TJ 13055, 28 nov. 2024, RG 24/05983

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Mars 2025, après prorogation
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :
Le 21 mars 2025
à Me SANGUINETTI Eliette
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 21 mars 2025
à Me Dominique VALOIS
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/05983 - N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 4]

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [W]
né le 16 Août 1961 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [F] [K]
née le 14 Août 1963 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [Y]
née le 25 Janvier 1997 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]
(Aj en cours)
représentée par Me Dominique VALOIS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 22 avril 2021, Monsieur [W] [U] et Madame [K] [F], représentés par leur mandataire, ont donné à bail à Madame [Y] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].
Déplorant des loyers impayés, le 10 octobre 2023, Monsieur [W] [U] et Madame [K] [F] ont fait délivrer à Madame [H] un commandement de payer la somme de 1.339,12 euros visant la clause résolutoire.
Suivant assignation du 12 septembre 2024, Monsieur [W] [U] et Madame [K] [F], ayant pour mandataire la SAS FONCIA [Localité 6], ont attrait Madame [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, afin d’entendre :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; les autoriser à désactiver les émetteurs électroniques d’accès au parking intérieur de l’immeuble ; la condamnation de la locataire à leur payer les sommes suivantes : une provision de 2.079,45 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 octobre 2023 ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, jusqu’à complète libération des lieux ; la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée le 28 novembre 2024 et plaidée.
A l’audience, les parties ont été représentées par leur conseil et se sont référées à leurs écritures déposées.
Monsieur [W] [U] et Madame [K] [F] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 2.375,18 euros au 20 novembre 2024, hors frais.
Madame [Y] [H] a sollicité des délais de paiement dérogatoires sur 36 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire, et le rejet des demandes au titre des frais de procédure.
Madame [H] a indiqué être en recherche d’emploi tandis que son compagnon perçoit le RSA. Les ressources du foyer s’élèvent à 929,16 euros par mois, avec un enfant à charge. Compte tenu de ces difficultés, elle s’est dite fondée à obtenir des délais de paiement sur 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Le délibéré a été fixé au 13 février 2025, prorogé au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION
En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Bailleur personne privée, Monsieur [W] [U] et Madame [K] [F] sont dispensés des formalités prévues aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail signé le 22 avril 2021 contient une clause résolutoire (article VIII), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 octobre 2023 pour la somme en principal de 1.251,57 euros au titre d’un arriéré locatif.

Il ressort des décomptes de la locataire que les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 décembre 2023 conformément à la clause signée entre les parties.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé au 20 novembre 2024, que Madame [C] reste à devoir une somme de 2.375,18 euros tous frais déduits.

Madame [H] n’a pas contesté le principe et le montant de cette dette locative. Elle n’apporte aucune preuve de sa libération.

Elle sera donc condamnée à verser cette somme provisionnelle à Monsieur [W] [U] et Madame [K] [F] au titre de l’arriéré locatif.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, Madame [H] n’a pas repris le paiement des loyers courants. Le dernier versement remonte à mai 2024. Elle ne peut donc bénéficier des délais de paiement dérogatoires ni d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 10 décembre 2023, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant son expulsion.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été réglés si le bail s'était poursuivi, selon les clauses d'indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Madame [H] à son paiement, soit un montant total de 483,27 euros comprenant le loyer, les charges et le parking.

Compte tenu de cette indemnité d’occupation, les bailleurs ne sont pas fondés à obtenir en outre l’interdiction pour Madame [H] d’accéder au parking.

Enfin, l’article 1343-5 du code civil prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment ».

Concernant ces délais de paiement de droit commun, Madame [H] n’établit pas, compte tenu des ressources et de la composition de son foyer et de l’absence de tout versement depuis mai 2024, être en situation de s’acquitter de la dette dans les délais légaux, ce alors que les impayés préjudicient aux bailleurs, personnes privées.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Madame [H] supportera les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches engagées dans le cadre de la présente instance, il est équitable de la condamner en outre à payer à Monsieur [W] [U] et Madame [K] [F] une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles exposés et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,