TJ 97411, 25 mars 2025, RG 24/00120

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 24/00120 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GR7K

NAC : 30B

JUGEMENT CIVIL DU 25 MARS 2025

DEMANDEURS

M. [B] [K] [P]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Rep/assistant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Me Cyril TRAGIN, avocat au barreau de PARIS

Mme [N] [X] [P]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Rep/assistant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Me Cyril TRAGIN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

M. [Z] [H]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Rep/assistant : Maître Thierry CODET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 25.03.2025
CCC délivrée le :
à Maître Thierry CODET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES, Me Isabelle MERCIER-BARRACO, Me Cyril TRAGIN

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Février 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 25 Mars 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 25 Mars 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 24 octobre 2013, Monsieur [B] [K] [P] et Madame [N] [P] ont consenti un bail commercial à l'EI [H] [Z] portant sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8] pour l'exercice d'une activité de «Restauration rapide, vente de fruits et légumes, charcuterie -Restauration sur place en self » , moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1.800 euros TTC.

Parallèlement , les époux [P] ont signé le 30 novembre 2013 un bail d'habitation avec Madame [E], la compagne de Monsieur [H], portant sur une maison mitoyenne aux locaux commerciaux, située [Adresse 2] [Localité 9] .

Le 03 septembre 2020 Maître [J], commissaire de justice, a établi un procès-verbal de constat des locaux susvisés, à la demande des bailleurs autorisés à cet effet par ordonnance présidentielle rendue le 07 aout 2020.

Par jugement rendu le 7 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Saint~Denis a prononcé la résiliation du bail conclu avec Madame [E] et ordonné son expulsion . Le jugement a été exécuté le 11 août 2023.

Soutenant que Monsieur [H] contrevenait aux dispositions du bail commercial, M. et Mme [P] l'ont assigné le 11 janvier 2024 devant ce tribunal pour faire résilier le bail.

Dans leurs dernières conclusions enregistrées le 06 février 2025, ils demandent au tribunal, au visa des articles L.412-1, L.412-6, L. du Code des procédures civiles d’exécution, de :

- Condamner Monsieur [H] à leur payer la somme de 5.803,29 euros au titre des loyers de décembre 2024, janvier 2025, février 2025 outre 534 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2024,

- Prononcer la résiliation du bail commercial conclu le 24 octobre 2013 et ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [H] et de tous occupants de son chef ainsi que le transport et la séquestration des meubles, objet ou mobiliers aux frais de Monsieur [H],

- Dire et juger qu'à compter du jugement à intervenir Monsieur [H] sera redevable d’une indemnité d’occupation au double du loyer en cours, soit la somme de 3.868,86 € par mois et ce jusqu’au complet déménagement et restitution des clés,

- Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés,

- Condamner Monsieur [H] à leur payer la somme de 11.220 € arrêtée au 11/07/2024 (à parfaire) à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de louer la maison d’habitation mitoyenne.

- Condamner Monsieur [Z] [H] à leur payer la somme de 11.934,43 € correspondant à leur préjudice de jouissance le temps de la réalisation des travaux à compter de l’expulsion.

- Débouter Monsieur [Z] [H] de toutes ses demandes,

- Condamner Monsieur [Z] [H] à leur payer la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Ils soutiennent que leur action est recevable en ce que l'assignation délivrée est régulière en la forme ; que le locataire méconnait, depuis des années, les dispositions légales et contractuelles du bail en ce qu'il viole, d'une part, l'interdiction de sous louer le local en exerçant sous deux enseignes distinctes et en domiciliant sept sociétés et activités distinctes en sus de celle exercée effectivement ; que d'autre part, il viole la destination du bail en exerçant tantôt une activité de terrassement, tantôt la vente de poulet grillés et de pétards ; Ils ajoutent qu'il a crée , sans leur autorisation, diverses constructions et lui reprochent l'absence d'entretien du local et des espaces extérieurs et le non respect des règles de sécurité ; In fine, ils indiquent que Monsieur [H] , qui leur a annoncé vouloir mettre fin à son bail , n'a pas restitué les locaux et reste devoir les loyers de décembre 2024, janvier 2025, février 2025 outre 534 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2024.

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 07 février 2025 Monsieur [H] conclut à l'irrecevabilité et au rejet des demandes ; à titre subsidiaire, il demande que l'exécution provisoire soit écartée et demande à bénéficier d'un délai raisonnable d'exécution ; Il sollicite également la condamnation des requérants à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC outre les dépens.

Il fait valoir que l'assignation a été délivrée à une personne qui n'est pas clairement identifiée et qui est dépourvue du droit d'agir ; Il conteste les manquements reprochés et fait valoir qu'il est à jour du paiement des loyers ; qu'il respecte les règles d'hygiène et de sécurité ; que les manquements allégués ne sont pas démontrés ; que les sous locations , qui ne se confondent pas avec la domiciliation de sociétés, ne sont pas établies ; que la violation de la destination du bail ne l'est pas davantage ; que les bailleurs sont mal venus d'invoquer des manquements antérieurs à 2022, date de renouvellement de son bail ; qu'en toute hypothèse, la résiliation du bail entrainerait pour lui des conséquences manifestement excessives ; que la demande présentée au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation majorée sera rejetée car non prévue contractuellement ; que les bailleurs ne démontrent ni subir une perte de chance de louer la maison d'habitation mitoyenne, ni subir un quelconque préjudice de jouissance.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties il convient de se reporter à leurs écritures respectives.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2025 et la mise à disposition du jugement a été fixée au 25 mars 2025

MOTIFS

Sur l'irrecevabilité des demandes formulées par les bailleurs

Monsieur [H] soutient que l'assignation ne précise ni sa qualité d'entrepreneur individuel , ni son numéro d'inscription au RCS.

Toutefois, cette fin de non-recevoir est irrecevable devant le tribunal par application de l’article 789 du code eu code de procédure civile.

Sur l'action en résiliation du bail

Vu les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile ;

A l'appui de leur demande de résiliation judiciaire du bail, M. et Mme [P] affirment que le locataire a toujours agi avec une mauvaise foi évidente et violé les dispositions contractuelles du bail de manière grave et renouvelée.

Sur l'absence d'entretien du local, des espaces extérieurs et des règles de sécurité.

Ils se fondent exclusivement sur le PV de constat établi par Maitre [J] le 03 septembre 2020 dont les constatations ne corroborent pas les accusations formulées par les requérants qui entretiennent, au demeurant, une certaine confusion entre les locaux loués au [Adresse 3].

Le présent litige ne vise que Monsieur [H] et la compagne de ce dernier, qui occupait la maison mitoyenne située au [Adresse 1] ayant été expulsée depuis 2023, il n'y a pas lieu d'examiner les éventuels désordres causés par celle ci durant sa période d'occupation.

Par ailleurs, il ne ressort pas du procès verbal de constat la preuve d'un quelconque manquement aux règles de sécurité puisqu'au contraire M. [S], expert sécurité du cabinet CAESAR, mandaté pour assister Me [J], concluait , au terme de la visite des locaux, que le local ne présentait pas de dangerosité sous réserve des vérifications quant à l'assurance de l'entreprise.

Bien que M. et Mme [P] affirment, sans l'établir , que les assurances ne lui seront jamais présentées, ils n'ont jamais demandé à leur locataire, après l'établissement de ce constat, de justifier d'une assurance, d'entretenir les locaux , de nettoyer la cour arrière qu'ils décrivent pourtant « dans un état déplorable » .

Le tribunal relève d'ailleurs qu'ils ne versent aucun document probant, établi postérieurement au procès-verbal de constat susvisé, démontrant que le preneur a manqué à ses obligations à l'exception du commandement de payer délivré le 06 juillet 2021 pour des loyers impayés , qu'il a réglés depuis.

Il s'en déduit que ces griefs ne sont pas fondés.

Sur les sous-locations et et sur la violation de la destination du bail

M. et Mme [P] produisent les pièces n°4 et 5 qui constituent des courriers dans lesquels ils rappelaient à M. [H] certaines de ses obligations ( attestation d'assurance et interdiction de sous louer les locaux ) . Ces pièces datent de 2015 et ils ne produisent aucune autre pièce attestant d'une relance ultérieure adressée au locataire.

Il produisent également plusieurs extraits pappers du registre national des entreprises et fiches entreprises qui ne démontrent pas que Monsieur [H] a sous-loué son local. Ces pièces révèlent qu'il a vraisemblablement domicilié plusieurs sociétés à son adresse mais l'existence d”une domiciliation ne présume en rien l'existence d'une sous-location, laquelle n'est pas établie en l'espèce.

Les bailleurs n'établissent pas l'occupation des locaux par une autre personne ou société et l'absence de sous location est , de surcroît, confirmée par le constat de Me [J] qui n'a remarqué de tel en 2020;

En outre, le bail n'interdit pas au preneur de domicilier une activité et la domiciliation ne saurait en elle-même présumer l'existence d'une quelconque sous-location.

Par ailleurs, M. et Mme [P] ne démontrent pas que Monsieur [H] a violé la destination du bail puisque les pièces qu'ils produisent – dont certaines sont anciennes - n'établissent pas qu'il exerce l'activité de terrassement courants et travaux préparatoires et/ou celle de vente de poulets grillés et de pétard, dans les locaux loués .

Il s'en déduit que ces griefs ne sont pas fondés.

Sur les constructions sans autorisation

M. et Mme [P] soutiennent que Monsieur [H] a édifié un toit sans autorisation à l’aplomb d’une ancienne courette , a édifié une cuisine ouverte sur la fosse septique condamnant de facto l’accès à la fosse septique , a fait des percements entre le local commercial et la maison mitoyenne afin d’y installer un tuyau d’évacuation en PVC sans autorisation, et a posé un moteur de climatisation.

Pour ce faire ils se fondent exclusivement sur le PV de constat susvisé et des photographies prises par leurs soins. D'une part, ces photographies ne peuvent pas être admises à titre de preuve.

D'autre part, ce constat ne permet pas d'étayer les dires des bailleurs puisqu'ils ne produisent pas l'état des lieux d'entrée de sorte que le tribunal n'est pas en mesure de vérifier ce qui a été éventuellement modifié, ajouté , transformé par le locataire sans leur autorisation.

En outre, le bail prévoyait notamment une clause selon laquelle : «  Des travaux sont à réaliser par le preneur ›› et les requérants, sur qui pèse la charge de la preuve, ne s'expliquent pas sur la nature et l'ampleur de ces travaux et n'ont jamais mis en demeure Monsieur [H] de respecter la destination du local.

Enfin, le tribunal relève qu'ils ont renouvelé le 1er novembre 2022 le bail de sorte qu'ils paraissent mal fondés à invoquer des faits antérieurs pour demander la résiliation du bail aux torts du preneur.

Il résulte de ce qui précède que leurs demandes de résiliation et d'expulsion ne peuvent qu'être rejetées. La demande présentée au titre de l'indemnité d'occupation sera rejetée par voie de conséquence.

Sur le non paiement des loyers

M. et Mme [P] établissent que Monsieur [H] leur a écrit le 16 décembre dernier pour mettre fin au bail et soutiennent, sans être contestés, qu'il n'a pas restitué le local et reste devoir des loyers et la taxe d'ordure ménagère.

Monsieur [H], qui ne le conteste pas , n'établit pas avoir réglé ces dettes. Il sera ainsi condamné à payer la somme , non contestée, de 5.803,29 euros au titre des loyers de décembre 2024, janvier 2025, février 2025 outre 534 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2024.

Sur les demandes indemnitaires

M. et Mme [P] qui ne démontrent ni subir une perte de chance de louer la maison d'habitation mitoyenne, ni un quelconque préjudice de jouissance, seront déboutés de leurs demandes présentées de ce chef.

Sur les autres demandes

M. et Mme [P], qui succombent pour l'essentiel, seront condamnés aux dépens. L'équité commande de rejeter les demandes présentées au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit et que rien ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS