TJ 42218, 18 mars 2025, RG 24/02705

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02705 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IKVJ

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, Greffière

DEBATS : à l'audience publique du 17 Décembre 2024

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [W] [X], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [D] [N]
demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [S] [N]
demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 17 août 2021, à effet du 19 août 2021, l’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (ÉPIC) HABITAT ET MÉTROPOLE, a donné à bail à Monsieur [D] [N] et Madame [S] [N], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 589,60 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 88,21 euros, et le versement d’un dépôt de garantie à hauteur de 589,60 euros. Ce dernier contient en sa page 4, une clause de solidarité.

Suivant acte sous seing privé du 19 août 2021, à effet du même jour, pour une durée indéterminée, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a donné à bail à Monsieur [D] [N] et Madame [S] [N], une place de stationnement référencée sous le n°10314-00078-00998-13790 et située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 15,08 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 2,61 euros. Ce dernier contient en sa page 2, une clause de solidarité.

Par courrier simple du 5 juin 2023, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a préalablement informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer le 19 mars 2024 à Monsieur [D] [N] et Madame [S] [N] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 3 440,73 € et de fournir les justificatifs d’assurance, outre 153,54 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 10 juin 2024, signifiée à étude pour les deux parties défenderesses, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a attrait Monsieur [D] [N] et Madame [S] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :
- à titre principal, constater la résiliation des contrats de location liant les parties, et ce, pour défaut d’assurance, conformément à la clause résolutoire insérée dans le contrat de location telle que rappelée dans le commandement,
- à titre subsidiaire, constater la résiliation des contrats de location pour défaut de paiement des loyers et charges par le jeu de la clause résolutoire, et le prononcé à titre infiniment subsidiaire, de la résiliation des contrats,
- ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef du logement et ce au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier conformément aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du Code des procédures civiles d’exécution,
- supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, afin de tenir compte de l’absence d’assurance locative, faisant courir tout risque sur l’immeuble, ce par application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
- en tout état de cause, les condamner solidairement à leur payer les sommes suivantes :
- 3916,22 euros, au titre des loyers et charges locatives dues au 21 mai 2024 (mois d’avril 2024 inclus), avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,
- à compter du mois de mai 2024, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer augmenté des charges qui auraient dû être payées pour le logement si le contrat de location n’avait pas fait l’objet d’une résiliation, y compris l’indexation légale et les régularisations de charges, et ce, jusqu’à leur départ effectif,
- 200 euros, à titre de dommages-intérêts,
- 200 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- aux dépens de l’instance.

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 11 juin 2024.

L’audience s’est tenue le 17 décembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, demandeur représenté avec pouvoir, se désiste de leur demande principale à la suite de la production par Monsieur [D] [N] et Madame [S] [N] d’une attestation multirisque d’habitation établie le 4 décembre 2024 par la société NOVÉLIA ; cette dernière est produite aux débats. Il demande en revanche le maintien de leur demande subsidiaire ainsi que de l’ensemble de leurs demandes en paiement, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 3 621,12 €, arrêtée au 11 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse. À l’avenant, il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [D] [N] et Madame [S] [N], parties défenderesses, bien que régulièrement citées, n’ont ni comparu ni mandaté personne pour les représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en ressort qu’il n’a pu être réalisé en raison de l’absence de Monsieur [D] [N] et Madame [S] [N] aux rendez-vous fixés par l’organisme compétent.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025 pour y être rendu la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

S’agissant de la loi applicable à l’emplacement de stationnement, il sera rappelé que la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à mixte professionnel/habitation et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux accessoires de ces locaux (garage, jardin, place de parking). En revanche, la location d’un garage seul ressort du droit commun du Code civil sur le louage. Plus complexe est la situation dans laquelle un logement est loué, puis un second bail est conclu concernant un emplacement de stationnement entre les mêmes parties. Il convient ici pour qualifier ledit contrat de faire application d’un double critère : un critère subjectif (recherche de l’intention des parties) et un critère matériel (eu égard notamment au lieu de situation identique ou à proximité immédiate du garage par rapport au logement).

En l’espèce, le bailleur n’utilise qu’un seul décompte pour le logement et la place de stationnement. Celle-ci est située à proximité immédiate du logement litigieux. Le bailleur a en outre délivré un seul commandement de payer pour le logement et la place de stationnement prise à bail postérieurement en visant l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aussi, il est stipulé en page 2 du contrat de location de la place de stationnement précitée que « Dans le cas ou le preneur est titulaire d’un bail de logement auprès du bailleur, le préavis dans le cadre d’un congé pour l’annexe aura la même durée que celle du lot principal en cas de congé donné pour celui-ci ».

En ces conditions, cette place de stationnement sera considérée comme un accessoire du logement et soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’absence des parties défenderesses

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [D] [N] et Madame [S] [N], parties défenderesses.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE justifie avoir préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de la [Localité 4] deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 5 juin 2023. La situation d’impayés de Monsieur [D] [N] et Madame [S] [N] persistant, cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX).

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 4] le 11 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail et de la place de stationnement

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« Article 13 – Clauses résolutoires », page 8), ayant pour accessoire la place de stationnement précitée, a été signifié aux locataires le 19 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 440,73 € n’a pas été réglée par Monsieur [D] [N] et Madame [S] [N] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [D] [N] et Madame [S] [N] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 20 mai 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation des locataires au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 11 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 3 621,12 €.

Pour la somme au principal, Monsieur [D] [N] et Madame [S] [N], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Aussi, le contrat de bail conclu entre les parties, en sa page 4, comporte une clause de solidarité.

Monsieur [D] [N] et Madame [S] [N] sont donc solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

De plus, en matière de bail d’habitation, il est de jurisprudence constante, en application de l’article 220 du Code civil, que les époux, cotitulaires du bail du local servant à leur habitation, sont solidairement obligés au paiement des loyers pendant toute la durée du mariage même si un congé a été donné par l’un des deux époux qui a quitté les lieux, et même si un des époux a été autorisé à résider séparément par décision de justice. La solidarité ne cesse qu’à la transcription du divorce ou de la séparation de corps en marge de l’acte de mariage.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [S] [N] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 3 621,12 €, arrêtée au 11 décembre 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Il prévoit, donc, la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d'impayés du loyer courant et des charges locatives afférentes.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE ou par Monsieur [D] [N] et Madame [S] [N], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, l’analyse des éléments comptables produits à la présente instance atteste que depuis le 4 juillet 2024, et avant la date d’audience, Monsieur [D] [N] et Madame [S] [N] ont repris le versement intégral du loyer courant. De surcroît, à l’audience, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’absence de comparution des parties défenderesses laisse le Juge dans l’ignorance de leur situation financière. Néanmoins, à la suite de l’analyse des éléments comptables produits dans la présente instance, il convient d’évaluer le plan d’apurement à un montant de 100 euros par mois.

Dans ces circonstances, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Monsieur [D] [N] et Madame [S] [N] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant additionnellement à leur loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 100 euros par mois pendant 35 mois, la 36ème mensualité équivalent au solde de la dette, et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non-paiement d’une seule mensualité - que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la résiliation ainsi constatée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [D] [N] et Madame [S] [N] seront désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, propriétaire du local à usage d’habitation ainsi occupé indûment à vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [N] et Madame [S] [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger des locataires, s’ils se maintiennent illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Aussi, il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

La résiliation étant constatée pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire fondée sur le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [D] [N] et Madame [S] [N] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de leur demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [D] [N] et Madame [S] [N] sont les parties perdantes du litige.

Ils seront en conséquence condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 3 440,73 € du 19 mars 2024, de l’assignation du 10 juin 2024 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 4] du 11 juin 2024 ainsi qu’à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 5 juin 2023.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,