TJ 93008, 20 mars 2025, RG 24/07948

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/07948 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3FL

Minute : 25/96

S.D.C. [Adresse 11]
Représentant : Me Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Monsieur [U] [P]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Mars 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l'audience publique du 16 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.D.C. [Adresse 11],
Représentée par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ
[Adresse 3]
[Localité 7]

Représentée par Me Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [P],
demeurant [Adresse 4]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [U] [P] est propriétaire des lots numéros 12, 13, 26 et 33 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d'huissier en date du 29 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sis [Adresse 2] a fait signifier à Monsieur [U] [P] une sommation de payer la somme de 4640,94 euros au titre de l'arriéré de charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ a fait assigner Monsieur [U] [P] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de condamner Monsieur [U] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sis [Adresse 2] à [Localité 10] les sommes suivantes :
3805,72 euros correspondant aux charges de copropriété impayées arrêtées au 7 août 2024 (3eme trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024 ; 1.185,22 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires de recouvrement engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024 ;1.500,00 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive1.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
L'affaire a été appelée à l'audience du 16 janvier 2025.

À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que Monsieur [U] [P] ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il mentionne que la sommation de payer de 4.484,88 euros qui lui a été adressée le 29 juillet 2024 est restée sans effet. Il s'estime contraint être d'initier la présente procédure pour obtenir sa condamnation à payer la somme de 3.805,72 euros à titre de charges impayés arrêtées au 7 août 2024 (3ème trimestre inclus), ainsi que la somme 1.185,22 euros au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal. Il indique également que la résistance abusive du défendeur dans le non-paiement de ses charges est imputable à sa carence et laquelle a provoqué de difficultés de gestion et de trésorerie, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s'estime bien fondé à obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Monsieur [U] [P] cité à étude ne comparaît pas ni personne pour le représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l'assemblée générale du 6 juillet 2023, du 29 mai 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l'exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l'assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire défendeur.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l'année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sis [Adresse 2] la somme de 3805,72 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 7 août 2024 (3eme trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaires sollicite l'octroi de la somme de 1185,22 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 22 novembre 2023, d'une relance le 13 novembre 2023, facturées à 48,00 et 37,00 euros conformément au contrat de syndic.

Il est également justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 12 février 2024, d'une relance le 5 mars 2024, facturées à 48 et 37,00 euros conformément au contrat de syndic.

Il y a lieu de retenir aussi les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 29 juillet 2024, à hauteur de 156,06 euros, dont il est justifié.

L'extrait de décompte arrêté le 7 août 2024 fait également apparaître les sommes de 5,35 euros au titre des " intérêts de retard au 05/03/2024 " et 16,43 euros au titre des " intérêts de retard au 04/06/2024 " qui ne relèvent pas des frais nécessaires de recouvrement au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il convient également de déduire la somme de 350,00 euros au titre des frais de " constitution du dossier transmis à l'huissier " ainsi la somme de 350,00 euros au titre des frais de " constitution du dossier transmis à l'avocat " qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n'apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [U] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sis [Adresse 2] la somme de 326,06 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêt au taux légal à compter du 29 juillet 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l'exécution de l'obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [P], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [P] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [U] [P] à lui payer la somme de 400,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS