TJ 33063, 7 mars 2025, RG 24/00721

Du 07 mars 2025

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/00721 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y4OE

[O] [F]

C/

[M] [I], [R] [T] épouse [I]

- Expéditions délivrées à

- FE délivrée à

Le 07/03/2025

Avocats : Me Stephen CHAUVET
Me Sylvie ROBERT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 07 mars 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [F]
né le 12 Mars 1947 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représenté par Me Sylvie ROBERT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [I]
né le 24 Août 1969 à [Localité 8]
[Adresse 6]
[Localité 4]

Madame [R] [T] épouse [I]
[Adresse 6]
[Localité 4]

Représentés par Me Stephen CHAUVET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet du 31 mars 2017, Monsieur [O] [F] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [M] [I], pour une durée d’un an renouvelable, portant sur un logement meublé situé au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 360 € outre une provision mensuelle sur charges de 60 €.

Monsieur [M] [I] ayant épousé Madame [B] [Y], cette dernière est devenue co-titulaire du bail.

Par acte introductif d'instance délivré le 7 mars 2024, Monsieur [O] [F] a fait assigner Monsieur [M] [I] et Madame [B] [Y] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, sur le fondement des dispositions des articles 1728 et suivants du code civil, aux fins de voir, principalement, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er avril 2016 à la date du 31 octobre 2023 et les voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 2.611,22 € au titre des loyers et charges dus à la date du 8 janvier 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 9 janvier 2025, après plusieurs renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, Monsieur [O] [F], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 :
- à titre principal :
- de le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er avril 2016 à la date du 31 octobre 2023,
- en conséquence :
- d’ordonner l’expulsion des époux [I] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, de la totalité des lieux visés par le bail du 1er avril 2016, de l’appartement se situant au [Adresse 5],
- de fixer l’indemnité d’occupation due par les époux [I] à compter de la date de résiliation égale au montant du loyer qu’aurait été dû en cas de non résiliation du bail, augmenté des charges jusqu’à complète restitution des lieux, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,

- subsidiairement :
- de condamner les époux [I] à lui payer la somme provisionnelle de 3.385 € au titre des loyers et charges dus à la date du 4 septembre 2024, ainsi que 2.704,33 € d’arriérés de charges assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- en tout état de cause :
- de condamner les époux [I] à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- de condamner les époux [I] aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer du 31 août 2023 pour un montant de 124,02 €.
Entendu par le Président d’audience sur la recevabilité de son action, Monsieur [O] [F] admet ne pas avoir dénoncé l’assignation au préfet.

En défense, les époux [I], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection :
- de les dire et juger bien fondés en leurs demandes,
- en conséquence :
- de déclarer irrecevables les demandes de [I] pour défaut de qualité à agir et en l’absence de délivrance du commandement de payer,
- de débouter Monsieur [O] [F] de l’intégralité de ses demandes en principal, intérêts, frais et accessoires,
- de condamner Monsieur [O] [F] à leur transmettre les quittances de loyers depuis le mois d’avril 2023 sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- de condamner Monsieur [O] [F] à restituer les provisions de charges de 155 € par mois sur les 36 derniers mois à compter du mois du mois de juin 2024 et ce jusqu’à la décision à intervenir, soit la somme de 5.580 € arrêtée au mois de juin 2024,
- de condamner Monsieur [O] [F] à leur payer la somme de 1.200 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Maître CHAUVET selon les dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
- de condamner Monsieur [O] [F] aux entiers dépens.

Pour l'exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

La présente décision, susceptible d'appel, sera contradictoire, en application des dispositions de l'article 467 du code civil.

MOTIFS :

- Sur la loi applicable au contrat de bail :

Il ressort des dispositions de l’article 25-3 du titre I Bis «des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale» de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi du 24 mars 2014, que «les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2». Les articles 1er, 6, 7 et 24 sont applicables au logement meublé.

L’article 25-4 de la même loi énonce qu’«un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante».

Selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, «la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens des dispositions du code de la construction et de l’habitation».

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [O] [F] a consenti à Monsieur [M] [I] un contrat de bail sur un logement meublé à effet au 31 mars 2017. Le contrat indique que «la présente location est consentie exclusivement pour la résidence principale du locataire». Les époux [I] ne contestent pas occuper les lieux loués à titre de résidence principale.

Aussi, compte tenu des dispositions d’ordre public susvisées, le contrat de bail est régi par les dispositions des articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989.

- Sur le défaut de qualité à agir :

Il ressort des dispositions de l’article 32 du code de procédure civile qu’«est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir».

L’article 122 du même code énonce que «constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée».

Les époux [I] demandent au juge des contentieux de la protection de prononcer l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [O] [F], faute de qualité à agir, ce dernier n’ayant pas justifié de son titre de propriété lors de la signature du bail ou au cours de la présente procédure.

Monsieur [O] [F] fait valoir sa qualité à agir, étant propriétaire des lieux loués.

En l’espèce, ce dernier verse aux débats l’acte notarié publié à la conservation des hypothèques montrant qu’il est propriétaire des lieux loués depuis la donation qu’il a reçue le 25 juillet 2000.

Monsieur [O] [F] justifie, en conséquence, de sa qualité à agir. Les époux [I] seront, en conséquence, déboutés de leur fin de non recevoir.

- Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Monsieur [O] [F] demande au juge des contentieux de la protection de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er avril 2016 à la date du 31 octobre 2023 pour trois motifs :
- le non paiement des loyers et charges,
- les lieux loués n’étant pas assurés contre les risques locatifs,
- le non usage paisible de lieux loués suivant la destination donnée au contrat.

- Sur la recevabilité de l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers :

En l’espèce, Monsieur [O] [F] sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire contractuellement prévue arguant, notamment, du manquement des preneurs à leur obligation de paiement du loyer et de l’existence d’une dette locative.

L’article 11 - Clause résolutoire du contrat de bail prévoit qu’«il est expressément convenu qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire».

Il y a lieu de rappeler que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de bail portant sur des logements meublés.

Or, il ressort des dispositions de cet article que :
«III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder les délais de paiement prévu au V du présent article».

En l’espèce,
Monsieur [O] [F] admet à l’audience que l’assignation n’a pas été notifiée au représentant de l'État dans le département, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans le délai de six semaines précédant la date de l’audience prévue le 16 avril 2024.

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer irrecevable l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers au regard de ces dispositions.

- Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance :

Monsieur [O] [F] sollicite, également, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, les locataires n’ayant pas assuré les lieux loués contre les risques locatifs.
L’article 11 - Clause résolutoire du contrat de bail prévoit qu’«il est expressément convenu qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire. Un commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs aura les mêmes effets passés le délai d’un mois».

Il échet de constater que Monsieur [O] [F] n’a pas délivré de commandement visant le défaut d’assurance. Il apparaît, en effet, qu’il n’a délivré qu’une sommation de payer le 31 août 2021, laquelle ne concerne que le paiement de l’arriéré locatif et ne constitue pas, par ailleurs, un commandement.

Dans ces conditions, il ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire faute de délivrance d’un commandement visant le défaut d’assurance.

Il sera, en conséquence, débouté de ce chef de demande.

- Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du non usage paisible des lieux loués suivant la destination donnée au contrat :

Le contrat de bail prévoit en son article 11, la clause résolutoire suivante : «il est expressément convenu qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire. Un commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs aura les mêmes effets passés le délai d’un mois. L’occupant déchu de ses droits locatifs qui se refusera à restituer les lieux, pourra être expulsé sur simple ordonnance du juge des référés, exécutoire par provision nonobstant appel».

Monsieur [O] [F] explique que Monsieur [M] [I] a signé dans l’état des lieux la clause suivante : «l’entrée de l’appartement s’effectuant par un passage commun aux propriétaires du corps d’immeuble, le preneur s’engage à ne pas y faire stationner des véhicules». Or, ce dernier bloque, avec le véhicule qu’il a acquis au mois de mars 2023, le passage commun qui doit être laissé à la circulation, notamment des véhicules de secours en cas d’urgence.

Toutefois, il échet de constater que la clause résolutoire ne concerne pas les manquements du locataire concernant le non usage paisible des lieux loués suivant la destination donnée au contrat. Aussi, ce manquement ne peut permettre de résilier le bail en l’absence de clause résolutoire le sanctionnant. Il ne peut, en revanche, être évoqué que pour résilier judiciairement le bail en arguant du manquement du preneur à ses obligations contractuelles. Dans ces conditions, Monsieur [O] [F] sera débouté de ce chef de demande.

En conclusion, Monsieur [O] [F] sera débouté de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er avril 2016 à la date du 31 octobre 2023 et de ses demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation.

- Sur l’arriéré locatif :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Il y a lieu de constater que si Monsieur [O] [F] sollicite la condamnation des époux [I] à lui payer une provision, force est de constater que dans le corps de ses écritures, il sollicite une somme définitive. Il y a lieu, en conséquence, de considérer qu’il demande leur condamnation à lui payer les sommes de 3.385 € au titre du loyer et 2.704,33 € au titre des provisions sur charges dus au 4 septembre 2024. Il soutient avoir adressé, tous les ans depuis le début de la location, le décompte chiffré des charges de l’exercice précédent pour calculer le nouveau montant à réclamer. Il ajoute avoir mentionné tous les numéros de facture qu’il a acquittées et leur avoir même proposer de les consulter.

Monsieur et Madame [I] concluent au rejet de ces demandes arguant du caractère incompréhensible de la somme réclamée et de l’absence de justificatif du montant des charges réclamées. Ils sollicitent, en revanche, le remboursement des provisions et charges puisque Monsieur [O] [F] est défaillant dans les régularisations annuelles et dans la communication des justificatifs de charges qu’ils doivent. Ils s’estiment fondés à réclamer la restitution du trop-perçu des provisions de charges réglées depuis 2021, soit la somme totale de 5.580 € (155 € X 36 mois), à compter du mois de juin 2024.

S’agissant du montant des loyers :

Le contrat de bail prévoit le paiement par les locataires d’un loyer mensuel de 360 €. Monsieur [O] [F] admet ne pas avoir révisé le montant du loyer. Ce dernier justie avoir perçu mensuellement l’APL versé par la CAF d’un montant mensuel de 341 € jusqu’au mois d’octobre 2023 et de 354 € à compter du mois de novembre 2023, cette prestation sociale ayant été, toutefois, suspendu à compter du mois de janvier 2024.

Monsieur [O] [F] prétend que les époux [I] ont cessé de payer leur loyer résiduel à compter du mois d’avril 2023.

Ces derniers ne justifient pas avoir payé leur loyer à compter de cette date.

Aussi, compte tenu du contrat de bail et des décomptes versés aux débats, il apparaît que Monsieur [O] [F] aurait dû percevoir :
- entre les mois d’avril 2023 et de décembre 2023 un loyer total de :
360 € X 9 mois = 3.240 €
- entre les mois de janvier 2024 et de septembre 2024 un loyer total de :
360 € X 9 mois = 3.240 €
Soit la somme totale de 6.480 €

Or, il a perçu de la CAF, une somme totale de :
(7 mois X 341 €) + (2 mois X 354 €) = 3.095 €

Il s’ensuit que les époux Monsieur [O] [F] lui sont redevables de la somme de :
6.480 € - 3.095 € = 3.385 € au titre des loyers impayés suivant décompte arrêté au 4 septembre 2024. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2024, date de l’assignation.

S’agissant du montant des charges :

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal sont exigibles sur justification. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque 1'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

En l’espèce, Monsieur [O] [F] verse aux débats deux courriers qu’il prétend avoir envoyé aux époux [I] les 9 mai 2021 et 17 avril 2023 au titre des régularisations de charges. Il y a lieu de constater qu’il ne communique aucune pièce permettant d’établir qu’il a bien adressé ces courriers à ses locataires. Au surplus, il y a lieu de noter que s’il indique mettre les factures à disposition, il ne justifie pas les avoir communiqués à ses locataires comme le lui impose pourtant l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Dans le cadre de la présente procédure et alors même que les époux [I] contestent toute justification des charges qu’ils devaient réellement, Monsieur [O] [F] ne produit pas plus ces factures puisqu’il ne communique que les deux courriers susvisés des 9 mai 2021 et 17 avril 2023.

Il échet de rappeler que le paiement par les locataires sans réserves des sommes exigées ne vaut pas renonciation claire et non équivoque à leur droit d'agir en répétition de l'indu. Il s’ensuit que Monsieur et Madame [I] sont en droit de solliciter le remboursement des sommes perçues par Monsieur [O] [F] au titre des provisions sur charges des trois années précédant le mois de juin 2024, date de présentation de la demande en restitution, soit à compter du mois juin 2021.

Il y a lieu de rappeler qu’il a été démontré que les époux [I] ont cessé de payer leur loyer résiduel depuis le mois d’avril 2023. Ils ne peuvent, donc, prétendre qu’au remboursement des provisions sur charges payées entre les mois de juin 2021 et de mars 2023, soit 21 mois.

Il n’est pas contesté que durant cette période, le montant des provisions payées s’élevait à la somme mensuelle de 155 €. Monsieur [O] [F] est donc redevable au titre des charges non justifiées de la somme de :
155 € X 21 mois = 3.255 €

- Sur la délivrance des quittances de loyer :

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que «le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu».

Il s’en déduit que la quittance de loyer doit être délivré lorsque le locataire qui en a fait la demande a intégralement payé le loyer et les charges pour le mois concerné.

Or, il a jugé que Monsieur et Madame [I] avaient cessé de payer leur loyer résiduel à compter du mois d’avril 2023 et l’intégralité de leur loyer à compter du mois de janvier 2024, date à laquelle la CAF a cessé tout versement de l’APL. Aucun élément ne permet d’établir qu’ils ont, depuis, procédé à ce paiement. Il s’ensuit que les époux [I] ne peuvent en conséquence prétendre à la délivrance de quittances de loyers sur cette période. Ils seront, dès lors, déboutés de ce chef de demande.

- Sur les demandes accessoires :

Au regard de la carence réciproque des parties dans le respect de leurs obligations, il convient de laisser à chacune d’elles la charge des dépens et frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

PAR CES MOTIFS :