TJ 78646, 21 mars 2025, RG 24/00544

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MANTES LA JOLIE

[Adresse 3]
[Localité 6]

[Courriel 8]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00544 - N° Portalis DB22-W-B7I-SQCH

JUGEMENT

DU : 21 Mars 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL

DEFENDEUR(S) :

[E] [M]

exécutoire
délivrée le
à :

expédition
délivrée le
à :

Page

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT
DU 21 Mars 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT ET UN MARS

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 24 Janvier 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. d’[Adresse 9], agissant poursuites et diligences de ses réprésentants légaux,
inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n° B 552 046 484 dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, substituéé par Me ACQUERE Sophie.

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [E] [M]
[Adresse 4]
[Adresse 2]
[Localité 7]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2025 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 octobre 2022, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [E] [M] un appartement situé [Adresse 11], pour un loyer mensuel de 438,54 euros, et 156,22 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [E] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 761,62 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 1er août 2024, distribuée le 5 août 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 8 euros par jour de retard,autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais risques et périls du défendeur sous réserve des dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [E] [M] au paiement des sommes suivantes :la somme de 854,36 euros au titre de la dette locative,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 29 octobre 2024.

À l'audience du 24 janvier 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 667,63 euros arrêtée au 13 janvier 2025, loyer du mois de décembre inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement faisant valoir qu’un accord était d’ores et déjà intervenu avec le locataire.

Monsieur [E] [M], présent et non assisté, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 48,16 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales 

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 29 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la société CDC HABITAT SOCIAL le 5 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 5 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 janvier 2025 que la société CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 208,49 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [M] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 459,14 euros, au titre des sommes dues au 13 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 5 août 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 5 octobre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 octobre 2022 à compter du 6 octobre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [E] [M] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort des éléments communiqués qu’un accord a été convenu entre ce dernier et le bailleur le 6 janvier 2025 pour un versement de 48,16 euros par mois en plus du loyer pour solder la dette. Monsieur [E] [M] a par ailleurs repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la société CDC HABITAT SOCIAL n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [E] [M] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [E] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre, le cas échéant, Monsieur [E] [M] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [E] [M]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 octobre 2024, Monsieur [E] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [E] [M] à son paiement à compter de 6 octobre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [M] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Monsieur [E] [M] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS