TJ 01053, 20 mars 2025, RG 24/00399

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 20 MARS 2025

N° RG 24/00399 - N° Portalis DBWH-W-B7I-G4ZX

N° minute : 25/00091

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Madame [W] [F] épouse [I]
née le 26 Juillet 1971 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 1] [Adresse 7]

représentée par Monsieur [I] [R], son époux, muni d’un pouvoir de représentation

et

DEFENDEUR

Monsieur [U] [B]
né le 22 Août 1953 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté à l’audience du 06 février 2025 mais comparant à l’audience du 09 janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 06 Février 2025
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

copies délivrées le 20 MARS 2025 à :
Madame [W] [F] épouse [I]
Monsieur [U] [B]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 20 MARS 2025 à :
Madame [W] [F] épouse [I]

RAPPEL DES FAITS

Madame [W] [F] épouse [I] (ci-après Madame [W] [F]) a donné à bail à Monsieur [U] [B] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 9] par contrat du 12 décembre 2018, pour un loyer mensuel de 650 euros, provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [W] [F] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 mai 2024, à Monsieur [U] [B]. Le même jour, elle lui a fait signifier un second commandement, pour défaut d’assurance, puis elle a fait assigner Monsieur [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE par acte de commissaire de justice le 7 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 09 janvier 2025, l’époux de la demanderesse s’est présenté, mais il n’était muni d’aucun pouvoir.

Monsieur [U] [B], comparant en personne, a affirmé que le loyer était à jour.

L’affaire a été renvoyée au 6 février 2025 afin que la demanderesse soit régulièrement représentée.

A l’audience de renvoi du 6 février 2025, Madame [W] [F], représentée par son époux Monsieur [R] [I] muni d’un pouvoir, maintient ses demandes et demande ainsi au juge des contentieux de la protection :
de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [B], ainsi que tous occupants de son chef, concernant le logement susmentionné ;de condamner Monsieur [U] [B] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer mensuel actuel, charges et taxes incluses, jusqu’au départ effectif des lieux ;de condamner Monsieur [U] [B] à lui payer la somme actualisée de 740 euros, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 428,78 euros à compter du 6 mai 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus ;de condamner Monsieur [U] [B] à lui verser la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en plus de la prise en charge des dépens, dont les commandements pour défaut d’assurance, en payement du loyer, la notification de ce dernier en préfecture et l’assignation.
Madame [W] [F] expose que 500 euros ont été payés en janvier 2025 et 340 euros le 3 février 2025, pour un loyer charges comprises de 740 € par mois. Sur l’assurance, elle indique que l’attestation d’assurance qui a été apportée à l’audience par le locataire le 9 janvier 2025 ne courait que jusqu’au 5 février 2025.

Bien que présent lors de la première audience et informé de la date de renvoi au 6 février 2025, Monsieur [U] [B] n’a pas comparu lors de cette dernière et n’était pas représenté.

La présidente a attiré l’attention de la partie en demande quant à l’absence en la cause de l’épouse de Monsieur [U] [B], pourtant mentionnée dans le contrat de bail du 12 décembre 2018, à défaut de s’être vue signifier le commandement de payer et l’assignation ci-dessus évoqués.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l'article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l'assignation au représentant de l'Etat et l'audience et les dispositions relatives à l'octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.
I – SUR LA RESILIATION

- sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 07 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

*concernant l’assurance

L'article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa."

En l'espèce, le contrat de bail liant les parties comporte bien une clause résolutoire pour défaut d'assurance (page 3).

Toutefois, il résulte des déclarations de la bailleresse à l’audience qu’il lui aurait été fourni un justificatif d’assurance au moins jusqu’au mois de février 2025.

Par conséquent, les éléments aux débats sont insuffisants pour constater la résiliation du bail pour ce motif.

*concernant les impayés

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Toutefois l'article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ".

D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 12 décembre 2018 contient une clause résolutoire (paragraphe « clause résolutoire » page 3) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 mai 2024, pour la somme en principal de 1223,57 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, un règlement seulement partiel étant intervenu (740 euros), d’après l’historique des versements produit par le bailleur, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 juillet 2024, le 07 juillet 2024 étant un dimanche.
Si des versements substantiels ont été effectués par les locataires depuis la délivrance de l’assignation, les deux derniers versements faits en janvier et février 2025 sont insuffisants pour couvrir le montant du loyer courant comprenant la provision pour charges. Le diagnostic social et financier fait également état d’une instabilité et d’une fragilité du couple.
En l’absence de demande particulière du défendeur et en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant, l’expulsion de Monsieur [U] [B] sera ordonnée, sans qu’il puisse lui être accordé de délai de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation contenue dans le bail.
En revanche, par application de l’article 1751 du code civil, en l’absence d’acte délivré à l’encontre de son épouse Madame [Z] [B], dont la présence au domicile est pourtant expressément mentionnée dans le contrat de bail, cette procédure sera inopposable à cette dernière (en ce sens : Civ. 3e, 23 janvier 1985, 20 janvier 1988 Bull.civ. III, n°12).
II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT
Madame [W] [F] a produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [B] reste devoir la somme de 732,50 euros à la date du 3 février 2025, dont il convient de déduire les deux montants intitulés « frais d’huissier » pour un montant total de 231,70 euros, indûment comptabilisés. La somme à retenir est donc de 500,80 euros.

Le défendeur, non comparant lors de la dernière audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 500,80 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision au regard des règlements effectués depuis le commandement de payer, outre les indemnités d'occupation postérieures.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [U] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [W] [F], Monsieur [U] [B] sera condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,