TJ 68224, 18 mars 2025, RG 23/01570

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 7]
[Adresse 4]
[Adresse 6]
[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n° 25/00614

N° RG 23/01570 - N° Portalis DB2G-W-B7H-IK46
Section 2
CG
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 516

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [L] [K], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Lilia farida MESSIAD, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 32

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Décembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2021, la SAS [J] Invest, ayant comme mandataire l’association Appuis, a loué à M. [L] [M] [I] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 380,00 € hors charges.

Par un contrat en date du 15 septembre 2021, la SAS Action Logement Services s'est engagée en qualité de caution du locataire au profit de la bailleresse, en vertu du dispositif VISALE.

Par acte d'huissier de justice du 7 décembre 2021, la SAS Action Logement Services a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 355,00 € au titre des loyers et charges échus au 23 novembre 2021, terme des mois d’octobre et novembre 2021 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 décembre 2021.

Par acte d’huissier de justice en date du 14 juin 2023, la SAS Action Logement Services a fait assigner M. [L] [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 1 025,48 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 355,00 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 15 juin 2023.

L'affaire a été appelée lors de l'audience du 5 septembre 2023 et renvoyée à l’audience du 7 novembre 2023 afin de permettre au défendeur, présent, de comparaître assisté d’un traducteur. Lors de cette audience il a toutefois indiqué rencontrer des difficultés avec son logement. Il a précisé qu’il n’avait plus d’eau ni chauffage depuis plusieurs jours. Il a, enfin, souligné percevoir environ 700 € par mois.

L’affaire a été renvoyée afin de lui permettre de constituer avocat, chose faite le 24 janvier 2024.

L’affaire a ensuite été renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties avant d’être plaidée lors de l’audience du 14 mai 2024.

Lors de cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions du 12 mars 2024 par lesquelles elle actualise sa créance à la somme de 3132,50 € au 7 mars 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus. Elle ajoute s’opposer aux demandes du défendeur lequel ne peut non seulement opposer l’exception d’inexécution en matière de baux mais n’apporte pas la preuve de l’indécence de son logement. Elle précise que les versements effectués par ce dernier apparaissent dans le décompte produit au soutien de la demande.

Lors de cette audience, M. [L] [M] [I], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures par lesquelles il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

déclarer la requête recevable mais mal fondée,rejeter purement et simplement toutes demandes, fins et prétentions du demandeur,condamner la SAS Action logement Services à lui payer la somme de 800 €, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, M. [L] [M] [I] expose qu’il a procédé à des versements en espèces entre les mains du mandataire, l’association Appuis, de sorte que le montant réclamé est erroné. Il ajoute que le propriétaire ne respecte pas son obligation de lui assurer une jouissance paisible dans la mesure où logement est insalubre. Il précise sur ce point que de nombreux déchets sont amassés à l’entrée du bâtiment et que le bien est affecté d’une humidité telle que les murs sont moisis. Il indique également qu’il est privé d’eau et de chauffage depuis de nombreuses semaines.

Par un jugement en date du 24 septembre 2024, le juge des contentieux et de la protection a ré-ouvert les débats afin de recueillir les observations des parties sur l’opportunité d’organiser une vue des lieux.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 10 décembre 2024.

Lors de cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil reprend les termes de ses écritures ainsi que ceux de son mail du 3 décembre 2024. Elle porte à la connaissance de la juridiction que le mandat de l’association APPUIS, mandataire du bailleur, a pris fin au mois de décembre 2023. Elle précise également que le propriétaire du bien, la SAS [J] Invest, a été placée en liquidation judiciaire le 25 avril 2024. La demanderesse indique qu’un incendie s’est déclaré dans l’immeuble objet du bail le 10 janvier 2024 de sorte qu’il ne demeure aucun occupant et que le bail a vraisemblablement été résilié de plein droit en application de l’article 1722 du code civil. Enfin, et en tout état de cause, la SAS Action Logement Services souligne que le défendeur ne justifie aucunement avoir informé son bailleur des prétendus troubles avant l’introduction de la procédure outre le fait que les photos produites, très peu lisibles, ne permettent pas d’identifier le lieu où elles ont été prises. Elle produit l’état des lieux d’entrée démontrant que le logement avait été entièrement refait à neuf avant l’entrée dans les lieux du défendeur.

Lors de cette audience, M. [L] [M] [I] n’est pas présent mais représenté par son conseil lequel indique ne plus avoir de nouvelle. Aucune pièce n’est déposée.

L’affaire est mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la qualité à agir de la SAS Action Logement Services

L'article 2309 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En l'espèce, le contrat de cautionnement liant la demanderesse à la bailleresse comporte un article intitulé " paiement par la caution et subrogation" qui stipule que " ... sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l'article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l'article 1252 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant”.

En outre, la quittance subrogative produit aux débats stipule que “conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2309 du code civil, Action Logement Services est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l'encontre du ou des locataires défaillants, cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services”.

Par conséquent, la SAS Action Logement Services est subrogée dans tous les droits du bailleur de sorte qu'elle a qualité à agir à la présente procédure.

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 9 décembre 2021. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 15 juin 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 5 septembre 2023.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SAS Action Logement Services verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 3 décembre 2024 , la dette locative de M. [L] [M] [I] s’élève à la somme de 3 132,50 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Il résulte des écritures de la demanderesse ainsi que du dernier décompte produit que les versements effectués par le locataire ont été pris en compte de sorte que seuls les mois non payés intégralement figurent sur ledit décompte.

Au surplus, s’agissant du moyen tiré de l’insalubrité du logement, nonobstant le fait que le paiement reste dû sauf à obtenir une autorisation judiciaire, force est de constater que l’état des lieux d’entrée produit aux débats démontre que le bien était dans un été neuf lors de la prise de possession par le défendeur, à l’exception de traces sur le carrelage de la salle de bain et d’une fuite dans la douche.

M. [L] [M] [I] ne produit plus de pièce et n’apporte aucune observation des suites du mail de la demanderesse.

Il est donc défaillant dans la charge de la preuve.

Au surplus, il ne formule aucune demande reconventionnelle.

Par conséquent, il convient donc de condamner le locataire au paiement de la somme de 3 132,50 €.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 7 décembre 2021 pour la somme de 355,00 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article IX qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 7 décembre 2021 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 8 février 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Cela étant, il résulte des dernières écritures de la demanderesse, non contestées par le défendeur, que le bail a pris fin des suites d’un incendie de l’immeuble en janvier 2024.

Par conséquent, il convient de constater que les demandes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [M] [I] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu de la situation précaire de M. [L] [M] [I], la demande de la SAS Action Logement Services au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

Condamné aux dépens, la demande de M. [L] [M] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile est également rejetée.

PAR CES MOTIFS