TJ 42218, 18 mars 2025, RG 24/02985

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02985 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-ILJZ

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, Greffière

DEBATS : à l'audience publique du 17 Décembre 2024

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 5] HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [U], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [O] [G]
demeurant [Adresse 2]

non comparant, représenté par Mme [F] [X], munie d’un pouvoir

Madame [F] [X]
demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 19 novembre 2018, à effet du 23 novembre 2018, l’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (ÉPIC) DEUX FLEUVES [Localité 5] HABITAT, a donné à bail à Madame [F] [X] et Monsieur [O] [G], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 261,83 euros, hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie à hauteur de 261 euros. Ce dernier contient en sa page 2, une clause de solidarité.

Par courrier simple du 3 novembre 2023, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 5] HABITAT a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 5] HABITAT a fait délivrer le 20 novembre 2023 à Madame [F] [X] et Monsieur [O] [G] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 2 631,22 €, outre 146,01 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 26 juin 2024, signifiée à étude pour les deux parties défenderesses, l’ ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 5] HABITAT a attrait Madame [F] [X] et Monsieur [O] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :
- à titre principal, constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et en constater la résiliation de plein droit, à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties,
- en conséquence, voir dire et ordonner qu’ils seront tenus de quitter les lieux, eux, leur famille et tous occupants de leur chef,
- voir dire qu’ils en seront expulsés par tous moyens et voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,
- les condamner solidairement à leur payer les sommes suivantes :
- 2950,84 euros, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,
- 150 euros, à titre de dommages-intérêts,
- une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux,
- 300 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- aux dépens de l’instance.

L’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 5] HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 27 juin 2024.

L’audience s’est tenue le 17 décembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 5] HABITAT, demandeur représenté avec pouvoir, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 2 036,87 €, arrêtée au 30 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [F] [X], défenderesse, a comparu personnellement à l’audience.

Monsieur [O] [G], défendeur, a mandaté sa concubine pour le représenter ; un pouvoir de représentation est versé à la présente procédure.

Les parties s’accordent pour une validation judiciaire d’un plan d’apurement à hauteur de 80 euros par mois en sus du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025 pour y être rendu la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 5] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 3 novembre 2023.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 5] le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« 4.4 La résiliation pour défaut de paiement », page 4) a été signifié aux locataires le 20 novembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 631,22 € n’a pas été réglée par Madame [F] [X] et Monsieur [O] [G] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [F] [X] et Monsieur [O] [G] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 21 janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 5] HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 30 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 2 036,87 €.

Pour la somme au principal, Madame [F] [X] et Monsieur [O] [G], comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 5] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Aussi, le contrat de bail conclu entre les parties, en sa page 2, comporte une clause de solidarité.

Madame [F] [X] et Monsieur [O] [G] sont donc solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [F] [X] et Monsieur [O] [G] à payer à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 5] HABITAT la somme de 2 036,87 €, arrêtée au 30 novembre 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Il prévoit, donc, la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d'impayés du loyer courant et des charges locatives afférentes.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 5] HABITAT ou par Madame [F] [X] et Monsieur [O] [G], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, l’analyse des éléments comptables produits à la présente instance atteste que depuis le 12 juin 2024, et avant la date d’audience, Madame [F] [X] et Monsieur [O] [G] ont repris le versement intégral du loyer courant. De surcroît, à l’audience, les parties s’accordent pour une validation judiciaire d’un plan d’apurement à hauteur de 80 euros par mois en sus du loyer courant.

Néanmoins, il convient de réduire cette somme à hauteur de 60 euros.

Dans ces circonstances, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [F] [X] et Monsieur [O] [G] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant additionnellement à leur loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 60 euros par mois pendant 33 mois, la 34ème mensualité équivalent au solde de la dette, et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non-paiement d’une seule mensualité - que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la résiliation ainsi constatée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 5] HABITAT.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [F] [X] et Monsieur [O] [G] seront désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 5] HABITAT, propriétaire du local à usage d’habitation ainsi occupé indûment à vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [X] et Monsieur [O] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger des locataires, s’il se maintiennent illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Aussi, il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de Madame [F] [X] et Monsieur [O] [G] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de leur demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [F] [X] et Monsieur [O] [G] sont les parties perdantes du litige.

Ils seront en conséquence condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2 631,22 € du 20 novembre 2023, de l’assignation du 26 juin 2024 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 5] du 27 juin 2024 ainsi qu’à la CCAPEX du 3 novembre 2023.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,