TJ 33063, 20 mars 2025, RG 24/01390

Du 20 mars 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01390 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMQJ

AQUITANIS

C/

[C] [J]

- Expéditions délivrées à Avocat + dem.

- FE délivrée à AQUITANIS

Le 20/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 mars 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole
[Adresse 2]
[Adresse 10]
[Localité 6]

Représenté par Mme [V] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [J]
[Adresse 1] [Adresse 4]
[Localité 6]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000694 du 05/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représenté par Me Bénédicte DELEU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 25 avril 2022, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à M. [C] [J] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 8] [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier à M. [C] [J] le 31 janvier 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. AQUITANIS lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 10 juillet 2024, AQUITANIS a fait assigner M. [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé à l’audience du 21 novembre 2024 en lui demandant :
- de constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non production d’un justificatif d’assurance, et que M. [C] [J] est occupant sans droit ni titre ;
- d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement occupé à [Adresse 9] 173, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;
- de le condamner à payer par provision la somme de 2.973,83 euros au titre de l’arriéré avec intérêts au taux légal ;
- de le condamner à titre provisionnel à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au dernier terme de loyer, jusqu’à son départ effectif ;
- de le condamner à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

L'affaire, après un report à la demande des parties, a été débattue à l’audience du 16 janvier 2025.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance dès lors qu’un justificatif a été produit postérieurement à l’assignation.
Pour le surplus AQUITANIS maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.696,11 euros hors frais de procédure et intérêts, selon un décompte fourni à l’audience.
AQUITANIS donne toutefois son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et demande que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du loyer et des charges.

M. [C] [J], représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :
- constater qu’il est assuré et débouter AQUITANIS de sa demande en résiliation pou défaut d’assurance
- juger que les intérêts de retard et les pénalités pour défaut de réponse à l’enquête sociale ajoutés au décompte sont injustifiés
- ordonner à AQUITANIS de produire un décompte expurgé des sommes injustifiées
- lui accorder des délais de paiement d’une durée de 36 mois pour apurer sa dette
- ordonner la suspension de la clause résolutoire
- juger que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir mise en oeuvre
- statuer ce que de droit quant à la demande au titre de l’article 700 du code procédure civile en tenant compte de l’équité et de la situation respective des parties
- lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.
Il est renvoyé aux conclusions de M. [C] [J] pour l'exposé complet de ses prétentions.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite.
En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- sur la recevabilité de l'action :

AQUITANIS justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’Allocations Familiales le 27 septembre 2022, ce qui vaut saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 12 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Il convient tout d’abord de constater que AQUITANIS ne maintient sa demande qu’en ce qu’elle est fondée sur le défaut de paiement du loyer et charges, dès lors que M. [C] [J] a justifié d’une assurance locative depuis la délivrance de l’assignation.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.
Un commandement de payer a été signifié le 31 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.066,38 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 3 avril 2024, dès lors que 31 mars était un dimanche et férié, suivi le 1er avril d’un jour férié, ce qui a reporté au 2 avril à minuit le délai pour régulariser.

- SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [C] [J] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts, la somme de 2.696,11 euros à la date du 7 janvier 2025.
Cependant ce décompte comporte l’application de pénalités pour défaut de réponse à l’enquête de ressources à hauteur de 76,20 euros sans que AQUITANIS, malgré la contestation de M. [C] [J], produise les justificatifs de la régularité de sa mise en oeuvre.
En conséquence cette somme doit être déduite.

M. [C] [J] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant du surplus et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.619,91 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats, en particulier du décompte actualisé, que M. [C] [J] a repris le paiement d’un loyer courant, et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de M. [C] [J] pourra être poursuivie et qu’il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, avec revalorisation et indexation telles que prévues au bail.
Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

M. [C] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation économique M. [C] [J] supportera une indemnité de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :