TJ 83050, 19 mars 2025, RG 24/07816

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE
Chambre 4
N° RG 24/07816 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KNZ2

MINUTE N°2025/

ORDONNANCE

DU 19 Mars 2025

S.C.I. [L] c/ [J], [B]

DÉBATS :
A l’audience publique du 19 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par M. Alexandre JACQUOT, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier, qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.C.I. [L]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Angélique FERNANDES-THOMANN de la SCP DRAP HESTIN NARDINI FERNANDES- THOMANN, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS:

Madame [P] [J] épouse [S]
née le 11 Juillet 1969 à [Localité 7] (HAUTE [Localité 8])
[Adresse 3]
[Localité 5]
Monsieur [N] [B]
né le 13 Août 1986 à [Localité 9] (YVELINES)
[Adresse 2]
[Localité 5]
Tous deux non comparants, ni représentés

COPIES DÉLIVRÉES LE 19 Mars 2025 :
1 copie exécutoire à ;
- Maître Angélique FERNANDES-THOMANN de la SCP DRAP HESTIN NARDINI FERNANDES- THOMANN
- [P] [J] épouse [S]
- [N] [B]

1 copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 01/03/2023, la SCI [L] a donné en location à Madame [J] [P] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4]), en contrepartie d'un loyer mensuel de 465 € charges comprises.

Par même acte du 01/03/2023, Monsieur [B] [N] s'est porté caution solidaire.

La SCI [L] a fait délivrer le 11/12/2023 à Madame [J] [P] un commandement de payer et d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance visant la clause résolutoire pour un montant principal de 4 050 € outre 150 € au titre de charges.

Suivant exploit de Commissaire de Justice du 13/09/2024, la SCI [L] a fait assigner Madame [J] [P] et Monsieur [B] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Draguignan, afin de voir, au visa des articles 7 g), 15,22-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 696 et 700 du code de procédure civile en résiliation du bail

A l'audience du 04/12/2024 seule la SCI est représentée par son conseil, l'affaire est renvoyée au 19/02/2025, à cette dernière date la demanderesse par la vie de son conseil soutient ses conclusions, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations et aux termes desquelles il est sollicité :
- Constater et prononcer la résiliation du bail survenue le 12/01/2024 pour défaut d'assurance liant les parties par acquisition de la clause résolutoire et à défaut au 12/02/2024 pour défaut de paiement de loyer ;
- Ordonner l'expulsion de Madame [J] [P], à défaut de départ volontaire, ainsi que tous occupants de leur chef,
- Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à un montant 465 €, à compter de la résiliation jusqu'à la libération des locaux et la restitution des clés.
- Condamner Madame [J] [P] à payer à la SCI [L] au paiement de la somme de 4499.82 euros assorti des intérêts au taux légal à compter de l 'assignation au titre de la dette locative selon décompte arrêté au mois de février 2025 ;
- Condamner Monsieur [B] [N] à lui payer la somme de 5 400€ maximum au titre de la dette ;
- Condamner Madame [J] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement ;
- Condamner Madame [J] [P] au paiement de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [B] [N] et Madame [J] [P] régulièrement cités ne sont ni présents ni représentés ;

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas,
il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Compte tenu de la nature des demandes et du mode de signification de l'assignation et citation, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Les parties sont informées de la date de délibéré fixée au 19/03/2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l'espèce, la bailleresse produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 12/12/2023 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 04/12/2024.

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides.

En l'espèce, la SCI [L] justifie également en tant que bailleresse avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) plus de deux mois avant d'avoir fait assigner sa locataire en référés le 12/12/2023.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

Sur les demandes principales

- Sur la clause résolutoire et ses conséquences

L'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

L'article 24 de la loi précitée dispose dans son paragraphe V que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil.

Par ailleurs, l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.
Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Le cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur s'étend également aux sommes correspondantes aux aides versées au bailleur en application de l'article 24-2.

Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement.

La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement".

En l'espèce, les parties sont en l'état d'un bail d'habitation en date du 01/03/2023 ;

A cet acte se trouve annexé l'engagement de Monsieur [B] [N] en qualité de caution solidaire des locataires pour le montant des loyers et des charges et autres frais de remise en état pour une durée égale à celle du bail ; sans bénéfice de division et discussion dans les termes et conditions conformes aux dispositions de l'article 22 précité ;

En l'espèce, le contrat signé le 01/03/2023 par les parties prévoit en son article 9 " RESILIATION DU CONTRAT " une clause résolutoire de plein droit prenant effet 1 mois suivant le commandement d demeuré infructueux à défaut d'assurance ;

LA SCI [L] a fait délivrer le 11/12/2023 à Madame [J] [P] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance au titre de l'année 2023 ;

S'agissant de l'arriéré de loyer la bailleresse produit un décompte réactualisé de sa créance arrêté au mois de février 2025 pour un montant principal de 2 653 € déduction faite des règlements effectués par la locataire et dont les justificatifs sont produits aux débats, montant confirmé par le conseil de la bailleresse ; Madame [J] [P], absente, ne produit de fait aucun justificatif quant aux règlement de l'intégralité de l'arriéré de loyers ; de même il n'est produit aucun justificatif d' assurance de sorte que la SCI [L] se trouve fondée en sa demande ;

Il convient de constater la résiliation du contrat de bail à compter du 13/01/2024 ; Madame [J] [P] est donc, à compter de cette date, occupant sans droit ni titre du logement donné à bail ;

En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de la locataire dans les termes du dispositif ;

Enfin il convient de condamner solidairement en deniers et quittance Madame [J] [P] et [B] [N] à payer à la SCI [L] à titre de provision la somme de 2 653 € au titre de l'arriéré de loyer assorti des intérêts au taux légal à compter de l 'assignation au titre de la dette locative selon décompte arrêté au mois de février 2025 ;

Déboute la SCI [L] du surplus de ses demandes, s'agissant plus particulièrement de la condamnation de la caution à la somme de 5 400 € maximum au titre de la dette dans la mesure où cette somme n'est ni actuelle ni exigible au jour de la procédure ;

- Sur l'indemnité d'occupation :

L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d'occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu'elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l'espèce, Madame [J] [P] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 13/01/2024 et commettent une faute portant préjudice à la bailleresse en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble.

Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, Madame [J] [P] se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

En l'espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé au montant du dernier loyer et des charges soit 465 € ;

Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

En vertu de l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l'espèce, condamne Madame [J] [P] qui succombe à la procédure, aux dépens incluant notamment les frais du commandement délivré le 11/12/2023;

- Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il convient de condamner Madame [J] [P] à payer à la SCI [L] somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS