leur a pas été préalablement notifiée dès l'instant où ils en ont eu connaissance ;

- que M. [K] [Y] a été régulièrement convoqué aux assemblées générales puis rendu destinataire des procès-verbaux ;

- que le vote du budget et l'approbation des comptes rendent exigible la créance ;

- que la faute commise par le copropriétaire qui ne règle pas ses charges porte préjudice à tous les autres copropriétaires ;

- que ce préjudice est distinct de celui résultant du retard de paiement que les intérêts moratoires permettent de compenser ;

- que M. [K] [Y] a contraint les autres copropriétaires à faire l'avance des charges qui lui incombaient, perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et déstabilisé sa trésorerie.

7- Aux termes de ses écritures transmises par RPVA le 18 septembre 2023, M. [K] [Y] demande à la cour de :

- DÉCLARER irrecevable comme nouvelle la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DIF tendant à la condamnation de M. [K] [Y] à lui payer la somme de 17.387,12 € au titre des charges de copropriété impayées au 28/06/2023, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DIF, représenté par son syndic, la S.A.R.L. LOGER, de toutes ses demandes à l'encontre de M. [K] [Y] ;

Subsidiairement, en cas de condamnation,

- INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [K] [Y] de ses demandes tendant à l'imputation des paiements et à l'octroi de délais de paiement ;

Statuant à nouveau,

- RAMENER le montant de la dette de M. [K] [Y] à l'égard du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DIF, représenté par son syndic, la S.A.R.L. LOGER, à la somme de 4.891,11 € au titre des charges de copropriété de 2016 au premier trimestre 2022 ;

- AUTORISER M. [Y] à se libérer du solde de sa dette en 24 mensualités d'égal montant et DIRE que durant ce délai la dette sera assortie des intérêts au taux légal ;

En tout état de cause,

- CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DIF, représenté par son syndic, la S.A.R.L. LOGER, à payer à M. [K] [Y] la somme de 4.000,00 € au titre des frais irrépétibles ;

- CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DIF, représenté par son syndic, la S.A.R.L. LOGER, aux dépens ;

- DÉBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DIF, représenté par son syndic, la S.A.R.L. LOGER, de toutes ses demandes, fins et conclusions.

8- Pour l'essentiel, M. [K] [Y] fait valoir :

- que la demande concernant les charges de copropriété échues postérieurement à la date du 8 juin 2022 est irrecevable pour être nouvelle ;

- qu'il n'a pas été régulièrement convoqué aux assemblées générales entre 2015 et 2021 et que les procès-verbaux des assemblées concernées ne lui ont pas été régulièrement notifiés ;

- que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DIF n'a pas tenu compte des règlements qu'il a effectués entre les mains de l'huissier ni des 10 000 € qu'il a versés au moyen d'un prêt ;

- que sa dette au titre des charges de copropriété échues entre 2016 et le premier trimestre 2022 se monte à la somme de 4891, 11 €.

9- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 21 mars 2024.

10- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 20 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes du syndicat de copropriété :

11- A peine d'irrecevabilité, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions (article 564 du code de procédure civile).

12- Les prétentions ne sont pas nouvelles, cependant, dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge (article 565 du code de procédure civile).

13- Le syndicat est donc parfaitement recevable à élargir le périmètre de ses demandes aux charges échues depuis l'introduction de son instance.

14- La fin de non recevoir soulevée par M. [K] [Y] sera par conséquent écartée.

Sur la demande du syndicat aux fins de paiement de charges :

15- Aux termes des dispositions de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

16- Le syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété est par conséquent tenu d'apporter la preuve de la somme due par le copropriétaire.

17- Pour ce faire, il lui appartient de produire outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables (Cass. 3e civ., 12'janv. 2022, n°'21-10.481': JurisData n°'2022-000327).

18- En l'espèce, le syndicat n'a justifié que de la seule approbation des comptes de l'exercice 2016 (PV assemblée générale du 31 mai 2017).

19- Ses décomptes n'ont qu'une valeur indicative et ne peuvent suffire à établir la réalité de sa créance..

20- Il convient par conséquent de révoquer l'ordonnance de clôture, d'inviter le syndicat à produire les pièces évoquées au § 17 et de renvoyer la cause et les parties à la mise en état.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

21- Les demandes sont réservées.

PAR CES MOTIFS