CA Rouen, 27 mars 2025, RG 24/02058

N° RG 24/02058 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JVXN

COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 27 MARS 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/01147

Jugement du Juge des contentieux de la protection du Havre du 13 mai 2024

APPELANT :

Monsieur [E] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté et assisté par Me Nathalie VALLEE, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

S.A.S. 3F NORMANVIE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée et assistée par Me Agathe LOEVENBRUCK de la SCP SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 06 février 2025 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 27 mars 2025, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 19 janvier 2022, la société Immobilère Basse Seine aux droits de laquelle vient la SAS 3F Normanvie a consenti à M. [E] [Y] un bail portant sur un bien à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 566,55 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 542.05 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 3553,32 euros et par acte du 4 décembre 2023, elle l'a fait assigner aux fins de résiliation du bail, d'expulsion et de condamnation au paiement de diverses sommes.

Par jugement du 13 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre a :

- constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 septembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

- constaté en conséquence que le contrat conclu le 19 janvier 2022 entre la société Immobilière Basse Seine devenue SA D'HLM 3F Normanvie d'une part et M. [E] [Y] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] est résilié depuis le 15 novembre 2023,

- condamné M. [E] [Y] à payer à la société Immobilière Basse Seine devenue SA D'HLM 3F Normanvie la somme de 1887,46 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 mars 2024,

- autorisé M. [E] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

- dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [E] [Y],

- dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

- dit qu'en revanche pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail serait considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 novembre 2023

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [E] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433- 1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

M. [E] [Y] sera condamné à verser à la société Immobilière Basse Seine devenue SA D'HLM 3F Normanvie une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive

des lieux,

l'indemnité d'occupation sera réévaluée le 1er janvier de chaque année, en fonction de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE, au troisième trimestre de l'année précédente, conformément à l'article L 112 de la Loi du 27 mars 2014 modifiant l'article 210 de la loi du 29 décembre 2010 applicable à la révision des loyers conventionnés,

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

- condamné M. [E] [Y] à payer à la société Immobilière Basse Seine devenue SA D'HLM 3F Normanvie la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [E] [Y] aux dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a considéré que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 novembre 2023. Il a par ailleurs fait droit à la demande de la bailleresse au titre de l'arriéré locatif retenant que le locataire n'a porté aucun élément de nature à remettre en cause le montant réclamé, mais l'a autorisé à régler sa dette par mensualités et suspendu pendant les délais octroyés les effets de la clause résolutoire.

M. [Y] a interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 11 juin 2024.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 février 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 08 janvier 2025, l'appelant demande à la cour d'infirmer le jugement,

Statuant à nouveau,

juger que l'intimée ne fait pas la preuve de sa créance à son égard au titre d'un supplément de loyer,

juger que la société intimée ne démontre pas avoir une créance locative,

En conséquence, l'en débouter,

débouter la société 3F Normanvie de l'intégralité de ses demandes,

condamner la société 3F Normanvie au paiement d'une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en les entiers dépens.

Il conteste le montant du solde locatif et du supplément de loyer de solidarité appliqué et conclut à l'infirmation du jugement, estimant que le premier juge ne pouvait constater l'acquisition de la clause résolutoire, alors que la bailleresse ne démontrait pas la réalité de sa créance et qu'elle ne justifiait pas avoir rempli son obligation d'information conformément aux dispositions de l'article 4 du contrat de bail.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, l'intimée demande à la cour de :

confirmer le jugement,

rejeter les demandes de M. [Y] rappelant que la preuve de sa créance est faite,

En conséquence,

débouter M. [Y] de l'ensemble de ses réclamations,

le condamner au paiement d'une somme de 1800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens au profit de la SCP Sagon Loevenbruck Lesieur sur son affirmation légale d'en avoir fait la majeure partie des avances.

Elle conclut au rejet des demandes du locataire et fait valoir que sa créance est fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la dette locative

L'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation dispose que : "L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte ' mobilité inclusion portant la mention ' invalidité ' prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article"

M. [Y] explique que moins d'un an après la prise d'effet du bail, il lui a été réclamé en sus du loyer, un supplément de loyer d'un montant de 1175,31 euros, outre une indemnité « dossier de SIS » de 25 euros, soit un total de 1669,15 euros,

que l'avis d'échéance du mois de mai 2023 mentionne un supplément de loyer solidarité à restituer de 3450,99 euros mais en même temps au titre de la situation du compte, en déduction une somme de 2806,25 euros,

que le mode de calcul de ce solde n'a pas été porté à sa connaissance et à compter des mois de juin, juillet et août 2023, il lui a été facturé un supplément de loyer de solidarité d'un montant de 250,05 euros,

qu'en outre, alors qu'il était indiqué à la caisse d'allocations familiales le 6 septembre 2023 que l'arriéré se fixait à la somme de 2658,53 euros, au 31 août 2023 le solde du compte locatif laissait apparaître une somme due de 3553,32 euros.

Il fait valoir que la bailleresse ne justifie pas avoir respecté son obligation d'information complète préalablement à la mise en recouvrement du supplément de loyer conformément aux dispositions de l'article 4 du contrat de bail.

Il ajoute que dès lors que le supplément de loyer ne constitue pas un loyer mais une redevance, il n'est pas la contrepartie de la mise à disposition du logement ou du béné'ce du produit et service correspondant aux charges et le défaut de paiement de cette somme ne constitue pas un manquement suffisamment grave justifiant le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion.

La bailleresse indique en réplique, s'agissant de la somme mentionnée dans le courrier adressé à la caisse d'allocations familiales le 6 septembre 2023, qu'il n'était pas tenu compte du loyer échu au titre du mois d'août, soit la somme de 2658,53 euros, alors qu'à la date du commandement de payer, le mois d'août était compris dans le solde, à hauteur de 894,79 euros, soit un total de 3553,32 euros, comme mentionné au compte locataire, qu'il n'en résulte aucune incohérence.

Sur le supplément de loyer de solidarité, elle indique que M. [Y] a été assujetti au SLS en 2023 en l'absence de réponse au questionnaire d'enquête, et ce à partir de janvier 2023, qu'il en a été informé par courrier du 13 janvier 2023,

qu'après réception des éléments sur sa situation, le surloyer se fixant désormais à 250,05 euros, il a été procédé à une ristourne au titre du surloyer facturé à hauteur de 3450,99 euros (4701,24 euros (1175,31 euros X 4, soit de janvier à avril) - 1250,25 euros (250,05 euros X 5, soit de janvier à mai, mois de la régularisation),

que suite à ces écritures, la dette locative était de 1998,95 euros dont 1250,25 euros au titre du surloyer de solidarité au 31 mai 2023, M. [Y] n'ayant effectué aucun paiement en mai et avril 2023, ces manquements ayant été réitérés en juin, aout 2023, octobre et décembre 2023,

qu'en janvier 2024, un supplément de loyer était appliqué à hauteur de 124,85 euros, qu'en raison de l'évolution de la situation du locataire en février 2024 du fait de la présence au domicile de son fils majeur, le supplément de 124,85 euros qui avait été facturé en janvier 2024 et celui de 250,05 euros facturé sur toute l'année 2023 ont fait l'objet d'une ristourne, de sorte que la dette locative se fixait à 3062,47 euros au 31 décembre 2024.

Elle produit la lettre relative à l'enquête locative à l'adresse du locataire datée du 28 septembre 2022 invitant l'intéressé à répondre avant le 31 octobre 2022 et indiquant qu'il sera appliqué une indemnité forfaitaire pour frais de dossier de 25 euros et un supplément de loyer de solidarité maximal chaque mois à compter de janvier 2023, les courriels de relances non datés, la mise en demeure en date du 22 novembre 2022 effectuée sous le contrôle d'un commissaire de justice, la lettre de notification de supplément de loyer de solidarité du 13 janvier 2023 rappelant que des frais de dossier de 25 euros seront appliquées en l'absence de réponse à l'enquête dans le délai imparti ou en cas de dossier incomplet et la lettre adressée au locataire le 16 mai 2023 l'informant qu'au vu des justificatifs fournis, le supplément de loyer de solidarité se fixera la somme de 250,05 euros par mois.

Il est suffisamment établi au vu de ce qui précède que M. [Y] était informé de l'application éventuelle d'un surloyer et qu'il n'a pas communiqué les renseignements sollicités par la bailleresse.

A la lumière des explications fournies et des justifications présentées par cette dernière, il apparaît que, nonobstant les suppléments de loyer appliqués du fait de l'absence de réponse en temps utile du locataire, il existait un solde locatif au-delà du délai de deux mois à partir du commandement de payer, le locataire n'ayant pas honoré les loyers au titre des mois d'avril, mai, juin et août 2023, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a constaté que les effets de la clause résolutoire étaient acquis au 14 novembre 2023, M. [Y] n'étant pas fondé en sa demande d'infirmation du jugement.

Le surplus des dispositions n'étant pas utilement critiqué, le jugement sera confirmé.

Sur les frais du procès

Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Il convient de confirmer la décision entreprise de ces chefs.

Les dépens d'appel seront laissés à la charge de M. [Y] en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM 3F Normanvie les frais irrépétibles non compris dans les dépens, exposés en cause d'appel. M. [Y] sera condamné à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS