TJ 37261, 12 mars 2025, RG 24/03290

MINUTE N° : 25/00176

JUGEMENT
DU 12 Mars 2025

N° RC 24/03290

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

Société [Localité 9] HABITAT

ET :

[C] [X]

Débats à l'audience du 23 Janvier 2025

copie et grosse le :
à TMH

copie le :
à M. [X]
à M. Le Préfet d’[Localité 6] et [Localité 8]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 12 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 23 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 9] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [M] munie d’un pouvoir en date du 16 janvier 2025

D'une Part ;

ET :

Monsieur [C] [X]
né le 07 Février 1969 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

comparant

D'autre Part ;

RG 24/3290

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 mai 2015, l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] METROPOLE HABITAT (Ex [Localité 9] HABITAT suite à changement de dénomination en date du 27 novembre 2024) a consenti un bail d'habitation à Monsieur [C] [X] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 196.58 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 12 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [C] [X] par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsdidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [C] [X] ;
- ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique;
- condamner Monsieur [C] [X] au paiement de la somme en principal de 1 270.23 € au titre des impayés de loyers et de charges ;
- condamner Monsieur [C] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;
- condamner Monsieur [C] [X] à verser à l’ OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 500.00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [C] [X] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation.

A l’audience du 23 janvier 2025, l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT - représenté par Madame [T] [M] dûment mandatée - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 1 986.61 € au 16 janvier 2025. Elle indique que Monsieur [C] [X] a repris contact avec [Localité 9] METROPOLE HABITAT.

Monsieur [C] [X] explique être salarié et percevoir 1400 € mensuellement, ressources obérées par une dette fiscale. Il sollicite des délais de paiement et propose de régler 70 € en plus du loyer courant, proposition sur laquelle le bailleur est d’accord.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 avril 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 - 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 8] par voie électronique le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 5 mai 2015 ainsi que le commandement de payer délivré le 12 avril 2024 pour un montant en principal de 1 007.72 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 1 986.61 €.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte la somme de 326.16 € soit :
- les frais d’enquête sociale, à défaut de justificatifs produits par le bailleur, pour un montant de 91.44 €
- les frais de commissaire de justice à hauteur de 157.56 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après

Monsieur [C] [X] sera ainsi condamné à verser à l’OPHTOURS METROPOLE HABITAT la somme de 1 660.45 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 12 avril 2024 portant sur la somme en principal de 1 007.72 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte locatif actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [C] [X] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 13 juin 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Monsieur [C] [X] a réglé son loyer courant en janvier 2025. Il explique être salarié avec des ressources mensuelles de 1 400 €, avoir des dettes fiscales et avoir 5 enfants avec droit de visite et pour lesquels il verse une pension alimentaire. Il propose de régler 70 € en plus de son loyer courant pour apurer sa dette locative. Le bailleur est favorable à cette proposition.

Compte tenu de l’accord des parties sur le plan d’apurement et de la reprise de paiement du loyer courant, il sera accordé à Monsieur [C] [X] des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Monsieur [C] [X] pourra régler sa dette plus rapidement si sa situation financière le lui permet.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [C] [X] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
RG 24/3290

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS