TJ 42218, 18 mars 2025, RG 24/05207

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/05207 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IRA4

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, Greffière

DEBATS : à l'audience publique du 17 Décembre 2024

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [K] [J], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [M] [L]
demeurant [Adresse 2] ([Localité 4])

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 4 juin 2021, à effet du même jour, pour une durée de trois années reconductibles tacitement, l’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (ÉPIC) HABITAT ET MÉTROPOLE, a donné à bail à Madame [M] [L], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 420,88 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 187,04 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 420,88 euros.

Par courrier réceptionné le 20 décembre 2023, Madame [M] [L] a informé le bailleur de son déménagement en date du 5 décembre 2023.

Par courrier simple du 22 février 2024, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a préalablement informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer le 23 février 2024 à Madame [M] [L] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 2 033,38 €, outre 132,72 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié par procès-verbal de recherches infructueuses.

Par courrier recommandé avec accusé de réception doublé d’une lettre simple daté du 2 avril 2024, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer à Madame [M] [L], une convocation à l’état des lieux de sortie du logement précité à la date du 11 avril 2024 à 14h30.

À cette date, aucun état des lieux de sortie n’a été établi entre les parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer à Madame [M] [L] une mise en demeure de justifier de l’occupation effective des lieux, cette dernière ayant été signifiée par procès-verbal de recherches infructueuses.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 27 mai 2024, signifiée à étude, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a attrait Madame [M] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :
- à titre principal, constater la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges par le jeu de la clause résolutoire, et le prononcé à titre subsidiaire, de la résiliation du contrat,
- ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique,
- la condamner à leur payer les sommes suivantes :
- 4032,61 euros, au titre des loyers et charges locatives dues au 23 mai 2024 (mois d’avril 2024 inclus), avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,
- une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient dû être payés pour le logement si le contrat de location n’avait pas fait l’objet d’une résiliation, y compris l’indexation légale et les régularisations de charges, et ce, jusqu’à son départ effectif,
- 350 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- aux dépens de l’instance.

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 27 mai 2024.

L’audience s’est tenue le 17 décembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, demandeur représenté avec pouvoir, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 8 421,32 €, arrêtée au 30 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Au soutien de leurs prétentions, il fait valoir, en se fondant sur les dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que Madame [M] [L] ne règle plus ses loyers courants depuis plusieurs mois et se maintient dans le logement litigieux malgré une dédite sans effet. Les délais octroyés étant expirés, et cette dernière n’ayant pas régularisé sa situation d’impayés, il se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives et s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [M] [L], défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a ni comparu ni mandaté personne pour la représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en ressort qu’il n’a pu être réalisé en raison de l’absence de Madame [M] [L] aux rendez-vous fixés par l’organisme compétent. Néanmoins, il est consigné que « Madame [L] n’habite plus le logement concerné par cette enquête. Selon cette assignation, Madame avait adressé un courrier a Habitat et Métropole reçu le 20/12/2023 par leur service contentieux, dans lequel elle précisait avoir quitté le logement. Elle ne s’est jamais rendue aux rendez-vous successifs fixés pour effectuer l’état des lieux sortant. A la suite de la dernière mise en demeure de son bailleur en date du 11 avril 2024. Madame a expliqué vivre encore dans ce logement. Cependant, le site CAF mentionne que Madame a déménagé hors département et que son dossier est radié depuis le 01/12/2023, suite à mutation. Nous pouvons aussi ajouter que Monsieur [I] ainsi que les enfants indiqués dans le DSF sont connus du service social départemental et notés dans le dossier social de Madame [L] bien qu’elle ait informé la CAF de sa séparation en date du 04/11/2023. Habitat et Métropole contacté le 12 juillet 2924, nous explique une dette de 5 808.95 €. Le dernier loyer réglé est celui d'octobre 2023 de 201,13 €. Madame a en un effacement de dette par la Banque de France la 23 janvier 2023 de 1 060 €. A ce jour, Madame doit un loyer mensuel de 66,41 euros car ne perçoit plus d’APL (394 €) ni de RLS (90 €). En juin 2024, le gardien de l’immeuble a vu Madame venir dans son logement avec les enfants. La famille est très bruyante. L’OPAC nous dit que Madame est très arrogante avec le personnel intervenant dans l’immeuble et avec les voisins qui s’en plaignent ».

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025 pour y être rendu la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de la défenderesse

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Madame [M] [L], défenderesse.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE justifie avoir préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de la [Localité 4] deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 22 février 2024. La situation d’impayés de Madame [M] [L] persistant, cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX).

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 4] le 27 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« Article 13 – Clauses résolutoires », page 8) a été signifié au locataire le 23 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 033,38 € n’a pas été réglée par Madame [M] [L] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [M] [L] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 24 avril 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE ou par Madame [M] [L], et à la condition que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste qu’au 13 décembre 2024, date d’édition du décompte locatif, la dette locative demeure impayée et s’élève à 8421,32 euros, soit 12,6 termes de loyers.

Force est de constater que Madame [M] [L] - laquelle n’apporte, au demeurant, aucun élément d’appréciation sur ses revenus et ses charges actuels faute de comparaître - ne justifie pas de disposer des moyens financiers suffisants pour s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette locative, de sorte qu’elle n’est pas susceptible de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il sera donc fait droit à la demande de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [M] [L] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [L] et de dire que faute par Madame [M] [L] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

La résiliation étant constatée pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire fondée sur le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 30 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 8 421,32 €.

Pour la somme au principal, Madame [M] [L], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [M] [L] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 8 421,32 €, arrêtée au 30 novembre 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Madame [M] [L] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Madame [M] [L] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [M] [L] est la partie perdante du litige.

Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2 033,38 € du 23 février 2024, de l’assignation du 27 mai 2024, des dénonces à la préfecture de la [Localité 4] du 27 mai 2024 ainsi qu’à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 22 février 2024, de la convocation par commissaire de justice à l’état des lieux de sortie datée du 2 avril 2024 et de la mise en demeure de justifier de l’occupation effective des lieux du 11 avril 2024.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,