TJ 13055, 13 mars 2025, RG 24/02460

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Mars 2025
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :
Le 13 Mars 2025
à Me Sarah HABERT
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EXPEDITION :
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N° RG 24/02460 - N° Portalis DBW3-W-B7I-42KY

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [H]
né le 09 Septembre 1954 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Sarah HABERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [O]
née le 26 Octobre 2001 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2022, M. [B] [H] a donné à bail à Mme [K] [O] un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 600 euros.
Alléguant un non-paiement des loyers et charges, M. [B] [H] a, par exploit de commissaire de justice du 5 janvier 2024, fait délivrer à Mme [K] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1 551,82 euros.
La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 5 janvier 2024 ;

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, dénoncé le 20 mars 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, M. [B] [H] a fait citer Mme [K] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir le juge :
Constater la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire ;Constater et prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ; Ordonner l’expulsion immédiate de Mme [K] [O] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique ; Condamner Mme [K] [O] à lui verser la somme de 2 127,82 euros au titre de l’arriéré locatif, à parfaire au jour du jugement ; Condamner Mme [K] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 600 euros, indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux ;Condamner Mme [K] [O] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 juin 2024 date à laquelle M. [B] [H], représenté par son avocat, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé sa créance à la somme de 2 703,82 euros au 13 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus ;
Mme [K] [O], citée par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;
Par jugement avant dire droit, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 12 décembre 2024 pour permettre à la partie demanderesse de verser aux débats le commandement de payer du 5 janvier 2024, signifié à Mme [K] [O] et mentionné dans la liste des pièces jointes à l’assignation.
A cette audience M. [B] [H], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, versé aux débats la copie du commandement de payer du 5 janvier 2024 et a actualisé sa créance à la somme de 5 087,83 euros au mois de décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus.
Mme [K] [O] n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;
La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Par application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITÉ Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 20 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
De surcroît, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 5 janvier 2024 soit plus de deux mois avant l’assignation du 19 mars 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Enfin, M. [B] [H] a justifié par l’attestation établie le 30 août 2022 par Maître [U] [E] notaire à [Localité 5], et par la taxe foncière pour l’année 2023, être usufruitier du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant, de sa qualité à agir.

Par conséquent, M. [B] [H] est recevable en ses demandes
SUR LE FOND Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties en date du 1er juin 2022 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois donné au locataire pour régulariser la situation et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 janvier 2024 pour un montant en principal de 1 551,82 euros ;
Il ressort du décompte arrêté au mois de décembre 2024 que, au cours des deux mois qui ont suivi, Mme [K] [O] ne s’est pas acquitté des sommes dues au titre des loyers et charges impayés.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en conséquence réunies à la date du 5 mars 2024, et il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 5 mars 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d'ordre public ;

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».
L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
Mme [K] [O] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Mme [K] [O] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 600 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux, sans que cette indemnité d’occupation soit indexée.

M. [B] [H] fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l’audience, et deux décomptes, dont un décompte actualisé à la somme de 5 087,83 euros arrêté au mois de décembre 2024 qui sera pris en considération même si Mme [K] [O] n’a pas comparu, le bailleur ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation;
Mme [K] [O] qui n’a pas comparu, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. 
Dès lors, il conviendra de condamner Mme [K] [O] à payer à M. [B] [H] la somme de 5 087,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.
Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Mme [K] [O], non comparante, ne sollicite ni l’octroi de délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire et le requérant a maintenu ses demandes.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [K] [O] et celle de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 3], selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique ;

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Mme [K] [O], qui succombe à l’instance, devra supporter les entiers dépens.
En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L'équité commande de condamner Mme [K] [O] à payer à M. [B] [H] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l'espèce ne justifie de l'écarter;

PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe, DECLARE M. [B] [H] recevable en ses demandes ; CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties au 5 mars 2024 ; CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties, au 5 mars 2024 ; ORDONNE en conséquence à Mme [K] [O] de libérer l’appartement sis [Adresse 3], et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Mme [K] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, M. [B] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 3], y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [K] [O] à la somme de 600 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée ; CONDAMNE Mme [K] [O] à payer à M. [B] [H] la somme de 5 087,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de décembre 2024 inclus ; CONDAMNE Mme [K] [O] à verser à M. [B] [H] l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 600 euros, à compter du 1er janvier 2025 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux ; CONDAMNE Mme [K] [O] à payer à M. [B] [H] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [K] [O] aux dépens de l'instance ; REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ; DIT n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE