TJ 33063, 20 mars 2025, RG 24/01423

Du 20 mars 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01423 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMTF

S.A. DOMOFRANCE

C/

[F] [N] [G] [U]

- Expéditions délivrées à Avocat + dem.

- FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 20/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 mars 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentée par Mme [H] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [N] [G] [U]
né le 27 Décembre 1984 à [Localité 11]
[Adresse 1]
[Adresse 9] [Adresse 6]
[Localité 5]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-013300 du 19/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Représenté par Me Nicolas NAVEILHAN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 18 février 2019, la société DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à M. [F] [U] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 8] [Adresse 7].

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier à M. [F] [U] le 24 avril 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 16 juillet 2025, DOMOFRANCE a fait assigner M. [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l’audience du 25 novembre 2024 en lui demandant de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 25 juin 2024 et que M. [F] [U] est occupant sans droit ni titre ;
- ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef,
- en tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution
- le condamner à payer par provision la somme de 3.911,20 euros (terme de mai 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.342,28 euros et de l’assignation sur le surplus,

- le condamner à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, de la résiliation du bail jusqu’à la complète restitution des lieux visés par le bail en date du 18 février 2019, vides de tout occupation et de tout objet mobilier,
- le condamner à lui payer la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L'affaire, après un report à la demande du défendeur, a été débattue à l’audience du 16 janvier 2025 et mise en délibéré au 20 mars 2025.

Lors des débats, DOMOFRANCE, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 6.323,20 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de DOMOFRANCE.

M. [F] [U], représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :
- retirer du décompte produit aux débats par DOMOFRANCE les sommes correspondant aux frais de procédure et dire que la somme due au titre des loyers s’élève à 5.982,06 euros
- lui accorder les plus larges délais de paiement, à savoir en lui accordant de régler 35 mensualités de 120 euros outre une dernière mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts
- juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais octroyés et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’il se libère de sa dette dans les délais accordés
- juger que chacune des parties conservera ses propres frais et dépens.
Il explique avoir rencontré d’importantes difficultés personnelles et financières, qui ont conduit le juge des tutelles à le placer sous sauvegarde de justice et à désigner un mandataire spécial, que des démarches sont en cours pour régulariser sa situation, ce qui devrait lui permettre de régler sa dette.

M. [F] [U] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

- sur la recevabilité de l'action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique le 26 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 18 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 24 avril 2024, pour la somme en principal de 3.342,28 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 juin 2024.

M. [F] [U] demande toutefois la suspension des effets du commandement de payer et l’octroi de délais de paiement sur une durée de 36 mois.

Or il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’une part que le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’autre part que le juge, en octroyant des délais de paiement, ne peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit qu’à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Il résulte du décompte et des débats, qu’à cette date et malgré le report intervenu, M. [F] [U] n’avait pas repris le paiement du loyer courant.

Dès lors, malgré les démarches en cours, le juge ne peut que constater que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont acquis et ils ne peuvent être suspendus.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

M. [F] [U], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

DOMOFRANCE produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [F] [U] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.323,20 euros à la date du 15 janvier 2025 (mois de décembre 2024 inclus), l’absence de tout versement ayant entraîné l’augmentation de la dette.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Il convient dès lors de fixer à la charge de M. [F] [U] à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (341,14 euros à la date du 15 janvier 2025).

M. [F] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 6.323,20 euros, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

M. [F] [U] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

M. [F] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité et la situation économique de M. [F] [U] commandent de rejeter la demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile formée par la demanderesse.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 25 juin 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 février 2019 et liant la société DOMOFRANCE à M. [F] [U], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 8] [Adresse 7] ;

REJETONS les demandes de délais de paiement et suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit ;

ORDONNONS en conséquence à M. [F] [U] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [F] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société DOMOFRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (341,14 euros à la date du 15 janvier 2025) ;

CONDAMNONS M. [F] [U] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 6.323,20 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 15 janvier 2025, échéance de décembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [F] [U] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS M. [F] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE