TJ 78646, 20 mars 2025, RG 24/00126

TRIBUNAL
de [Localité 10]
[Adresse 3]
[Localité 4]

N° RG 24/00126 - N° Portalis DB22-W-B7I-SI4B

ORDONNANCE DE REFERE

Du : 20 Mars 2025

SA [Adresse 8]

C/

[J] [O]

Expédition exécutoire délivrée
le
à Me WEILLER

Expédition certifiée conforme délivrée le
à Mr [O]

Minute n° : /2024

ORDONNANCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 20 Mars 2025 ;

Sous la présidence de Sylvaine CARBONEL, Magistrat à titre temporaire, chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection statuant en référés au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR , Greffier,

Après débats à l’audience du 20 Mars 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SA D’HLM IMMOBILIERE 3F
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 5]

représentée par Me Elisabeth WEILLER, de la SCP MENARD-WEILLER, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [O]
[Adresse 1]
[Adresse 9]
[Localité 6]

Comparant

Après débats à l'audience publique des référés du 20 Janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025 aux horaires d'ouverture au public.

FAITS ET PROCÉDURE :

En vertu d'un bail sous seing privé en date du 1er septembre 2008 , la société d'HLM IMMOBILIERE 3 F a donné en location à Monsieur [J] [O] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que 2 parkings référencés 2371 P 0006 et 2371 P 0034 moyennant un loyer de 538,95 € charges comprises

Le locataire ayant laissé des loyers impayés, la société d'HLM IMMOBILIERE 3 F lui a fait délivrer un commandement de payer par acte en date du 25 juillet 2023 .Celui-ci est cependant resté infructueux.

La société d'HLM IMMOBILIERE 3 F a dès lors fait assigner Monsieur [O] devant ce tribunal statuant en référé par acte en date 23 juillet 2024

En application de l'article 114 de la Loi n°98-657 du 29 juillet 1998, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, par courriel reçu le 23 juillet 2024

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989, par courrier reçu le 13 juillet 2023

La société d'HLM IMMOBILIERE 3F demande au Tribunal ce qui suit :

- la constatation de la résiliation du bail, la clause résolutoire étant acquise
- l'expulsion du locataire et de toutes personnes dans les lieux de son fait , avec le cas échéant le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux
- autoriser le placement des meubles sous séquestre,
- la condamnation de Monsieur [O] :
a) à lui payer  la somme de 7232,72€ à titre de provision, au titre de l'arriéré de loyers et de charges échus au 30 juin 2024 inclus
b) à payer mensuellement , à titre de provision sur l’indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif, une somme égale au montant du loyer courant majoré de 50 %, sans préjudice des charges ; subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer

La société d'HLM IMMOBILIERE 3 F sollicite en outre la condamnation du défendeur au paiement des dépens y compris le coût du commandement de payer, et d' une somme de 350 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile .

Lors des débats, à l'audience du 20 janvier 2025 , le bailleur , représenté par son avocat, soutient oralement son assignation et actualise la somme due à 8965,04 €, arrêtée au 7 janvier 2025 , mois de décembre 2024 inclus .

Il s'oppose à l'octroi de délais de paiement, en absence de règlements.

Monsieur [O] comparait en personne.

Il expose avoir perdu son travail, à la suite d'une suspension de son permis de conduite.

Il propose un plan d’apurement de 300€ mensuels, réglés en sus du loyer courant .

Dans le cadre de la prévention des expulsions locatives pour impayés, la Préfecture des YVELINES nous a fait parvenir un rapport de situation.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence le président du Tribunal Judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du Tribunal Judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent , même en présence d'une contestation sérieuse , prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l' obligation n'est pas sérieusement contestable , ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation , même s'il s'agit d' une obligation de faire.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, applicable au référé , en l'absence du défendeur , il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière , recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Il ressort des pièces versées aux débats par la demanderesse que la demande doit être déclarée recevable au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le représentant de l'Etat dans le département ayant été régulièrement avisé.
La CCAPEX a été saisie

Sur la clause résolutoire

Le bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non paiement du loyer ou des charges, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement délivré le 25 juillet 2023 visant la clause résolutoire du bail, reproduit les dispositions prévues par la loi et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont il précise l'adresse.Il est donc régulier en la forme.

Il résulte des pièces versées aux débats par le demandeur, à savoir le décompte de la location et le commandement de payer que le défendeur n'a pas réglé l'intégralité des loyers visés dans le commandement dans le délai de deux mois qui lui était imparti.

Dans ces conditions, il convient de constater l' acquisition de la clause résolutoire au 25 septembre 2023

Toutefois le juge peut, même d' office, an application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 accorder au locataire en situation de régler sa dette locative , des délais de paiement ou report de paiement dans la limite de trois années en prenant en considération la situation du locataire et les besoins du bailleur.

Pendant le cours des délais ainsi accordés , les effets de la clause de résolution de plein droit sont suspendus.

En l'espèce , en considération des besoins du bailleur et le locataire paraissant en situation de régler sa dette locative , il convient de lui accorder les délais qu'il sollicite et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais.

Si, cependant , ces délais n'étaient pas respectés , la clause résolutoire rependrait tous ses effets ; la dette sera immédiatement exigible et à défaut de départ volontaire du locataire des lieux , l'expulsion ordonnée.

En cas d'expulsion, les meubles garnissant les lieux loués sont remis, aux frais de la personne expulsée , en un lieu que celle ci désigne, laissés sur place ou entreposés en un lieu approprié , le juge de l'exécution pouvant par la suite autoriser leur mise en vente .

Cette règle est applicable sans que le juge ait à ordonner la séquestration des meubles.

Sur la dette locative

Il résulte des pièces produites par le demandeur ( bail, décompte, commandement de payer) que la créance s'élève à la somme de 8965,04 € représentant les loyers et les charges impayés  au 7 janvier 2025 , mois de décembre 2024 inclus

Il convient donc de condamner à titre provisionnel Monsieur [O] à payer ladite somme

Sur l'indemnité d'occupation

La clause résolutoire figurant au bail est, du fait de l'accord de délais, suspendue.

Si le défendeur respecte les délais accordés, la clause sera réputée n'avoir jamais joué.

Cependant, dans le cas contraire, le bail se trouvera résilié automatiquement à la date de défaillance du 25 septembre 2023.

Il sera alors redevable envers la demanderesse à compter de la déchéance du terme et jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer courant majoré des charges et taxes applicables si le bail s'était poursuivi.

Aucun élément ne vient justifier la fixation d'une indemnité d'occupation majorée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de la procédure :

IL apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais irrépétibles engagés . Il lui sera alloué la somme de 350 € à ce titre.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le défendeur supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer sur lequel est fondée la procédure.

PAR CES MOTIFS