TJ 01053, 20 mars 2025, RG 24/00337

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 20 MARS 2025

N° RG 24/00337 - N° Portalis DBWH-W-B7I-G3QM

N° minute : 25/00106

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

SA [Adresse 5]
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Corinne BENOIT-REFFAY avocat au barreau de Lyon, substituée par Me Christelle RICORDEAU, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [M] [G] [F] [O]
né le 27 Juin 1988
demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [L] [N]
née le 17 Février 2001
demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée à l’audience du 23 janvier 2025 mais comparante à l’audience du 19 décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 23 Janvier 2025
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

copies délivrées le 20 MARS 2025 à :
Société D’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT
Monsieur [M] [G] [F] [O]
Madame [L] [N]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 20 MARS 2025 à :
Société [Adresse 5]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé des 24 et 26 mars 2023, la société d'HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [M] [O] et Madame [L] [N] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 7] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 608,47 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 10 juillet 2024, la société d'HLM [Adresse 4] a fait commandement à Monsieur [M] [O] et Madame [L] [N] d’avoir à payer la somme en principal de 1.925,96 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 01er octobre 2024, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électronique le 02 octobre 2024, la société d'HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [O] et Madame [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail, par l'effet de la clause résolutoire,
- la libération sans délai des lieux et l'expulsion des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation solidaire des défendeurs :
- au paiement de la somme de 3.355,88 euros au titre des loyers et charges impayés au 12 septembre 2024 et des frais de l'instance, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux,
- de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

A l'audience du 19 décembre 2024, la société d'HLM [Adresse 4], représentée par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à la somme de 5.046,24 euros.

En défense, Monsieur [M] [O] et Madame [L] [N], comparants en personne, n'ont contesté ni le principe, ni le montant de la dette locative. Ils ont déclaré que Monsieur était dans l'attente du ‘un versement de la somme de 2.500 euros de la part de son employeur, qu’il pourraient affecter au réglement de leur dette locative.

Le tribunal a ordonné le renvoi de l'affaire afin que les défendeurs justifient d'un important règlement à leur bailleur.

A l'audience du 23 janvier 2025, date à laquelle l'affaire a été retenue, la société d'HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT, représentée par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, ramenant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à la somme de 4.447,12 euros arrêtée au 08 janvier 2025. Elle a indiqué qu'un règlement de 1.500 euros avait bien été effectué le 08 janvier 2025.

En défense, Monsieur [M] [O] comparant en personne, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette locative mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Il a proposé d'apurer la dette locative par plusieurs mensualités de 100 euros mois, en plus du loyer courant, et espérant des aides supplémentaires de la CAF.

Madame [L] [N] n'a pas comparu à cette audience de renvoi.

Le diagnostic social et financier prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'a pas été communiqué par la Préfecture au tribunal avant la clôture des débats.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 02 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d'HLM [Adresse 4] justifie avoir saisi le 06 juin 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n'inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l'article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l'article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l'avenir et qu'elle n'a point d'effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l'a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l'article 10 de cette loi, "en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction".

Par acte délivré par commissaire de justice le 10 juillet 2024, la société d'HLM [Adresse 4] a fait commandement à Monsieur [M] [O] et Madame [L] [N] d’avoir à payer la somme en principal de 1.925,96 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 11 septembre 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [M] [O] et Madame [L] [N] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 11 septembre 2024. Il convient de réparer ce dommage et de condamner les défendeurs à payer à la société d'HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu'à restitution effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion).

L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges.
En revanche, la clause n’étend pas expressément la solidarité aux indemnités d’occupation. Toutefois, les locataires se maintenant tous les deux dans les lieux, ils sont tenus in solidum aux indemnités d’occupation en application du principe selon lequel chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé les 24 et 26 mars 2023 et un décompte faisant état à la date du 17 janvier 2025 d'une dette de 4.447,12 euros dont il y a lieu de déduire les sommes suivantes :
- les frais de dossier SLS, qui ne sont pas justifiés en l'espèce, soit la somme de 25 euros,
- les frais d'huissier, qui ne font pas partie de la dette locative, soit la somme de 272,50 euros (77,72 + 59,15 + 135,63).

En l'absence de paiement libératoire de leur part, il y a donc lieu de condamner Monsieur [M] [O] et Madame [L] [N] à payer à la société d'HLM [Adresse 4] la somme de 4.149,62 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 17 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Cette condamnation sera solidaire, une clause de solidarité étant prévue expressément dans le contrat de bail.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [M] [O] et Madame [L] [N] ont sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.
Ils ont fait valoir que Monsieur est salarié et perçoit un salaire entre 1.500 et 1.600 euros et que Madame travaille également pour un salaire de 600 euros. Ils ont indiqué que Madame va pouvoir augmenter son nombre d'heures de travail. En outre, ils ont deux enfants.

Ils justifient avoir repris le paiement intégral du loyer courant grâce à un règlement de 1.500 euros effectué le 08 janvier 2025. Ils ont proposé d'apurer la dette locative par plusieurs mensualités de 100 euros mois, en plus du loyer courant.

Monsieur [M] [O] et Madame [L] [N] apparaissent en mesure de s'acquitter de leur dette locative et il convient de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location et la poursuite de l’expulsion sans nouvelle décision.

Sur la demande de dommages et intérêts                                                                            

L'article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3, le seul invoqué par le bailleur, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La société d'HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT ne démontrant pas la mauvaise foi des locataires, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [M] [O] et Madame [L] [O], succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 10 juillet 2024 et de l'assignation du 01 octobre 2024.

Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de la société d'HLM [Adresse 4] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, les locataires devant concentrer leurs efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,