TJ 59350, 17 mars 2025, RG 23/01883

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 11]
[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/01883 - N° Portalis DBZS-W-B7H-W7AK
jonction avec le RG 24/12353

JUGEMENT

DU : 17 Mars 2025

[P] [T]

C/

S.C.I. DAHAB
S.C.I. DAHAB [Localité 10] TOITURE CELLULE 14

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [P] [T], demeurant [Adresse 6]

représentée par Représentant : Me Bertrand VERMERSCH, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.C.I. DAHAB, dont le siège social est sis [Adresse 5]

S.C.I. DAHAB [Localité 10] TOITURE CELLULE 14, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me Myriam LATRECHE, avocat au Barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Décembre 2024

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Mars 2025, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 23/1883 PAGE 2

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 octobre 2022 prenant effet le 1er novembre 2022, la société civile immobilière (ci-après S.C.I) Dahab, en la personne de son gérant M. [U] [I], a donné à bail à Mme [P] [T] un appartement n°6 situé [Adresse 3] à [Localité 9], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 550 euros, une provision mensuelle sur charges de 38 euros et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.
Par acte séparé du 1er novembre 2022, M. [B] [T] s’est porté caution solidaire de la locataire.
Par lettre recommandée expédiée le 19 janvier 2023 avec avis de réception portant la mention « destinataire inconnu à l’adresse », la locataire a donné congé à son bailleur avec effet au 28 avril 2023.
Par courrier recommandé avec avis de réception signé le 8 février 2023, Mme [T] a à nouveau donné congé à la S.C.I Dahab pour le 28 avril 2023.
Par courriel du 22 janvier 2023, la locataire a sollicité auprès de son bailleur la communication du DPE qui ne lui avait pas été remis lors de la signature du bail.
Par requête du 21 février 2023, Mme [P] [T] a saisi le Tribunal judiciaire de Lille aux fins de convocation de la S.C.I Dahab pour obtenir sa condamnation en paiement de la somme de 3.182 euros à titre de dommages et intérêts.
Enregistrée sous le numéro RG 23/01883 et initialement appelée à l’audience du 13 juin 2023 à laquelle les parties ont été régulièrement convoquées, l’affaire a fait l’objet de renvois successifs aux audiences des 31 octobre 2023, 23 janvier 2024, 26 mars 2024 et 28 mai 2024.
Afin de permettre à Mme [P] [T] de réassigner la S.C.I Dahab devant la juridiction compétente, l’affaire a fait l’objet d’un dernier renvoi à l’audience de mise en état du 2 septembre 2024 lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, ont accepté de soumettre la procédure à l'article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l'audience de plaidoiries au 9 décembre 2024.

Par exploit du 17 octobre 2024, Mme [P] [T] a fait assigner la S.C.I Dahab devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 9 décembre 2024, aux fins de joindre la présente instance à l’instance portant le numéro RG 11-23/01883 et condamner la S.C.I Dahab à lui payer les sommes suivantes :
5.374,31 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel (perte de chance),90 euros en restitution du dépôt de garantie et 660 euros de majorations de retard au titre de la restitution tardive du dépôt de garantie,une somme mensuelle équivalente à 10% de toute somme restant due au titre de la restitution du dépôt de garantie, à compter de juin 2024, et jusqu’à complète restitution de l’intégralité du dépôt de garantie,

RG : 23/1883 PAGE 3

1 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral par suite de la résistance abusive de la S.C.I Dahab,2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.A l’audience du 9 décembre 2024, les parties, représentées par leur conseil respectif, ont soutenu oralement leurs dernières écritures déposées à l’audience et visées par le greffier.
Mme [P] [T] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance du 17 octobre 2024.
Elle expose à titre liminaire que contrairement aux stipulations du bail et conformément aux dispositions de l’article 25-3, alinéas 1 et 2, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’essentiel des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de location qui porte sur un logement meublé.
Elle fait valoir que la responsabilité de la S.C.I Dahab est engagée sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil en ce qu’elle n’a pas annexé au bail un dossier de diagnostic technique comprenant un DPE conformément aux dispositions de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, et en ce qu’elle n’a pas exécuté le contrat de bonne foi.
Sur ce point, elle reproche à la bailleresse de ne pas avoir dressé d’état des lieux d’entrée, ni remis les clés lui permettant de se servir de la boîte aux lettres, ni donné suite aux sollicitations tenant à voir établir un état des lieux et se voir remettre les clés de la boite aux lettres, ni déclaré son adresse exacte lors de la conclusion du bail, rendant inefficace un premier congé, ni fait preuve de diligence en vue de la restitution des clés ni restitué le dépôt de garantie.
Elle soutient également que le logement est énergivore, que les consommations anormales d’électricité sur une courte période d’occupation révèlent que la S.C.I Dahab a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et d’assurer à son locataire la jouissance paisible d’un logement permettant de se chauffer normalement sans avoir à supporter un coût excessif, conformément aux prescriptions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
Sur son préjudice, elle considère que l’absence de fourniture d’un DPE lors de la conclusion du bail l’a empêché d’apprécier les performances énergétiques du logement et lui a fait perdre une chance de ne pas contracter. Elle précise que cette perte de chance doit être évaluée à 100% des pertes éprouvées dès lors qu’elle n’aurait pas pris à bail le logement si elle avait eu connaissance du DPE et si elle avait été dûment informée des performances énergétiques de l’appartement, soit une indemnité décomposée comme suit :
3 528 euros au titre des loyers et charges payés entre les mains du bailleur entre le 1er novembre 2022 et le 30 avril 2023,1 432,14 euros au titre des consommations électriques exposées sur la période,414,17 euros au titre de l’abonnement internet souscrit lors de l’emménagement avec une durée d’engagement d’une année. Elle réplique qu’aucune somme ne doit être déduite des montants réclamés en ce qu’en l’absence de conclusion du bail, elle serait restée chez sa mère chez laquelle elle était auparavant hébergée à titre gracieux et sans exposer de frais.

RG : 23/1883 PAGE 4

Elle précise qu’elle a délivré un premier congé le 18 janvier 2023 à l’adresse figurant sur le bail, que la bailleresse n’a pas réceptionné ce congé dans la mesure où l’adresse indiquée était incomplète et qu’en outre, elle n’a pas eu connaissance du pli revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », dès lors qu’elle n’avait pas accès à sa boite aux lettres.
A titre subsidiaire, elle sollicite une indemnité dans les mêmes proportions (soit une somme totale de 5.374,31 euros) en raison des autres manquements de la S.C.I Dahab à ses obligations de bonne foi et de délivrance d’un logement décent. Elle précise qu’elle a été contrainte de quitter les lieux le 28 janvier 2023 au vu des frais de chauffage excessifs exposés pour le logement.
Elle conteste la validité du DPE produit par la S.C.I Dahab, réalisé par l’ancien propriétaire de l’immeuble, ainsi que son rattachement au logement litigieux notamment au regard de la surface habitable visée dans le document technique. Elle ajoute que le DPE est vierge en violation de la réforme des DPE intervenue le 1er juillet 2021 soit en vigueur au moment de la souscription du bail. Elle considère encore que le nouveau DPE, établi en juin 2023 soit après son départ des lieux, n’est pas probant en ce que la S.C.I Dahab a pu réaliser des travaux conduisant à améliorer les performances énergétiques du logement ou changer des équipements du logement depuis la fin de leur relation contractuelle.
Sur ses demandes en paiement au titre de la restitution du dépôt de garantie, elle fait valoir, au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qu’une somme de 460 euros lui a été restituée, au titre du dépôt de garantie, le 24 mai 2024 soit avec une année de retard pour avoir restitué les clés le 9 mai 2023 et rendu le logement en parfait état d’entretien pour n’y avoir quasiment pas habité ; qu’à ce titre, une majoration mensuelle de 10% du loyer soit 55 euros doit être appliquée de juin 2023 à mai 2024 ; que la somme de 90 euros retenue par le bailleur au titre des frais d’entretien annuel du ballon d’eau chaude n’est pas justifiée en ce que l’entretien a eu lieu près d’une année après la résiliation du bail et en ce que la facture émane d’une autre société dirigée par M. [U] [I].
En réponse à la S.C.I Dahab, elle soutient qu’elle avait informé cette dernière de sa nouvelle adresse dans sa seconde lettre de résiliation du 6 février 2023 et qu’elle s’est trouvée contrainte de restituer les clés par dépôt dans la boîte aux lettres du bailleur en raison de la mauvaise foi de celui-ci qui a refusé d’organiser un état des lieux de sorte.
A l’appui de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, elle soutient la particulière mauvaise foi dont a fait preuve la S.C.I Dahab dans la conclusion, l’exécution et la résiliation du bail litigieux en considération des éléments sus développés.
La S.C.I Dahab, prise en la personne de son représentant légal M. [I], représentée par son conseil, sollicite de la juridiction, au visa de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, D. 126-19 du CCH et 22, alinéas 3 et 7, de la loi du 6 juillet 1989, de, in limine litis, recevoir l’exception d‘incompétence matérielle soulevée et se déclarer incompétent au profit du Juge des contentieux de la protection. Subsidiairement et sur le fond, elle conclut au rejet de l’ensemble des demandes de Mme [P] [T] et, à titre reconventionnel, sa condamnation aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RG : 23/1883 PAGE 5

Le bailleur fait valoir qu’il a acquis le logement objet du litige en 2016, qu’il l’a refait à neuf en 2020/2021, que l’ancien propriétaire lui a remis lors de la vente un DPE établi le 18 octobre 2013, valable jusqu’au 31 décembre 2022, conformément à l’article D.126-19 issu du décret n°2021-872 du 30 juin 2021 ; qu’il n’a pas fait réaliser un nouveau DPE postérieurement à la vente et à la réalisation des travaux de réfection et qu’en tout état de cause, le DPE existant comportait une étiquette vierge, qu’il ne fournissait donc aucune information sur la classification énergétique du logement ni sur ses consommations énergétiques, de sorte que l’absence de communication de ce document à la locataire n’a pu priver cette dernière d’une information conduisant à une perte de chance de ne pas contracter. Il précise, en effet, que le DPE est « sans étiquette » puisqu’établi selon « la méthode sur factures », alors applicable pour les logements construits avant 1948, selon la réglementation en vigueur à l’époque. Il considère que les frais énergétiques excipés par la locataire ne peuvent être que la conséquence des propres habitudes de consommation des occupants.
Le bailleur reproche encore à la locataire de ne pas avoir donné suite à sa demande de prise de rendez-vous pour l’établissement d’un nouveau DPE début mars 2023 de sorte qu’un nouveau DPE n’a pu être réalisé qu’après son départ ; qu’il ressort tant de ce nouveau document technique du 26 juin 2023, classant le logement en catégorie D, que des factures d’électricité de la locataire ayant succédé à Mme [P] [T] que le logement n’est pas énergivore.
En réponse au manquement allégué à la bonne foi contractuelle, le bailleur fait valoir qu’il ne peut lui être reproché une absence d’état des lieux d’entrée dès lors que la locataire a fait valoir ses observations écrites sur l’état du logement lors de la prise à bail, que ces observations ont été consignées et valent preuve d’un état des lieux d’entrée ; qu’il ne peut davantage lui être reproché une quelconque faute au titre de l’état des lieux de sortie alors que la locataire lui a imposé la procédure de restitution des lieux.
Sur le dépôt de garantie, elle expose qu’après déduction des frais d’entretien du ballon d’eau chaude à la charge de la locataire, le solde du dépôt de garantie lui a été restitué par l’intermédiaire de leurs conseils respectifs ; que Mme [P] [T] a imposé son départ des lieux sans convenir d’un rendez-vous pour procéder à l’état des lieux de sortie, en déposant les clés de son propre chef dans la boite aux lettres et sans communiquer sa nouvelle adresse, excluant toute majoration pour retard de restitution du dépôt de garantie.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025, prorogé au 17 mars 2025, par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction des procédures :
Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

RG : 23/1883 PAGE 6

En la cause, il est d'une bonne administration de la justice de joindre les dossiers 23/01883 et 24/12353 sous le numéro le plus ancien.

Sur l’exception d’incompétence :
Suivant l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.
En l’espèce, s’agissant d’un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation, le présent litige relève de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection.
Si Mme [P] [T] a déposé initialement une requête devant le Tribunal judiciaire de Lille, elle a régularisé la procédure en assignant la S.C.I Dahab devant le juge des contentieux de la protection de Lille, par exploit du 17 octobre 2024.
Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction. Le jugement sera rendu par le juge des contentieux de la protection.
L’exception d’incompétence soulevée par la S.C.I Dahab doit donc être rejetée.

Sur la loi applicable au bail :

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.
En l’espèce, le bail litigieux porte sur un logement meublé à usage d’habitation personnelle et de résidence principale.
Il est, dès lors, soumis aux dispositions d’ordre public issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relatives aux logements meublés, lesquelles doivent donc être appliquées d'office par le juge, étant précisé que la clause stipulée au bail excluant expressément l’application de la loi du 6 juillet 1989 est réputée non écrite.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel :
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

RG : 23/1883 PAGE 7

Sur l’absence de DPE annexé au bail et la perte de chance de ne pas contracter :

Au soutien de sa demande, Mme [T] fait valoir que la bailleresse ne lui a pas communiqué le diagnostic de performance énergétique, alors que le logement s'est avéré énergivore ainsi qu'en atteste sa consommation de gaz et d’électricité anormale pour un logement de 60 m2. en Elle estime avoir subi un préjudice consistant en une perte de chance de pouvoir refuser de prendre à bail le logement litigieux si elle en avait connu les performances énergétiques.
Aux termes de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version à la date de souscription du bail, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation.
L’article dispose encore que le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat et que le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.
L’article dispose enfin que le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique qui n’ont qu'une valeur indicative.
Il s’en suit qu’à la date de conclusion du contrat de bail, aucune sanction spécifique n’existait quant à l’absence de diagnostic de performance énergétique, le DPE n’ayant alors qu’une simple valeur indicative et n’étant pas opposable au propriétaire.
Il n’en reste pas moins que le bailleur qui s’abstient d’annexer au bail un DPE conformément aux dispositions précitées commet une faute contractuelle et voit sa responsabilité engagée s’il en est résulté un préjudice pour la locataire.
En l’espèce, la S.C.I Dahab ne justifie pas avoir annexé au contrat de location lors de sa signature le 28 octobre 2022 un dossier de diagnostic technique comprenant notamment le diagnostic de performance énergétique.
Elle produit un diagnostic daté du 18 octobre 2013 qui fait état d’un logement situé [Adresse 2], à [Localité 8], situé au rez de chaussée de l’immeuble collectif et d’une surface habitable de 34,32 m².
Elle verse également un second diagnostic daté du 23 juin 2023 portant sur un logement situé à la même adresse que le premier mais au 1er étage et d’une superficie totale selon la loi Carrez de 52,70 m².
Il résulte des pièces du dossier, notamment le contrat de location et les lettres de congé du 18 janvier 2023 et du 6 février 2023, que l’appartement loué par Mme [T] se trouve au 1er étage de l’immeuble et que la surface indiquée dans le bail est de 60 m².
Il s’en déduit que le premier diagnostic réalisé le 18 octobre 2013 ne concerne pas le logement objet du présent litige.

RG : 23/1883 PAGE 8

Il n’est pas démontré par les pièces du dossier qu’il existait à la date de conclusion du bail un DPE avec un classement énergétique défavorable qui aurait été caché délibérément par le bailleur ni que, s’il avait existé et communiqué à la locataire, il aurait été de nature à la décourager de prendre le logement à bail, ce alors même que le diagnostic réalisé à la demande de la SCI Dahab le 23 juin 2023, soit seulement un mois et demi après la restitution des clés du logement au bailleur intervenu le 9 mai 2023, porte l’étiquette énergétique D, ce classement en catégorie D ne correspondant pas à un logement mal isolé et énergivore.
Ainsi, il n’est pas établi par les pièces du dossier que Mme [T] a subi un préjudice du fait du défaut de remise du DPE par la bailleresse lors de la conclusion du contrat de bail.
Dès lors, la demande de dommages et intérêts au titre d’une perte de chance de ne pas contracter sera rejetée.
Sur le manquement à l’obligation de bonne foi :
au titre de l’absence d’état des lieux d’entrée Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Suivant l’article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties qu’aucun état des lieux n’a été établi lors de la prise à bail. Il ressort néanmoins de l’échange de messages électroniques versé aux débats que la locataire a signalé au bailleur les désordres constatés dans le logement lors de son entrée dans les lieux, que celui-ci en a pris acte et qu’il n’a réclamé aucune somme au titre des dégradations locatives.
Ainsi, Mme [T] ne justifie d’aucun préjudice résultant de l’absence d’état des lieux d’entrée.
au titre de l’absence de remise des clés de la boîte aux lettres et la déclaration d’une adresse inexacte lors de la conclusion du bail Mme [P] [T] justifie avoir signalé à son bailleur lors de son entrée dans les lieux qu’elle ne disposait pas des clés de la boîte aux lettres du logement.

RG : 23/1883 PAGE 9

La S.C.I Dahab ne justifie pas avoir remis lesdites clés à la locataire avant la fin du bail.
Cette dernière considère qu’en l’absence des clés de la boîte aux lettres, elle n’a pas pu prendre connaissance de ce que son premier congé délivré le 18 janvier 2023 n’était pas parvenu à la S.C.I Dahab pour cause de « destinataire inconnu à l’adresse ». Il ressort de sa seconde lettre de congé du 6 février 2023 qu’elle a finalement eu connaissance du défaut d’adressage par la poste et que l’adresse du bailleur devait être complétée par l’indication « [Localité 10] Toiture Cellule 14 », non spécifiée au bail. 
Il n’en reste pas moins que Mme [P] [T] a délivré un second congé réceptionné par la S.C.I Dahab le 8 février 2023, avec la même date d’effet que celle mentionnée dans le premier congé délivré le 19 janvier 2023, soit le 28 avril 2023, ce à quoi la bailleresse ne s’est pas opposée. (courriel du 10 mars 2023 adressée à la locataire en pièce n°9)
Il ressort au final des échanges électroniques entre les parties que la date de fin de bail puis de remise des clés a été fixée au 8 et 9 mai 2023 par la locataire, à son initiative, pour tenir compte de la date de réception de second congé par la S.C.I Dahab (courriel de Mme [T] en date du 17 ars 2023 adressé à la bailleresse), laquelle n’a pas réclamé de loyer pour la période du 1er au 9 mai 2023.
Ainsi, Mme [P] [T] ne justifie pas d’un préjudice ayant résulté de l’absence de remise des clés de la boîte aux lettres et de l’adresse incomplète du bailleur figurant sur le bail.
au titre de la restitution des clés du logement Il ne ressort pas des échanges électroniques entre les parties que la S.C.I Dahab a, par son comportement, retardé ou empêché la remise des clés par la locataire. Au contraire, la S.C.I Dahab justifie avoir proposé, dans ses correspondances des 8 et 10 mars 2023, la prise d’un rendez-vous à cette fin et s’est par la suite montrée disponible aux fins de trouver une solution pour qu’il soit procédé à la restitution des lieux. Mme [P] [T] est défaillante à apporter la preuve d’une mauvaise foi de la S.C.I Dahab à ce titre.
au titre de l’absence de restitution du dépôt de garantieAucun dommages et intérêts ne saurait être alloué à la locataire sortante au titre du défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux, lequel est déjà réparé par la majoration de retard égale à 10 % du loyer prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent et le préjudice de jouissance :

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants. Les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

RG : 23/1883 PAGE 10

Suivant le point n°2 de l’article 2 de ce décret, le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites, les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. En son point n°5, l’article 2 stipule encore que les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. L’article 3 de ce décret précise que le logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal, adaptée aux caractéristiques du logement.
En l’espèce, Mme [P] [T] soutient que l’état du logement ne permettait pas de se chauffer normalement sans avoir à supporter un coût excessif. Elle produit une facture du 21 janvier 2023 émanant de la société Engie, portant sur la somme de 1 532,14 euros T.T.C pour la période du 3 novembre 2022 au 19 janvier 2023, soit une période de moins de trois mois. Elle produit également une attestation de M. [M] [L], en date du 2 septembre 2024, aux termes de laquelle il indique que sa compagne utilisait normalement le chauffage dans son ancien logement et de manière économe, notamment après sa première facture d’électricité, et qu’en dépit d’un chauffage qui fonctionne, il faisait froid dans l’appartement.
S’il est manifeste que cette consommation électrique apparaît importante et disproportionnée avec la composition de la famille, la surface du logement et la durée de consommation, il n’est toutefois pas démontré qu’elle est imputable à une anomalie structurelle de l’immeuble relevant de la responsabilité de la SCI Dahab.
Les pièces versées aux débats par la requérante sont insuffisantes pour déterminer la cause de cette consommation anormale et établir une surconsommation électrique imputable aux caractéristiques du logement donné à bail, et ce alors même qu’il ressort du DPE réalisé le 23 juin 2023 à la demande de la bailleresse que le logement est classé en catégorie D, avec une consommation conventionnelle de 225 kWh ep/m².an et un coût annuel estimé entre 740 et 1 060 euros.
Le classement en catégorie D n’est pas caractéristique des logements qualifiés de passoire énergétique, consommant plus de 420 kWh par mètre carré par an, dont il se déduit que l'obtention d'une température normale entraîne un chauffage plus important et donc un surcoût d'électricité.
Mme [P] [T] soutient que la bailleresse a pu réaliser des travaux d’isolation dans le logement après la remise des clés intervenue le 9 mai 2023, sans toutefois le prouver, aucun élément sur ce point n’étant produit.
La S.C.I Dahab verse de son côté les factures d’électricité d’une de ses locataires pour la période de septembre 2023 à avril 2024 émanant de la société EDF, lesquelles toutefois ne peuvent être utilement comparées avec celles de Mme [T] dès lors qu’elles ne portent pas sur le même appartement (appt n°1 situé au 1er étage).

RG : 23/1883 PAGE 11

Ces factures d’électricité permettent néanmoins de constater que, selon le fournisseur et le contrat d’électricité, le tarif au kWh est plus ou moins élevé. En effet, alors que la société Engie appliquait à Mme [P] [T] un tarif de 0,27502 euros / kWh pendant les heures creuses et 0,58535 euros / kWh pendant les heures pleines, la société EDF applique à la seconde locataire de la S.C.I Dahab le tarif de 0,1553 euros / kWh pendant les heures creuses et 0,2222 euros / kWh pendant les heures pleines, soit une différence notable de tarification, pour des consommations similaires entre les deux appartements sur la même période comprise entre novembre et janvier. Ainsi, le choix du fournisseur d’électricité et du contrat souscrit, qui incombent au locataire, a pu influer sur les montants facturés au titre de la consommation électrique.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la preuve du manquement de la S.C.I Dahab à son obligation de délivrer un logement décent n’est pas rapportée.
Par conséquent, Mme [P] [T] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel.

Sur le dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il est versé au moment de la signature du bail au bailleur et « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (…)
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. »

RG : 23/1883 PAGE 12

Sur la restitution du solde du dépôt de garantie

Il est constant que la S.C.I Dahab a restitué la somme de 460 euros par chèque du 5 mars 2024 remis le 24 mars 2024, au titre de dépôt de garantie, soit un solde de 90 euros.
La S.C.I Dahab justifie cette retenue par les frais d’entretien du ballon d’eau chaude exposés suite au départ de la locataire suivant facture du 5 mars 2024 émanant de la société Mr Etanchéité by [Localité 10].
En application de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de ses équipements. Cela inclut l’entretien des appareils de chauffage et de production d‘eau chaude, comme le ballon d’eau chaude, qui doit être réalisé annuellement.
Toutefois, Mme [P] [T] a pris à bail le logement le 1er novembre 2022 et a restitué les clés le 9 mai 2023, ce point n’étant pas discuté par les parties. Elle est donc restée dans le logement six mois. Ainsi, il n’est pas justifié de retenir le coût d’entretien annuel de la chaudière réalisé dix mois après la fin du bail et la remise des clés par Mme [T], sauf à démontrer que des dégâts ont été causés par un défaut d’entretien imputable à la locataire durant la location, preuve non rapportée en l’espèce. Par ailleurs, il ne résulte pas du bail que le locataire qui reste moins d’un an dans les lieux est redevable du montant de l’entretien du ballon d’eau chaude, au prorata du temps passé dans les lieux.
Il s’ensuit que la S.C.I Dahab retient de manière injustifiée la somme de 90 euros sur le montant du dépôt de garantie.

Sur la majoration

Il est établi par les pièces versées aux débats que Mme [P] [T] a restitué les clés du logement au bailleur le 9 mai 2023 et que celui-ci a procédé à la restitution du dépôt de garantie le 24 mars 2024.
C’est à tort que la SCI Dahab soutient, pour justifier le défaut de restitution du dépôt de garantie, que Mme [P] [T] ne lui a pas communiqué sa nouvelle adresse au moment de la remise des clés, alors qu’il résulte de la seconde lettre de congé du 6 février 2023 que celle-ci a indiqué comme adresse « chez Madame [E], [Adresse 7] », que par courriel du 7 mars 2023 elle précisait à la SCI Dahab qu’elle n’habitait plus dans le logement donné en location, que par ailleurs la bailleresse disposait de l’adresse mail de son ancienne locataire et qu’elle ne justifie pas l’avoir contactée pour avoir confirmation de sa nouvelle adresse dans le but de lui restituer le dépôt de garantie.
Dès lors, il convient de condamner la SCI Dahad au paiement de la somme de 90 euros au titre du solde du dépôt de garantie, majorée des pénalités de retard égales à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, à compter du 9 juin 2023.

RG : 23/1883 PAGE 13

La somme due au titre des pénalités de retard s’élève à 660 euros arrêtée au mois de mai 2024, au paiement de laquelle sera condamnée la SCI Dahab, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Concernant les dommages et intérêts pour résistance abusive, l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits ne constituant pas en soi une faute caractérisant un abus du droit d'agir en justice ni une quelconque résistance abusive, en l'absence de justification d'un préjudice spécifique, il convient de rejeter les demandes de ce chef.

Sur les demandes accessoires 

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C.I Dahab qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens et sera, en conséquence, déboutée de sa demande d’indemnité de procédure.

L’équité commande de faire droit à la demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner à ce titre la SCI Dahab au peiemnt de la somme de 1000 euros.

Enfin, en application de l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS