TJ 01053, 20 mars 2025, RG 25/00029

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 20 MARS 2025

N° RG 25/00029 - N° Portalis DBWH-W-B7J-G6WQ

N° minute : 25/00099

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Localité 9]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [T] [R]
né le 25 Juillet 1966 à [Localité 10] [Localité 11] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [O] épouse [R]
née le 17 Décembre 1976 à [Localité 12] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 06 Février 2025
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

copies délivrées le 20 MARS 2025 à :
[Localité 9]
Monsieur [T] [R]
Madame [M] [O] épouse [R]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 20 MARS 2025 à :
[Localité 9]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 avril 2010, l'Office Public de l'Habitat [Localité 6] a donné à bail à M. [T] [R] et Mme [M] [O] épouse [R] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5] (01), pour un loyer mensuel de 457,34 € provision sur charges incluse.

Par acte notarié du 06 juillet 2023, l'office public de l'habitat [Localité 4] HABITAT a changé sa dénomination et est devenu [Localité 9].

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 7] [Localité 6] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 05 septembre 2024 ; puis il a fait assigner M. [T] [R] et Mme [M] [O] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 03 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 06 février 2025, [Localité 9], représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection de :
- constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ;
- d'ordonner l’expulsion sans délai de M. [T] [R] et Mme [M] [O] épouse [R], ainsi que tous occupants de leur chef ;
- de condamner solidairement M. [T] [R] et Mme [M] [O] épouse [R] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux ;
- de condamner solidairement M. [T] [R] et Mme [M] [O] épouse [R] à lui payer la somme actualisée de 1.398,13 € au 30 janvier 2025 ;
- de condamner solidairement M. [T] [R] et Mme [M] [O] épouse [R] à lui payer la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

[Localité 9] a précisé que les locataires ont réglé le loyer courant et n'est donc pas opposé à l'octroi de délais de paiement.

Mme [M] [O] épouse [R] comparait en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l'arriéré.

Son époux n’a pas comparu ni personne pour lui.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l'article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l'assignation au représentant de l'Etat et l'audience et les dispositions relatives à l'octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 03 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, [Localité 7] [Localité 6] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Le bail conclu le 21 avril 2010 contient une clause résolutoire (article VIII) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 05 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.839,80 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n'étant intervenu dans ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 novembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

[Localité 9] produit un décompte démontrant que M. [T] [R] et Mme [M] [O] épouse [R] restent lui devoir la somme de 1.398,13 € à la date du 03 février 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

M. [T] [R] et Mme [M] [O] épouse [R] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que la défenderesse reconnaît d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 1.398,13 €.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, ils doivent être condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 1.398,13 €, arrêtée au 03 février 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre les indemnités d'occupation postérieures.

L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Le contrat de bail contient une disposition prévoyant que les locataires s'engagent "conjointement et solidairement", ce qui est contradictoire. Il y a donc lieu de considérer que le bail ne stipule pas expressément la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, les loyers, charges et indemnités d’occupation portant sur la résidence principale de la famille, ils présentent un caractère ménager, de sorte que les époux [R] y sont tenus solidairement conformément à l’article 220 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ".

D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l'espèce, M. [T] [R] et Mme [M] [O] épouse [R] ont expliqué être en cours de séparation. Madame a déclaré travailler en CDI et percevoir un salaire de 1.600 € par mois. Monsieur serait en arrêt maladie et percevrait un salaire de 800 €. Le rapport social et financier a précisé que le couple a quatre enfants.

Ils justifient avoir repris le paiement du loyer courant avec acompte de 300 € au mois de janvier 2025. Ils ont également réglé la somme de 1.263,76 € au mois de décembre 2024.
Ils sollicitent l'octroi de délais de paiement suspensifs et proposent d'apurer leur dette par plusieurs mensualités de 200 € par mois, en plus du loyer courant.

De son côté, le bailleur est favorable à l'octroi de délais de paiement suspensifs.

En l'espèce, M. [T] [R] et Mme [M] [O] épouse [R] ont prouvé leur bonne foi et la réalité de leur engagement car leur dette locative a diminué depuis l'assignation. De plus, la proposition de règlement, qui est acceptée par le bailleur, apparaît adaptée à leurs capacités contributives.
Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [T] [R] et Mme [M] [O] épouse [R] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de M. [T] [R] et Mme [M] [O] épouse [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et leur expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [T] [R] et Mme [M] [O] épouse [R], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L'équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,