TJ 75056, 11 mars 2025, RG 24/07570

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Stéphanie NATAF

Copie exécutoire délivrée
le :
à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07570 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5TA4

N° MINUTE : 3/2025

JUGEMENT
rendu le 11 mars 2025

DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT - OPH (anciennement OPAC DE [Localité 4])
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire P0128

DÉFENDERESSE
Madame [H] [C]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Stéphanie NATAF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E1794 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-75056-2025-00128 du 06/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 janvier 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 mars 2025 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

Décision du 11 mars 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/07570 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5TA4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 juin 2016, [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [C] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 343,27 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1148,58 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [C] le 11 avril 2024.

Par assignation du 24 juillet 2024, PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, ou d’un montant égal à celui du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1409,27 euros au titre de l’arriéré locatif,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 9 janvier 2025, [Localité 4] HABITAT-OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 décembre 2024, s'élève désormais à 1818,13 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse.

Mme [H] [C], représentée par son avocat, elle sollicite la suspension de la clause résolutoire moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 40 euros, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

[Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 des articles 9 et 10 de cette loi, en ce qu’elle prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement et fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de substituter un délai de deux mois au délai de six semaines prévu au contrat.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 10 avril 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1148,58 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 juin 2024.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2024, Mme [H] [C] lui devait la somme de 1745,38 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [H] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué, à partir du 11 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de statuer sur les frais qui ne sont à ce stade qu'éventuels et incertains.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,