TJ 42218, 11 mars 2025, RG 24/03583

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03583 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IM3V

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 07 Janvier 2025

ENTRE :

Monsieur [W] [A]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me ALPHAJURIS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [Y] [Z]
demeurant [Adresse 1]

non comparante

Madame [B] [V]
demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Mars 2025
EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 11 mars 2021 prenant effet à compter du 13 mars 2021, Monsieur [W] [A], représenté par son mandataire, a donné à bail à Madame [B] [V], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 450,00 euros outre une provision sur charges de 93,00 euros.

Le 11 mars 2021, Madame [Y] [Z] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [B] [V], du paiement la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Monsieur [W] [A] a fait délivrer le 24 mai 2024 à Madame [B] [V] un commandement de payer les loyers échus, signifié à la caution le 3 juin 2024 pour un arriéré de 983,35 €.

Par courrier avec accusé de réception électronique du 29 mai 2024, Monsieur [W] [A] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 5 août 2024 et signifiée par dépôt à étude, Monsieur [W] [A] a attrait Madame [B] [V] et la caution devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- de prononcer la résiliation du contrat de bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [B] [V] ;
- de condamner Madame [B] [V] solidairement avec la caution au paiement des sommes suivantes :
2 531,85 € au titre de sa créance locative arrêtée au 1 août 2024, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 24 mai 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues pour le logement et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
Monsieur [W] [A] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 7 août 2024.

L'audience s'est tenue le 7 janvier 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Monsieur [W] [A], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 3 757,73 € sa créance locative arrêtée au 1er janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse. En outre, il s'est opposé à l'octroi de délais de paiement.

Madame [B] [V], comparante en personne, a reconnu la dette locative et indique effectuer des paiements tous les mois. Toutefois, elle n'arrive pas à régler le loyer courant et souhaite se reloger en raison du loyer qui est trop élevé.

Madame [Y] [Z], bien qu'ayant été régulièrement citée, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

Le diagnostic social et financier n'a pas été versé au dossier.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité en raison de l'absence de la défenderesse.

Sur la requalification du prononcé de la résiliation du contrat de bail en constat de la résiliation

Conformément aux dispositions de l'article 12 du Code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée »

De plus, au regard des termes de l'article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l'espèce, Monsieur [W] [A] demande, dans le cadre de son assignation, de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Or, il apparaît qu'une clause résolutoire est prévue par le contrat de location en son article VIII stipulant que « le contrat de location sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, deux mois après un commandement de payer, une sommation ou une signification selon le cas, demeuré sans effet, et ce conformément à la loi du n°89-462 du 6 juillet 1989 et sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire ».

En outre, le commandement de payer délivré le 24 mai 2024 vise également cette clause résolutoire en prévoyant formellement que « le demandeur entend se prévaloir de ladite clause résolutoire et qu'en conséquence, à défaut d'avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de SIX semaines à compter de la date portée en tête du présent acte, et que faute par vous de libérer les lieux, il se pourvoira devant le Tribunal compétent pour entendre constater la résiliation du bail ».

Ainsi, eu égard au principe de la force obligatoire du contrat, il apparaît nécessaire de requalifier la demande de « prononcer la résiliation du contrat de bail » en « constater la résiliation du contrat de bail » dès lors que la résiliation est expressément prévu par le contrat et que le commandement de payer en fait état.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du défaut de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s'en rapporte à un délai légal de six semaines. Malgré le caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d'équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

En outre, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [B] [V] le 24 mai 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 983,35 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [B] [V] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 juillet 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [B] [V] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [V] et de dire que faute par Madame [B] [V] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [W] [A] verse aux débats un décompte arrêté au 1er novembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 757,53 euros.

Il est en outre établi que par acte sous seing privé du 11 mars 2021, Madame [Y] [Z] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [B] [V], du paiement de la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire de la créance de Monsieur [W] [A] le montant de 228,23 euros du 1er octobre 2024 qui correspond à des frais d'huissier.

Il convient par conséquent de condamner Madame [B] [V] solidairement avec la caution à payer la somme de 3 529,30 € actualisée au 1er janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, Madame [B] [V] n'a pas repris le paiement des loyers courants, ce qui constitue un obstacle à l'octroi de délais de paiement sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, même s'il est offert la possibilité au Juge d'accorder des délais de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil sans la condition visée précédemment, la locataire indique ne pas réussir à régler son loyer. Ainsi, les mensualités seraient difficilement réglées par la locataire.

Par conséquent, aucun délai de paiement ne sera accordé à la locataire.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Madame [B] [V] est désormais occupante sans droit ni titre. L’occupation illicite des lieux par Madame [B] [V] a causé manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [W] [A], qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation qui sera fixée par référence au montant des derniers loyers dus, charges comprises, à la date de résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [B] [V] solidairement avec la caution au paiement de cette indemnité, à compter du mois de février 2025, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [V] solidairement avec la caution au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 mai 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [W] [A] l'ensemble des frais qui ne sont pas compris dans les dépens il convient de condamner Madame [B] [V] solidairement avec la caution à payer la somme de 300,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS