TJ 33063, 20 mars 2025, RG 24/01826

Du 20 mars 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01826 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTTQ

AQUITANIS

C/

[I] [W]

- Expéditions délivrées aux parties

- FE délivrée à AQUITANIS

Le 20/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 mars 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole
[Adresse 1]
[Adresse 9]
[Localité 4]

Représenté par Mme [H] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [I] [W]
née le 23 Septembre 1976 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Adresse 11]
[Localité 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes du 5 octobre 2020, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Madame [I] [W] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 10] ainsi qu'un emplacement de stationnement n°CALPE0068 situé à la même adresse.

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier à Madame [I] [W] le 5 juillet 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette. AQUITANIS lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 20 septembre 2024, AQUITANIS a fait assigner Madame [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l'audience du 16 janvier 2025 en lui demandant de :

- constater la résiliation des baux pour défaut d’assurance et défaut de paiement des loyers et des charges locatives,
- ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux occupés situés [Adresse 6] à [Localité 10],
- l’autoriser à faire transporter les meubles, et objets mobiliers garnissant les lieux dans tous garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [I] [W],
- la condamner à payer par provision la somme de 667,15 euros (terme d'août 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal,
- la condamner à payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges et autres révisables selon les dispositions contractuelles et réindexables annuellement jusqu’à la totale restitution des lieux,
- la condamner à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et sa dénonce à la préfecture.

L'affaire a été débattue à l’audience du 16 janvier 2025.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance dès lors qu’un justificatif a été produit postérieurement à l’assignation. Pour le surplus AQUITANIS maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 789,42 euros hors frais et intérêts de retard selon un décompte fourni à l’audience. AQUITANIS indique être opposé à l’octroi des délais de paiement suspensifs et évoque une reprise du paiement des loyers de la part de la locataire.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Madame [I] [W], bien que régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu.

Madame [I] [W] n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DES BAUX :

- Sur la recevabilité de l'action :

AQUITANIS justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 22 mai 2024, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets des clauses résolutoires :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail relatif au logement en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Or, le bail relatif à l'emplacement de stationnement n°CALPE0068 conclu entre AQUITANIS et Madame [I] [W] prévoit que la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Dans la mesure où le bail relatif à l'emplacement de stationnement est accessoire au bail relatif au logement, il convient d'appliquer l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à l'emplacement de stationnement n°CALPE0068 loué par AQUITANIS à Madame [I] [W] et ainsi de prévoir que la locataire disposait d'un délai de deux mois pour régler sa dette résultant du bail relatif à l'emplacement de stationnement et non d'un délai d'un mois.

Les baux conclus entre les parties contiennent chacun une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Un commandement de payer a été signifié le 5 juillet 2024, pour la somme en principal de 329,92 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires étaient réunies à la date du 6 septembre 2024.

Par conséquent, il convient de constater que les baux ont pris fin.

Madame [I] [W], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

AQUITANIS produit les baux ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [I] [W] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 789,42 euros à la date du 7 janvier 2025 (mois de décembre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si les baux n'avaient pas été résiliés de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu'à libération effective des lieux. Il convient dès lors de fixer à la charge de Madame [I] [W] à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (555,10 euros à la date du 7 janvier 2025).

Faute de comparaître, Madame [I] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 789,42 euros, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [I] [W] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [I] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité et la situation économique de Madame [I] [W] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 75 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 6 septembre 2024, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 5 octobre 2020 et liant l'Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS à Madame [I] [W], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 10] ainsi que l'emplacement de stationnement n°CALPE0068 situé à la même adresse ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [W] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [I] [W] à payer à l'Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 789,42 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges, indemnités de supplément de loyer de solidarité et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 7 janvier 2025, échéance de décembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [I] [W] à payer à l'Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 555,10 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans les contrats de bail ;

CONDAMNONS Madame [I] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [I] [W] à payer à l'Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE