TJ 37261, 12 mars 2025, RG 24/03127

MINUTE N° : 25/00178

JUGEMENT
DU 12 Mars 2025

N° RC 24/03127

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

LIGERIS (SEM), inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 784 298 614

ET :

[C] [U]

Débats à l'audience du 23 Janvier 2025

copie et grosse le :
à Me MORENO

copie le :
à M. [U]
à M. Le Préfet d’[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 12 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 23 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

LIGERIS (SEM), inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 784 298 614, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

Monsieur [C] [U], demeurant [Adresse 4]

comparant

D'autre Part ;

RG 24/3127

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé via Yousign en date du 12 janvier 2021, la société LIGERIS a consenti un bail d'habitation à Monsieur [C] [U] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 433,10 €, provisions pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 23 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location, demeuré infructueux.

La société LIGERIS a ainsi fait assigner Monsieur [C] [U] par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail consenti par LIGERIS par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;
- constater que Monsieur [C] [U] se trouve être occupant sans droit ni titre ;
- ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique;
- rappeler que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner Monsieur [C] [U] au paiement de la somme en principal de 2 903,08 € au titre des impayés de loyers et de charges dûs au 1er juin 2024 ;
- condamner Monsieur [C] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;
- condamner Monsieur [C] [U] à verser à la société LIGERIS la somme de 600,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [C] [U] aux entiers dépens et aux frais de mise en exécution, en ce compris notamment les frais de commandement de payer, l’assignation et sa notification à la Préfecture.

A l’audience du 23 janvier 2025, la société LIGERIS, par la voix de son Conseil, actualise la dette locative à la somme de 5 497,47 € au 20 janvier 2025 et maintient l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [C] [U] explique avoir procédé à un paiement partiel de sa dette. Il perçoit un salaire mensuel de 3500 € en qualité de salarié de l’entreprise Colas et n’a pas de crédit en cours. Il propose de faire un effort financier de 300 à 400 € en plus par mois pour apurer sa dette locative. Il précise être célibataire, sans enfant à charge.

Le bailleur est autorisé à produire en cours de délibéré un décompte actualisé pour prendre en compte ces informations.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations, Monsieur [C] [U] n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 7].

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 avril 2024, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 - 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 2 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 12 janvier 2021 ainsi que le commandement de payer délivré le 23 avril 2024 pour un montant en principal de 1 941,10 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 5 497,47 €. Le décompte actualisé transmis par le bailleur en cours de délibéré le 28 février 2025 porte constat d’une dette locative à 6 396,11 € au 1er mars 2025.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Il conviendra de déduire du présent décompte les frais de commissaire de justice d’un montant de 131,48 € qui ne relèvent pas de la dette locative et seront examinés dans le cadre des dépens ci-après.

Monsieur [C] [U] sera condamné à verser à la société LIGERIS la somme de 5 365,99 €, échéance de janvier 2025 incluse.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 en vigueur prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de location signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 23 avril 2024 portant sur la somme en principal de 1 941,10 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 12 janvier 2021 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, le présent article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [C] [U] n'ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai applicable de deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 juin 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 - 668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, le bailleur indique que le locataire procède à des paiements irréguliers et inférieurs au montant du loyer appelé.

Par décompte actualisé au 1er mars 2025 produit par le bailleur à la demande du Tribunal, il ressort qu’aucun paiement de loyer n’est intervenu depuis l’audience, en dépit des engagements portés par Monsieur [C] [U], tant de reprise de paiement du loyer que d’effort financier complémentaire, aggravant ainsi la dette locative.

A défaut de reprise du paiement du loyer courant, il ne pourra être accordé des délais de paiement et l’expulsion de Monsieur [C] [U] sera prononcée selon les modalités fixées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [C] [U] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 24 juin 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

RG 24/3127

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [C] [U] comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS