TJ 01053, 20 mars 2025, RG 24/00253

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 20 MARS 2025

N° RG 24/00253 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GZVN

N° minute : 25/00104

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. NOTRE DAME
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Anne-Virginie LABAUNE avocat au barreau de Mâcon

et

DEFENDEUR

Monsieur [E] [M]
né le 07 Juin 1999 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Laurent CORDIER avocat au barreau de l’Ain, substitué par Me Mélanie SAVOURNIN, avocat au barreau de l’Ain

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-01053-2024-2514 du 20/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 23 Janvier 2025
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

copies délivrées le 20 MARS 2025 à :
S.C.I. NOTRE DAME
Monsieur [E] [M]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 20 MARS 2025 à :
S.C.I. NOTRE DAME

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 mars 2024, la société civile immobilière NOTRE DAME (ci-après la « SCI NOTRE-DAME ») a consenti un bail d’habitation individuel à Monsieur [E] [M] portant sur un immeuble à usage d’habitation meublé, la chambre A, au sein d’une colocation située au 1er étage, [Adresse 1] à BOURG-EN-BRESSE (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 495 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 11 juin 2024, la SCI NOTRE DAME a fait commandement de payer à Monsieur [E] [M] la somme en principal de 1.485 euros au titre des loyers impayés et l’acte visait la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 25 juillet 2024, dénoncé le 26 juillet 2024 à la Préfecture de l’Ain par la voie électronique, la SCI NOTRE DAME a fait assigner Monsieur [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail, par l'effet de la clause résolutoire,
- la libération sans délai des lieux et l'expulsion des occupants, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- la suppression du délai de deux mois prévu par le commandement de quitter les lieux,
- la condamnation de Monsieur [E] [M] :
- au paiement de la somme de 2.376,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au jour de l’assignation, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer mensuel indexé augmenté des charges, en subissant les augmentations légales à compter du jour de l’assignation et jusqu'à libération effective des lieux,
- au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- au paiement de la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à une première audience le 17 octobre 2024. Elle a ensuite fait l’objet de trois renvois afin que Monsieur [E] [M] puisse être utilement assisté d’un conseil.

A l’audience du 23 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI NOTRE DAME, représentée par son conseil et soutenant oralement ses dernières conclusions, a réitéré l’ensemble de ses demandes sauf à :
porter sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charge à la somme de 4.950,00 euros arrêtée au 14 janvier 2025, porter sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 2.098,60 euros.
Monsieur [E] [M], représenté à l’audience par son conseil, n’a pas formé de demande particulière.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. Il était rapporté que Monsieur [E] [M] avait indiqué au travailleur social ne pas avoir besoin d’aide pour résoudre ses difficultés.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 26 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI NOTRE DAME justifie avoir saisi le 13 juin 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

A titre liminaire, il convient de préciser que lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats, elle constitue une division du logement qui permet la résiliation d’un bail individuel et l’expulsion du seul locataire concerné. En l’espèce, Monsieur [E] [M] et la SCI NOTRE DAME ont conclu un « contrat de location meublée – bail individuel » qui permet d’entamer la procédure idoine à l’encontre de Monsieur [E] [M] uniquement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause (en page 3) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n'inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l'article 1er du code civil.

Par acte délivré par commissaire de justice le 11 juin 2024, la SCI NOTRE DAME a fait commandement à Monsieur [E] [M] d’avoir à payer la somme en principal de 1.485 euros. Ce commandement, délivré à personne, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans un délai de six semaines, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Cependant, dès lors que le contrat de bail, conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023 et en cours au jour de cette entrée en vigueur, comportait une clause résolutoire prévoyant que le locataire disposait d'un délai de deux mois pour régulariser sa dette locative après délivrance d'un commandement de payer, cette clause doit trouver à s'appliquer, de sorte que Monsieur [E] [M] avait jusqu'au 11 août 2024 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 11 juin 2024.

À cette date, la situation n'avait pas été régularisée. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 12 août 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

La suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux est prévue par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et peut être ordonnée lorsque le juge constate notamment la mauvaise foi de la personne expulsée ou son entrée dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces ou de voies de fait.

En l’espèce, s’il est apporté au dossier des éléments évoquant des troubles de jouissance, des conflits de voisinage ou des procédures pénales dont certaines sont toujours en cours, ces éléments n’entrent pas dans le champ d’application des causes de suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La SCI NOTRE DAME n’apporte pas d’élément quant à la mauvaise foi du locataire, qui n’est pas entré dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces ou de voies de fait.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [E] [M] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 12 août 2024. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer à la SCI NOTRE DAME une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail du logement signé le 14 mars 2024 et un dernier décompte faisant état à la date du 14 janvier 2025 d'une dette de 4.950 euros.

Monsieur [E] [M] ne justifie d’aucun autre paiement libératoire que ceux mentionnés dans ledit décompte.
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [E] [M] à payer la SCI NOTRE DAME la somme de 4.950 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 14 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, comme sollicité.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de sa créance. 

En l’espèce, la SCI NOTRE DAME ne rapporte pas la preuve de l’existence de la mauvaise foi de Monsieur [E] [M] dans le règlement du loyer, ou d’un préjudice résultant du retard (comme un incident dans le remboursement de son prêt) qui ne serait pas suffisamment réparé par l’allocation des intérêts moratoires (qui ne sont d’ailleurs sollicités, de manière contradictoire, qu’à compter de la présente décision).

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [E] [M], qui succombe à l'instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 11 juin 2024.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI NOTRE DAME l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,